以房养老靠谱吗?

刘植荣 原创 | 2013-12-05 17:28 | 收藏 | 投票

 以房养老靠谱吗?

作者:刘植荣

2013125的《华夏时报》报道称,以房养老时间表日渐清晰,试点暂不涉及农村住房。幸福人寿保险股份有限公司监事会主席孟晓苏在多场合公开表示,相关部门已让保险公司12月份拿出试点方案,1月份推出相应的保险产品。

2013913,国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》,提出将试点开展以房养老。《经济参考报》2013924报道称,由民政部牵头,保监会等相关部委就以房养老问题举行了闭门研讨会,对以房养老具体操作办法和实施细则进行讨论,试点方案按计划将在2014年一季度出台。本文就分析以房养老靠不靠谱,能不能把以房养老作为养老制度的改革方向,中国现行养老制度的问题出在哪里,政府在养老制度上的职责是什么。

何为以房养老

以房养老其实就是“反向住房抵押贷款”,即分期放贷,最后一次性偿还贷款本息总额,也就是人们常说的“倒按揭”。中国商业银行以房养老的放贷总额一般不超过房产现值的60%,领取养老金的年限一般为10年,如果10年后老人清偿了贷款的本金和利息,金融机构则释放抵押权;如果老人无力清偿贷款,金融机构则处置该房产。如果老人较早去世,子女可继承住宅的部分产权享受收益。

其实,以房养老就是一种市场养老产品,是对社会保障体系内养老制度的一种补充,以满足不同老年群体的特殊要求。上海、重庆、厦门、长沙、长春、南京等城市金融机构都曾推出以房养老业务,但办理以房养老的客户寥寥无几。中信银行是国内首批尝试以房养老的金融机构之一,北京几家支行推出这项业务后几乎无人问津,后来就索性取消了这项业务。

网易“微博调查”显示,88%的人表示不会选择以房养老。

而根据《中国经济周刊》2013109的报道,中国房地产开发集团理事长孟晓苏是以房养老的首倡者,他提到上海市统计局公布的《本市城乡居民养老意向调查报告》显示,逾七成受访者赞同以房养老,仅有26.9%受访者不赞同以房养老。孟晓苏还计算出:如果老人以评估价值500万元的房屋参保,每月大约可得到2.6万元;如果老人以评估价值200万元的房屋参保,每月大约可得到1万元。

从不同渠道的统计数据差别之大可以看出,一些利益集团盯上了以房养老这块肥肉,房地产开发商极力鼓动政府出台以房养老政策,好让房市更火,让房价更高,以便从中获取更大的利益。盖了房子高价卖给你赚了你的钱,然后再用以房养老的形式把房子收回来,让你辛苦一辈子,只留给子孙一把骨灰。

其实,以房养老这种养老模式在国外也未被市场认可。美国金融机构早在1989年就推出以房养老,20多年过去了,现在每年签单也只有70000左右,这一数据在养老市场上可以忽略不计。美国乔治敦大学金融学副教授詹姆斯·安杰尔认为,美国老人很少选择以房养老,一是老人很难弄明白这种复杂的金融产品,二是美国人根本就不需要依赖这笔收入养老。

以房养老缘何是块烫手山芋

以房养老只所以难以推广,是因为它存在诸多风险,老人不敢轻易试水,金融机构不愿推广,政府也不肯支持。

1.房价风险

房市如股市,房价波动大,并有崩盘的可能,现值200万元的房子,10年后也许就跌到50万元,如果再加上房子的折旧,房产贬值更大,因为居民住房设计寿命一般不超过70年,也就是每年至少折旧1/70,如果一套房子200万元,每年折旧就损失将近3万元。所以,金融机构认为以房养老风险太大,若干年后收回大量被抵押住房,资产贬值,这有可能让金融机构破产,甚至会引发金融风暴。

居民则认为,以房养老让金融机构吃掉不少利息,实在不划算。与其把房子抵押给银行每月领养老金,还不如把用房子做抵押贷出一笔款来,然后便吃贷款,边进行投资,这还能让钱生钱。

美国消费者金融保护局在一份有关“反向抵押贷款”的报告中指出,美国办理“反向抵押贷款”的老人中超过七成选择一次性拿到全部贷款,然后将这笔钱用于投资,而非选择按月领取养老金。这其实就是传统的没有年龄要求的“房产净值贷款”,即将房产净值作抵押从银行一次性获取贷款,然后按月还本付息。

以房养老在荷兰已有几十年的历史,但开始也很少有人问津。20世纪90年代房地产泡沫形成时,由于房子不断升值,金融机构热衷推销以房养老这种金融产品,老人则提前享用了房产的剩余价值,提高了晚年的生活质量。2008年全球性金融危机爆发后,房地产泡沫破裂,房价大跌。由于抵押的房产的剩余价值急剧缩水,很多以房养老的老人要么借债补足抵押品,要么让金融机构收回住房,以房养老的老人成了以房养老的牺牲品。

2.利率风险

由于以房养老的贷款利率一般为浮动利率,这对金融机构和以房养老的老年居民来说同样要承担风险。利率上浮,金融机构的放贷收益率上升,而老人的借贷成本则相应增加,这对金融机构有利,对老人不利;利率下浮,老人的借贷成本减少,而金融机构的放贷收益率则相应下降,这对老人有利,对金融机构不利。所以,由于利率风险的存在,金融机构和老人都不热衷以房养老。

3.寿命风险

从中国先期的试点看,以房养老只是养到半路,而不能送终。例如,60岁退休后与金融机构签定以房养老合同,期限为10 年,则只能养到70岁,如果老人70岁后仍健在,如果此时无力清偿贷款,房子就被金融机构收回,那老人住在哪里?养老问题又该如何解决?

反过来考虑这个问题,如果金融机构推出了以房养老送终的金融产品,老人的寿命越长,对金融机构越不利,如果老人的寿命超过金融机构对他(她)的预期寿命,那金融机构就有赔本的可能,这就是金融机构不愿推出以房养老送终金融产品的一个原因。

4.家庭风险

以房养老还有个传统观念不可逾越,那就是中国人大都希望自己百年后留给子孙一笔遗产,如果把房子抵押给金融机构坐吃山空,担心会引起子孙的不满,影响家庭和睦。

根据CCTV2《央视财经评论》2013916的报道,部分北京老人坦言,自己在感情上难以接受以房养老模式,因为房子是一笔不小的财产,留给儿女是天经地义的。一北京市民称:“因为我有儿有女,他们呢,说实在话,还眼巴巴还看着我这房子呢。我把我这房子抵押给银行以后,我可以生活水平提高了,我可以得到一笔银行的利息了。等我百年不在了,房子让银行给收走了,那我儿女不得骂我啊。”

5.逃税风险

对政府而言,要承担以房养老的逃税风险,减少财政收入。201323,国务院批转的《关于深化收入分配制度改革的若干意见》中提出“研究在适当时期开征遗产税”。近日,媒体也铺天盖地地报道中国即将开征遗产税的相关内容。如果开征遗产税,老人本来自己有经济能力养老,无需以房养老,但为了逃避遗产税,他(她)就会把自己的货币资产悄悄送给自己的亲属,然后以房养老,或者通过以房养老每月获得的高额养老金转增给亲属,这样,自己的遗产就被转移了,也就无需交纳遗产税。

可见,居民可以通过以房养老轻松避税,这无疑增加了税源流失的一个渠道,这也是很多国家政府不提倡以房养老的一个原因。

“70年问题并非是以房养老的障碍

不少人认为,中国的住宅用地的70年使用权制约了以房养老的推出。其实不然,从外国以房养老的实践看,宅基地使用权期限并非是以房养老的主要障碍。

土地使用权属于他物权,凡属他物权范畴,均有一个使用期限。“70年问题属于土地的租借合同,在租借合同上肯定要对租借物的使用期限进行规定,世界上任何国家土地租借都是有期限的,一般最高为99年,国与国之间的土地租借也是如此。

独立住房的土地产权和房屋产权可以统一起来,房子和地可以一起买下来。但要是楼房,则单元房的所有权人就无法获得土地所有权,不管是社会主义的公有制,还是资本主义的私有制,均是如此。一栋楼几十层高,每层有很多住户,怎么把下面那块土地分配给几百户人家呢?那块土地上的任何一个人,都无法认定哪一平方米属于他、由他独占并享有自由处置权利,也就是黑格尔讲的对物的占有必须能身体把握、给物一种形态和标志

所以,楼房居民户取得土地所有权从法理上讲是不可能的。针对这种情况,美国、英国等国家的法律规定公寓楼单元房的所有权人的产权仅是空间产权,不包括土地产权。

那楼房下面的土地算谁的呢?楼房的建筑用地所有权一般在开发商那里,也可能在第三者或政府手里,和中国一样,是开发商从别人或政府那里租来的。英美等国家也有法律规定,如果一栋楼里有超过2/3人同意,可以先成立一个公司,大家掏钱,把楼房下面的土地买下来,这时,土地的所有权就归公司所有,还是不能归到个人名下。

所以说,对住楼房的城市居民来说,任何国家都无法让房屋所有权人获得土地的所有权,因为楼房单元所有者无法实现对楼房宅基地物权所要求的边界清晰、排他性和自由处置权的所有权基本属性。

中国规定住房建设用地租用期限为70年不是随意规定的,因为住房的设计寿命最高为70年。担心“70年问题的人有一个假设,那就是房屋建得非常牢固,永不垮塌。而根据中国住建部的研究报告,中国建筑的平均寿命仅为2530年,因此,对大多数城镇房主来说,根本无需考虑“70年问题,因为你的房子根本就挺不到70年。

所以说,“70年问题并非是以房养老的障碍,即使在同一地段,住了60年的老房子和新盖的房子的价值肯定不同。

现行养老制度的主要问题是“多轨制”

一年多来,养老问题一直是中国百姓热议的一个话题。201265,人社部表示,随着我国经济社会的不断发展以及人均寿命的不断延长,相应推迟退休年龄。中国社会科学院社会保障实验室特约研究员孙永勇等人用数学模型计算处最优退休年龄为64.14岁,建议这个数值作为我国调整标准退休年龄的参考值。清华大学就业与社会保障研究中心主任、清华大学养老改革体制方案的主要参与者之一杨燕绥教授接受媒体采访时说,清华推出的“延退”方案是退休后15年内不得领取养老金,而是去做义工。《中国证券报》2013109日刊文称,养老改革方案提交,延迟退休成共识。

虽然不少官员、专家、教授为延迟退休摇旗呐喊,声称这对百姓有利,但民众似乎对此并不领情,绝大多数人强烈反对延迟退休,认为提出以房养老是声东击西,转移百姓的视线,然后强行推出延迟退休方案。

2013915,新华网发起了题为“你赞成哪种养老方式”的民意调查,在5226名参与者中,要求养老并轨的有5107票,占97%,而选择以房养老的仅有36票,占0%

中国目前养老问题的最大矛盾是养老制度不公,虽然我们习惯把这种不公平的养老制度称为“双轨制”,实则是“多轨制”,中国人因户口、行业的不同会走在不同的养老轨道上,而且待遇相差悬殊。

2013918,中国社科院社会政策研究中心秘书长唐钧接受《华夏时报》记者采访时指出,中国现行的养老制度是“七轨制”:国家公务员、事业单位人员、军人、企业职工、农民、城市居民还有农民工,这七类人群的养老待遇各不相同。

中国农民的养老应该是走在最原始的轨道上,他们过去一直是“自生自灭”,成了被国家社保制度遗忘的角落。直到200997,《国务院关于开展新型农村社会养老保险试点的指导意见》才出台,新农保在2009年试点覆盖面为全国10%的县(市、区、旗),以后逐步扩大试点,2020年之前基本实现对农村适龄居民的全覆盖。

政府确定的基础养老金标准为每人每月55元,但这55元并非所有到60岁的老人都能领到,只是对在新农保制度实施时年满60周岁并且其符合参保条件的子女必行参保缴费的老人发放。而在新农保制度实施之后年满60周岁的老人,如果个人不参保或子女不参保,均领不到这55元的可怜巴巴的养老金。

人社部农保司官员刘从龙对此解释说:“年满60周岁的农民可以享受基础养老金,是有前提条件的。要么你在新农保实施时年满60周岁,要么你缴费参保。参保了才能享受养老金。城市职工养老保险也是这样,不参保怎么会有养老金?如果所有的人都不交(保险费),钱从哪里来?”

这种解释在“多轨制”面前不但苍白无力,也显得蛮横霸道。百姓会问:刘从龙你自己就没有缴费参保,你退休后怎么会有养老金?而且养老金还这么多?

本文作者在《延迟退休能否行得通》中根据官方发布的数据推算出,中国大约有4700万机关事业单位人员不交养老保险,一年欠下的养老保险金就是6580亿元,而2011年全年城镇基本养老保险基金总收入16895亿元,漏网的养老保险金占收缴养老保险金总额的39%

很多不交一分钱养老保险的公务员退休后能拿到每月5000多元的养老金,是农民的100倍。现行的养老制度实际上就是交养老保险的人为不交养老保险的人养老,而不交养老保险的人领的养老金反而比交养老保险的人更多,养老金“多轨制”就是人吃人的制度,由此引起的民愤极大,这也是最大的社会不稳定因素。

政府的职责是建立基本养老保障制度

纵然以房养老设计得对老人有利,能保证养老送终,但这也只能解决有房产的老人的养老问题,对没有房产的老人来说也就无法以此养老。正如有人所说:“我没有房产,住的是儿子的房子,那我拿什么来抵押养老呀?我能不能抵押我的人体器官养老?现在给我一笔养老金,等我死了就可以摘取我抵押的器官。”

以房养老只能作为市场上对社会养老保障体系的补充,政府应避免参与这种商业行为。政府的职责是建立覆盖全民的基本养老保障体系,让养老制度更公平。

基本养老服务是种公共品,它和国防保护国民的安全一样,基本养老保障制度也是确保国民的生命安全,因为很多人不工作了也就没有了收入,没有饭吃就会饿死。

几乎所有西方国家都建立了“老有所养”基本养老保障体系,在这个体系内全民统一标准,不管是农民还是工人,是军人还是普通公务员,也不管过去交没交养老保险,交了多少养老保险,到了法定退休年龄,都有资格领取基本养老金。

法国从1956年开始就实行了没有任何条件和区别的全民基本养老金制度,即所有在法国国土上居住的人(包括外国人),只要到了60岁就可以按月领取基本养老金。2010年,基本养老金标准为单身老人每月709欧元,夫妻老人每月1158欧元。如果领取基本养老金的老人去世后的遗产超过39000欧元,则他所领取的基本养老金将被追回,如果其继承人不返还这笔养老金,其遗产将被没收。

英国也全民享有基本养老金。2012-2013财年,所有英国公民到了退休年龄,都能领到每周107.45英镑的基本养老金。

所有挪威老年人年满67岁均可领取基本养老金。16岁后在挪威居住满40年可领取全额基本养老金,居住不满40年,则根据居住年限领取一定比例的基本养老金。

在加拿大国土上居住满10年的65岁老人都可以按月领到基本养老金,根据20046月的标准,基本养老金为每月466.63加元。

美国不分男女和职业,只要到了65岁,并累计交满10年的社保税,都可以领取养老金。交纳社保税的人不但自己可以享受退休金,如果家庭收入低、负担重,尽管从未交过社保税,配偶和子女照样可以领取养老金,领取的最大额度为交纳社保税的配偶或父母退休金的50%。如果社保税纳税人去世,没有收入的家属可继续领取他那份养老金。

澳大利亚的养老保险制度则是保障穷人,职工退休后,如果认为自己生活有困难,可向人类服务局申请养老金。人类服务局会对养老金申请者的资产和收入情况进行核查,如果总资产少于规定的标准,且没有其他足够的收入维持体面的生活,才发给养老金。

发展中国家智利对无工作或因各种原因不能领取养老金的智利人,政府发放基本养老金。所有智利人只要年满65岁,在智利生活20年以上,没有任何其他养老保险或收入,就可以领取基本养老金。

不管是发达国家,还是发展中国家,都在设法建立和完善全民基本养老制度,这是文明社会的标志,是民族凝聚力的象征,是真正的“正能量”。

结束语

以房养老存在房价风险、利率风险、寿命风险、家庭风险和逃税风险等诸多风险,老年居民和金融机构都要认识到这些风险,并且有能力承担这些风险。

以房养老不应作为政府的一种养老制度提出,它可以作为市场行为,由居民与金融机构自愿签约实现,政府不要干预。

中国现行养老制度广遭诟病的是“多轨制”,必须尽快废除这些不公平的制度,把所有国民置于同一基本养老保障体系内,做到“基本养老面前人人平等”,个性化差异由职工个人的养老保险缴费情况来实现,这既体现了公平,又兼顾了效率。

2013317,习近平总书记在第十二届全国人民代表大会第一次会议上的讲话中指出:“我们要随时随刻倾听人民呼声、回应人民期待,保证人民平等参与、平等发展权利,维护社会公平正义,在学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居上持续取得新进展,不断实现好、维护好、发展好最广大人民根本利益,使发展成果更多更公平惠及全体人民,在经济社会不断发展的基础上,朝着共同富裕方向稳步前进。”

在养老制度改革上,我们必须贯彻总书记的指示,养老制度改革不能搞“顶层设计”,而要走群众路线。不废除“多轨制”,任何养老改革都难以得到群众的支持,强行实施不受群众欢迎的养老改革方案,必然会割裂党和群众的血肉联系,让政府失信于民,甚至会引发社会动荡。

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刘植荣,独立学者,媒体评论员。 qq:327954416
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