重庆开征房产税,只是一个臆想

石旭升 原创自 新浪博客 | 2011-01-12 09:07 | 收藏 | 投票

 

元旦刚过,带着调控意味的房产税,就迫不及待地在我们的头顶盘旋,显得神神叨叨。在1月9日的重庆市“两会”上,一头雾水的市长黄奇帆先生,兴奋地向媒体介绍着重庆市并不轻松的房产税试点方案。使得业已“空转”半年的房产税再度成为热点。仿佛是山雨愈来风满楼,又仿佛房产税已剑在线上。

 

殊不知,看起来紧锣密鼓的房产税,只是官员们的一次臆想,更是百姓们的一次臆想。因为我们只要追问的细节,房产税就会显得那么的“无厘头”和“不着边际”。起码,这还仅仅是一个遥远的传说。

 

房产税的起征时间:待定!

 

房产税,一个休眠了24年的税种,真的是说征就能征了吗?从表面看来,似乎还真像那么回事耶!据新华社这两天的消息,重庆有希望在一季度开征房产税,因为这项决议已经斩钉截铁写进重庆的政府工作报告。而财政部已经“原则同意”重庆市的房产税方案。仿佛,重庆开征高档商品房房产税已无悬念,甚至铁板钉钉。

 

但是,房产税无论是作为新增税种还是现有商用物业房产税的“变种“,在立法方面均存有与现行法律的矛盾之处。如果是新税种,须经人大审核通过;如果是现有商用物业房产税的变通,将要涉及修改现行税法。而这是地方政府职能范畴内无法操作的。因此有关财税专家就表示,重庆对商品房开征房产税不是简单在财政部备案就可以,它必须由国务院对现行的《中华人民共和国房产税暂行条例》进行修改,将征税范围扩大到住宅。因为这涉及到多个部门、多个阶层,如果急就章拿出方案,只能嚷嚷得很凶,能不能出台就是个问题,全面推开就更难了。甚至有人判断,三五年内都很难推行!

 

房产税的征收对象:再议!

 

关于向谁开征房产税,按照市长黄奇帆目前的说法,和半年前的说法进行比对,并没有任何新意,甚至是一模一样的。这个市长早在去年6月接受媒体采访时,就曾透露了重庆房产税的思路:“先对别墅、200平方米以上和评估价值超过主城区平均售价3倍以上的住房开征;每户家庭拥有普通住宅超过4套,可能被征税;外地人投机购房,可能被征税”。

 

我们很难想象“一个市长”在重复着半年前所讲的一模一样的话还是那么兴奋,也难想象“众多媒体”那么健忘地做着“重复新闻”,更难想象试点已半年的房产税依然找不着北。因为这些重复了半年的一贯说法,本身就显得支支吾吾、不堪一击。

 

比如别墅,就有很多总价低于公寓的郊外别墅,也有面积低于200平米的联排别墅;同样关于200平米住宅,总价就有可能比143平米的住宅价格要低很多;还有,主城区同样地段楼盘的价格能超过3倍的情况几乎不存在,更不要说广大的周边区域楼盘的单价反而会超过主城区的3倍;另外,每户家庭拥有普通住宅超过四套“后”,才“可能”被征税,还不一定征收;外地人投机购房,“可能”被征税。既然是可能,呵呵,也就是“不一定被征收---总之,征收对象并不定论!

 

房产税的征收税率:磋商!

 

现在,关于税率的设定,流于坊间的已有多个版本,本次重庆市市长黄奇帆接受媒体采访时表示,重庆将对价格高于市场均价3倍的“高价房”收取1%的房产税;但是就在前不久也曾披露过0.6%到0.8%的“从轻征收”的税率的;而就在解释税率的这几天,也有一种说法是千分之五到百分之一点五的;而半个多月前重庆市国土房管局有关人士曾提出了十二条调控政策。其中高档住房土地增值税预征率提高到2%,销售高档住房按6%核定征收土地增值税。对购买144平方米以上住房,按3%征收契税。

 

假设房产税税率定为1%,如果房地产价格上涨的幅度高于该比率,则该税率对抑制房地产投机并无实质意义。如果税率过高,又会给房地产业造成新的压力,不利于房地产行业稳定发展。

 

房产税的操作细节:磨合!

 

试点本身就是摸着石头过河。试点,意味着杀鸡给猴看,意味着吓唬吓唬,意味着吓唬不了任何人。你重庆和上海还没执行呢我们这边急个甚?而对重庆上海试点实际上是对这两个城市的款待,意味着他们可以实行土地财政与房产税并存的双轨制,进而在全国推行这种双轨制并行的新局面。所以一些财税专家表示,无论从完善税制,还是从促进房地产市场稳定发展的角度,开征房产税都是大势所趋。但从客观来讲,开征房产税是一项系统工程,还有许多问题需要解决。

 

在操作过程中,一个最大的难点是房产价值评估问题。房产税的计税依据和税率在确保公平的基础上,面临如何确定的问题。从重庆来看,房屋所在区位不同,房产价值存在较大差异。有的房屋过去可能在城郊,现在随着城市扩张,位于城中,价值得以提升。如何动态地评估房屋价值将是一项浩大的工程。反过来说,如果只是大体分区确立房产基础价格,容易因为不公平而招致反对

 

房产税的降价效果:酝酿!

 

从这一角度来看,单纯依靠房产税来遏制房价,作用并不大。只有在大幅增加供应的同时配合房产税的情况下,才有望对房价形成调控效果。而反过来的结果,神马都是浮云!

 

 


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