刚需论,高房价的强心剂

石旭升 原创自 新浪博客 | 2010-08-05 00:37 | 收藏 | 投票

 

“刚需论”,总是在市场惨淡的时候出现

 

几天前,看到国内18个开发商大佬聚在一起谈楼市。绿地、金地、招商、阳光100、万达、SOHO中国的一些头号人物们,谈得最多的一个词就是:刚需!

 

这种情形,和2008年楼市惨淡的时候是何等的相似!那时候他们聚在一起的时候,话题的中心也是“刚需”。再向前回想到2005年前后的那次房地产低潮的时候,他们挂在嘴边的词,还是“刚需”。在购买欲望不强的时候,他们每每都把刚需看成是暂时“阳痿”了的“阳具”,寄望于通过按摩使其重新“勃起”!所以,玩弄刚需,几乎成为他们从低潮到高潮时屡试不爽的法宝。实际上,开发商们这样做,无非是在互相安慰:没关系,只要我们有刚需,困难是暂时的。当然,这种口号更多的也是喊给购房者听的。

 

本人发现,开发商在房价攀升的年份里,就很少谈刚需,他们很少和囊中羞涩的“刚需”们说话,而是和出手大方的“炒家”们说话。现在炒家短见,纷纷离场,开发商就开始想到刚需。刚需,几乎成了他们救市的强行针。而在他们大谈特谈刚需的时候,也正是高高的房价离刚需越来越遥远的时候。但是,他们仍然在说,刚需,必须的!刚需,刚刚的!

 

刚需论说,市场出现波动是暂时的,因为有大量刚需的存在,决定了房价不会出现大幅回调,也就决定了房价的长久涨势。希望大家跳出房价涨跌的迷局,认识到晚买房不如早买房的道理。

 

这种道理到了售楼小姐那里就显得有些绘声绘色,现在房价有一些下调,我建议您赶紧出手,楼市还是有大量刚需的,调整一段时间房价肯定是会涨的。看到买家举棋不定,她们赶紧说,前两年的市场变化就是最好的例子,您一定清楚。

 

开发商就是这样,通过人为制造供不应求的假象来诱导买家进入。一旦买家纷纷进入,本来“供过于求”的市场就真的变成“供不应求”的市场了,开发商的谎话也就变成了真理。

 

“刚需论”,其实很疲软

 

让我们先来探讨一下什么是刚需。从字面来解释,刚需就是硬性的,必需的,指商品供求关系中“受价格影响较小”的需求。就是说,不管价格高低,这种需求都是存在的。比如盐,粮食,衣服,都是我们必须的。我们会不惜一切代价得到它们。但是,当这些必须的东西出现差异的时候,刚需就出现了变化。穷人可以吃粗盐粗粮,穿粗布衣裳,而富人因就需要吃细盐细粮,穿细布衣裳;一个男人要找一个女人也是刚需,而且基本上都能得到满足,但是这个男人如果要有过分要求,找个漂亮女人,就不一定属于刚需,如果一定要找到漂亮女人,那也是因为有了充气娃娃的替代品。所以,如果按照“无论多贵都得买”的经济学的标准来看,现实生活中本没有什么真正意义上的刚需。

 

中国房地产市场上的刚需概念,是内涵最丰富的刚需。比如,没房住而想租房的人就是刚需;有房住又想买房的人也是刚需;有房住又想住大房的人还是刚需;有大房又想买几栋大房子的人更是刚需。但是这些刚需都必须达到2个前提,1是他想买,2是他有钱。

 

没钱买房的肯定不是刚需,比如大部分农民工和大学毕业生就不是。除非农民工发了洋财或者大学生有个有钱的老子或者丈母娘,但他们已经属于“有钱人”的范畴。在宏观调控之后,刚需中有两个重要的部分,1个是“80,他们一般都是独生子女,父母为子女购买房产,在父母甚至祖父母的帮助下,其支付能力也大大提高,刚性需要在很大比例上将转化为刚性需求;另一个是中等收入家庭,他们的改善性需求一定程度上也是刚性需求

 

还有一些刚需,属于弹性需求。他们原来并不是刚需,但是银行借钱使他成了刚需,而银行一不放贷,一大半刚需立马被打回原形,变成假刚需415号“新国10条”颁布以后,调控政策还原了市场的真实需求。市场上3分之2的炒家失去了用“便宜贷款”的机会而逃离,而剩下了3分之1的自住需求,不是因为首付太高,就是因为银两不足,所以买房者甚少。这时候的刚需,他们是市场上最弱的需求,所以他们对政策的敏感程度更高,价格弹性也更大。面对已处高位的房价,他们原来的刚性需求就成了弹性需求。

 

实际上,开发商大肆鼓吹刚需的意义,就在于抓住这些弹性需求。让有钱买房却在迟疑的人不再迟疑,就在于在炒家退场的时候,把所谓的刚需从准备撤退的购房大军中游离分化出来。或者把本来不是需求的需求创造出来。这让我们想到了创造需求的教授赵本山,他能让不需要买拐的人买拐,不需要买轮椅的人买轮椅。

 

供应一放大,“刚需”就远离

 

但是,当刚性需求犹疑的时候,发现市场行情已发生了急转直下的变化。那就是,今天的供求关系与过去已不可同日而语了。而当刚性需求遇到刚性供给时,需求的刚性往往就在瞬间皮软下来。买家树倒猢狲散,开发商也从追逐利润率回到到追求销售率。而中国楼市自4月宏观调控以来出现2个重大的变化,就是需求在减少,供应在加大。这2个变化,合成一把剪刀,即将减去一大截高出来的房价。

 

我们知道,在商品房越来越背离了居住属性而投机属性起作用的时候,刚需是相对供求关系的变化而变化的,供大于求,刚需就少,则房子销售就慢,房价就降;相反,供不应求,刚需就多,则房子销售就快,房价就升。只不过由于市场信息的不对称性,我们常常处于信息弱势的地位,我们常常看不到真正的供求关系。我们往往只能从售楼处的冷清中感悟到市场的变化,假如售楼处没人造势,或者我们能识破他们的把戏的话。

 

实际上,中国房地产市场的格局正在发生改变。未来的购房人口在逐渐减少,而施工面积在逐步放大。据有关部门测算,未来10年住宅需求的总建筑面积约为47.7亿平米,年均销售面积4.7亿平米,而未来10年的平均供应面积就将达到10亿平米以上,已超过实际需求的一倍左右。另外,中国人的住房保有率是世界上超前的国家,而中国的人均住房面积远远超出收入水平,中国的人均收入处于国际上的中低收入水平,而人均住房面积却已进入中高收入水平。所以说,中国人不缺房子。何况,天量的保障房计划也在改变着供应格局和价格体系。

 

至于刚需的基础,收入房价比也正朝着缩小的趋势。这种缩小,主要不是增加收入,而是减小泡沫。目前全部城市人口中大约也只有这30%左右的家庭可以承受现在的房价,而其余70%左右的家庭,尽管有需求却早已被排斥在房地产市场之外,许多家庭甚至就是把现在的房价再降一半也不可能真的考虑购房,他们虽然是真正有刚性居住需求的人,实际上却又已经不再成为房市的真实需求

 

更关键的细节是,居民对房价上涨预期的弱化,正在促使房价回落到理性的位置。因为房屋销售放缓,刚性需求转弱,投资风险大增。本人认为,只有房地产市场正在回归正常的市场的时候,投资市场真正回归到居住市场的时候,卖家市场真正回归到买家市场的时候。那时候的刚需,也才是真正的刚需,刚刚的!

 

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