楼市调控的最终受益者是谁?(9月17日)

贾春宝 原创 | 2010-09-17 09:47 | 收藏 | 投票

 

楼市调控的最终受益者是谁?

这是一个相当微妙的问题。

 

先看历史:

1978年,我国城市人均居住面积仅3.6平方米。

据有关部门统计,1981年人均房租支出占城镇家庭人均年收入的1.27%1985年为0.87%,1990年为0.62%,1993年为0.85%,1996年为1%左右。现在,有多少人能以收入的1.27%解决与经济社会发展水平相适应的住房呢?

1997年,亚洲金融风暴来袭,为应对当时经济气候偏冷的压力,我们启动了“教育、医疗、住房”产业化改革。在此前后,我们又在历数“企业办社会”的弊病,作为我国房改的三个重要标志点:国发[1994]43号文件、国发[1998]23号文件、国发[2003]18号文件,这三个文件强调的多层次城镇住房供应体系的方向,没能坚持下来。

 

中国的楼市从取消福利性分房,住房商品化与市场化之后,就踏上了上涨的道路。特别是加入WTO之后的内外销房并轨,831大限,收紧开发商的融资瓶颈,以及开发项目的准入门槛等,每次上涨都会伴随宏观调控,而每次调控都会引发进一步的上涨。似乎调控成为上涨的加油站与助推器,调控成为上涨过程的逗号,而不是句号。

单纯以2010年的调控的决心与力度而言,已经超过了历次宏观调控的程度。但随着秋天这一收获的季节的来临,楼市依然出现了购销两旺的回暖迹象。特别是在北京、天津、上海等城市以公租房、廉租房与人才公寓等保障性住房为C-REITs(房地产投资信托中国化)的试点开始。

经过了将近六个月的组合型调控,本轮楼市调控重点已悄然生变:保障房正在从幕后走上前台。从专家到媒体,再到普通百姓的代言人,无不为此打击开发商与投机商并加大保障房力度的政策与行为拍手称快。

 

房价的奇高不下,已经在激化社会矛盾。

是谁在享受高房价所带来的巨大利益?

保障房究竟保障的是谁的利益?

 

政府与开发商之间,到底是彼此补空还是在互相拆台?

从价格差别而言,确实是在补空,但从舆论战上却是在拆台。

 

政府一直把自己放在开发商的对立面上,虽然开发商拿地的钱最终落到了政府的腰包里,政府公关的好处落到了经办人手里,房地产帮助政府保持了GDP的持续高涨,为政府贡献了大量的税金,拉动了几十个行业的发展,解决了大量的就业问题,承受的压力方面,开发商也是最多的,也是挨骂挨得最多的。最终享受民众爱戴的还是政府的那些官员。

中国传统的统御之道,历来都是为管理者提供工具,为被管理者提供臣服于忠诚的理由。公与私之间,民与官之间,永远不能同日而语。

在这样的强弱对比关系之中,民营的开发商没有任何胜算。所以开发商与政府的对峙过程中,注定有相当多的会是被招安的。而招安的具体方法就是用C-REITs去发展保障性住房,不管是在廉租房、公租房还是人才公寓等方面,都是如此。

 

始终处于舆论的风口浪尖上的开发商骑虎难下,降价与不降价都会得罪人。

降价的话,会得罪那些已经买房并承受房贷压力的“房奴”,他们会用断供来表达自己的抗议之情,在他们身后的那些各种身份的投资人更是不答应。但是拒绝降价的话,又会被那些买不起房的中低收入人群对抗,成为民生的罪人。所以民间的开发商就只有被吊在空中,成为民众口诛笔伐的靶心。

政府花大力气出台保障性住房的相关制度与政策,恰恰是在让开发商继续背着“奸商”的黑锅,自己做拯救黎民于水火的好人。

 

还是拿数据说话:

1953年,新中国第一次人口普查是5.83亿;而2009年,全国人口已达13.3亿,比建国初期增加130%。更关键的问题是人口结构,1962~1980年是中国人口增长的高峰期,目前这批“婴儿潮一代”非但是购房适龄人群,更掌控着中国的财富命脉,从而带动了地产的迅速繁荣。

从人口结构数据来看,中国第一个人口出生高峰是1954年至1957年,第二个高峰是1962年至1969年,第三个高峰是1984年至1987年。

但这些人,除了那些已经或者接近退休年龄,而将舞台让给后人之外,还有多少是难以抵挡城市化进程而在老家田园安贫乐道的?而从目前的情况来看,正是这群80后“刚需”买家,支撑着房价。

这就是我们通常所说的人口红利,人口所带来的红利让中国老龄化速度大大提升,让中国的传统道德规范形同虚设,巨大的市场所创造的巨额利润给了谁?

那么多的疑问,总是需要有一个明确的答案吧!

 

不能排除开发商以及与房地产相关的建材等系列产业,先期以房地产为投资标的的那一群先富起来的人,甚至那些依靠卖地与财税得到实惠的地方政府及相关人员,都成为高房价的直接受益群体。

那么其他的人呢?

 

再看数字:今年上半年北京的土地供应,一共1450公顷,保障房占83%,那商品房供应土地还剩多少?那商品房价格不是越来越高?

再有,有媒体从获得的北京海淀区3725个详细的区级保障房申请名单中分析发现,与政府相关的人员占比超过了61%,以至“法院楼”、“人大楼”、“建委楼”、“政协楼”、“公安楼”频现,有人惊呼:北京市的保障房似乎变身为早年的福利房。

作为原本已经不乏福利的金领人群,公务员或事业单位职工在政府机关权力之下,享受各类保障房的现象全国各地都有发生。有人说,一个购房者,一旦购买了保障房,就等于合法获得了保障房与商品房之间的差价。以一套100平方米的保障房计算,在北京市同地段与商品房价格相差一万元,这就意味着保障房主仅凭一套房即可获得100万元的额外收入。甚至有人不留情面地说,作为一名国家公职人员,如此轻易获取一大笔财富,无异于公开抢钱。

由此,我们不难看到,保障性住房实际保障了政府公务员以及事业单位的职工。

 

政府对开发商的态度,是先对峙再招安的。

在持续地享受了开发商十多年的全方位利益贡献之后,从2009年夏天的地价与房价关系的大调查开始,到2010年打击囤地投机性购房,政府开始卸磨杀驴了。这样的打击将会随着房价的逐渐飙升,社会矛盾的渐趋激烈,而越来越猛烈的。

 

政府与开发商之间的博弈之中,开发商无疑是处于下风的。

从拿地方面,政府有优势,从资本获得上,政府更有优势,在售价上就更有优势。不仅如此,媒体喉舌也是政府的,数据的调查与权威发布也是政府的,就连游戏规则产业政策是政府制订的,都是政府制订的。在这些因素的影响下,民意也是站在政府那一方的。

 

今年土地供应存在一种结构性矛盾——房价高的一二线城市土地供应增加的少,在房价不高的三四线城市,地方财政借这个机会卖土地,增加土地供应。所以,越是房价紧张的城市住房需求量就越大,而土地供应却依然不足,房价自然会继续上涨。房价愈上涨,民间的开发企业就越会承受骂名,而政府不仅坦然得到其既得利益,而且会得到众望所归的拥戴。

中国的特色,这是毫无办法的事情。

 

城市化催高商品房的需求,商品房的规模支撑国家与地方经济建设,却与安居工程背道而驰,为了保障安居,让中低收入人群能有其屋,不能不加大保障性住房的用地比重与建设规模,由此进一步推高商品房价。

我们所看到的满眼因素,土地的价格、暗箱操作的交易成本与政府公关费用、PPICPI的因素,金融成本因素、人力成本、材料施工成本、政策性因素、投资倾向于投机炒作、市场的刚性需求、捂盘惜售等等,都是在推动房价上涨,上涨的结果以及过程本身,都是为保障性的安居房提供价格参照。

如此对比之下,保障性的安居房才成为众人追捧的香饽饽,臃肿的官僚机构谁不会多通过权力,努力为自己,为自己人、为自己人的家属谋取一些近在咫尺的利益呢?毕竟在经济学理论之中,有一个权力寻租的概念,这个概念在民间的说法是“有权不使过期作废”。

 

所以,楼市调控的最终受益者是谁,这个问题也就不难回答了吧!

 

贾春宝

2010917星期五

 

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