保值论,高房价的迷魂汤

石旭升 原创自 新浪博客 | 2010-08-06 01:46 | 收藏 | 投票

 

我说保值论是迷魂汤,有点“阴谋论”的嫌疑。但我要表达的意思却是,买房子能不能保值还是1个谜,是不能1概而论的,也是要大家讨论的。说实在的,我自己都被搞迷糊了,原因是中国房地产诡异多变,充满着无限可能。所以,买房子到底能不能保值,1切都要看中国房地产泡沫的情况,泡沫究竟要做多大?或者泡沫什么时候破裂?怎么破裂?

 

中国今天的高房价,有“保值论”的1份贡献。保值论的观点很简单,就是通货膨胀越来越大,所以要提早买房才能保值!的确,我们现在的CPI已快到3%,而真实的通胀水平可能远远超出这个数。所以买房保值自有道理。而“保值论”的衍生含义却是我国房价长期看涨,买房不但可以保值,更可以升值。很明显,保值论对炒家而言,有闲钱投资就能升值。

 

如果泡沫不破,不一定保值

 

但是,保值论的观点明显是感情用事。因为他的观点来源于“房价永远直线上升”的假设,但是无论过去还是未来,房价总是“波浪式”前进的。比如2008年的房价就曾像飞机俯冲1样向下拉出过1道弧线。所以要看你是不是在“低谷”的时候进去或者“高谷”的时候出来。如果我们设想中国2012年地产泡沫破裂,你的资产很有可能就是负资产;而如果地产泡沫不破裂,你现在买房,也不一定保值。

 

我倒是要撂下1句话:现在买房不会保值!假如到时候房价下跌,你肯定不保值;假如到时候房价上升,你的保值计划也许1样落空。为什么?因为成交之后,你卖房的钱再也买不到同样地段同样面积的房子了。

 

今天的供求关系已经天翻地覆。中国人不缺房子,中国81%的住房保有率已成为世界的一个奇迹,而住房的空置率又是世界的另一个奇迹。这几天媒体上讨论最多的就是空置率,据说中国空置的房子已可以容得下2亿人。没人接手你的房子的时候,你的房子还怎么实现保值?而宏观调控后的供求态势是房子越卖越多,而买家越买越少。而政府保障房的强势供应也意味着你房价将呈下行态势。

 

当然,你也可以说,中国未来就业难,没有工作吃什么,只能吃房子,也就是靠房租过日子。但是住房保有税肯定是1种趋势,只是税率怎么调整现在不得而知,但是毕竟增加了持有房子的风险;当然你也可以说,你的税收成本可以加在租客身上,羊毛出在羊身上,可那也还要看供求关系,在租金房价比越来越小同时银行上调利率的态势下,你的保值计划还是增加了风险。还有1个问题就是房子的折旧问题,住房技术的变化肯定是日新月异的,我们现在回看90年代的房子,可能已经很难要到一个好的租价和售价。

 

所以,保值的说法,按照著名学者羊慧明的说法,就是房地产利益集团制造的“假消息”。因为根据“羊群效应”的特点,市场上往往增加了10个人购买,就会增加100个人购买;相反,如果减少10个人购买,却不会减少100个人购买,减少10个人购买就是减少10个人购买。所以保值论还会很有人缘。我啰啰嗦嗦谈了这么多,可能最敏感的话题还没有谈,那就是和你的“保值计划”关系最大的正在膨胀的中国地产地产泡沫。

 

如果泡沫破了,一定不保值

 

现在谈地产泡沫已经没人反驳,起码说没人直接反驳。但是如果谈到地产泡沫会不会破裂,就会炒得感情破裂。不过我要说,我们不能肯定地产泡沫会破裂,也不能肯定地产泡沫不会破裂。因为地产泡沫是隐形的,没有破裂的时候,我们只能想到,却看不到。只有在泡沫破裂的时候,我们才知道发生了泡沫。就像地震一样,只有地震之后才会发现地震。只不过二者的区别是,地震不可以预测,而地产泡沫可以预测。

 

中国现在的地产态势,和当年的香港、日本是何等的相似。1样的贸易顺差,1样的经济过热,1样的纸币横行,1样的地皮昂贵,1样房价飞涨,1样的抢购房屋。在当年的日本,地价不倒房市不败成为盛行1时的神话;而在当年的香港,贷款买楼成为无人不谈的“金科玉律”。所有的人都相信房价会永远大涨,没有人不为买房子而倍感骄傲自豪,没有人不坚信房地产市场只会节节看涨。大家怀着一夜暴富的梦想,持续不断地将资金注入到这个市场中去。

 

结果呢,香港97年神不知鬼不觉的来了个地产泡沫,199710月到2002年年底5年的时间里,房地产和股市的损失达到8万亿港元,比同期香港的生产总值还要多,也超过了1997年前7年增加的财富总量。房价累计跌幅达到65%,港人财富蒸发了2.2万亿港元,出现了大量的负资产人士,平均每个业主损失267万港元。这一轮周期性上涨历时13年,下跌过程达6年,至2003年底才慢慢有复苏的迹象。而日本呢,自1991年爆发的金融危机,近20年后的今天尚未走出阴影。日本2009年土地价格还创下五年来最大降幅、商业用地价格跌回40年前的水平,住宅用地价格跌回20世纪80年代初水平。

 

反观中国地产的潜在危机,与香港、日本危机爆发前的状况有过之而无不及,我们的房价收入比是当年日本的2-3倍,而中国的房屋空置率已超过国际警戒线,所以日本央行的报告告诫我们说,中国地方政府在财政压力之下,共同做大地产泡沫的现象,在日本的当时是没有的。而中国楼市在今年4月份调控沿海城市之后,囤地风、炒作风又开始向2、3线城市蔓延,房地产泡沫即将在中国开花。地产泡沫,就像一辆失控的汽车,如果不减速或者把不住方向,人仰马翻只是最轻的结果。所以摩根士丹利曾有一个叫谢国忠的说,中国房地产泡沫很可能在2012破裂,新华社曾有一个叫倪金节的说,中国房地产泡沫将于2013年前后破裂。新浪网友中一个叫石旭升的说,不要相信买房保值!

 

泡沫破与不破,房价都会下跌

 

当然,我们不能下结论说中国地产泡沫即将破裂,但是我可以肯定地下结论说,泡沫破与不破,房价都会下跌!国际上将地产泡沫分为3个阶段,即泡沫生成阶段、泡沫膨胀阶段和泡沫破裂阶段。如果套用中国的地产泡沫,第1阶段应为1998年房改到2003年,第2阶段为200318号文件下发到2010年,第3阶段从2010年新国十条颁布开始,当然第3阶段尚不能叫泡沫破裂阶段,因为说得过早,也可能出错。起码这种表述在感情上让人接受不了。

 

在中国,没有多少人承认地产泡沫会破裂。理由是中国与国外的不同点在于,政府控制着土地和银行,所以我们常常听到的话就是“一切都在可控的范围”,政府对房地产业有着绝对的掌控能力。

 

不过本人对这种“可控的范围”就有些反感!请问,目前的高房价也在可控的范围吗?我们不能总是一谈到未来就那么的信誓旦旦,说可以达到可控的范围,一回到现实就那么相互推搡,说别人该打。中国过去的医改、教改、企改,哪一件事情不是虎头蛇尾,留下一片片烂摊子呢?中国有多少事情是属于可控的呢?如果我们回忆得更远一点,中国的大跃进和文革是可控的吗?实际上,在赌博精神和从众心理的相互作用下,中国“非理性的能量”不会输个任何一个国家。

 

中国的地产泡沫如果不破,有2种选择:1个是做实泡沫,另1个是挤压泡沫。所谓做实泡沫就是在房地产投资不变的前提下,增加居民收入,增加银行放贷,这种做法显然不现实;所谓挤压泡沫,就是打压投机,增加供应,让房地产泡沫逐年逐步一点点瘪下去。而更多人希望的结果,可能就是这样。

 

但是无论怎样,在未来3-5年内,房地产泡沫的继续膨胀已经难以为继。所以,不要相信买房保值!

 

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