乐居周刊记者 刘长杰
接受专访的时候，他会恢复到一个教授应有的状态，目光柔和，神态谦逊，回答问题慢条斯理，姿态和手势也会变得温文尔雅。一旦登上讲台，他很快就会进入忘我状态，随着演讲的展开，他的情绪会越来越亢奋，观点迭出，词锋犀利，进而声嘶力竭，神态和手势既像一个传销份子，又像一个好战的领袖。
北京，杭州，厦门，沈阳……每逢周末，他都应邀出席各种活动。与其他嘉宾在台上讲话时表现得深思熟虑、谨言慎行不同，他在台上陈述一个观点，好像事先背诵下来一般，一口气可以罗列6个以上的逻辑，每分钟可以从他嘴里蹦出240多个字。
关注他的人发现，最近这两年他在讲台上已经不安于站在讲桌背后，看着纸上的提纲说话，他变得超级自信，喜欢拿着无线麦克风，像在美国竞选州长一样，又像中国的另一个演说家李阳一样，在空旷的讲台上挥舞着拳头自由演说。与李阳不同的是，他不说英语，也不够疯狂，但其狂妄的语气、刺耳的观点、“钱在手，跟哥走”的号召力，揪住全场。
他的很多课程都不能申请旁听，他说自己的很多观点只适合说给论坛现场的人听。但毫无疑问，他在讲台上发出的那些带着嘶哑嗓音的咆哮，还是被学生或是听众以各种方式传播了出来：
“当你40岁时，没有4000万身价不要来见我，也别说是我的学生”；
“高学历者的贫穷意味着耻辱和失败”；
“房地产泡沫是传说中的鬼，都说有，但谁也没见过。从1997年就有人说房地产有泡沫，说到现在也没有破灭”；
“怎样做房产投资？应该选择那些‘堵’的城市，哪个城市比较堵就去买”；
“信志强，住洋房；信董藩，得金山；信牛刀，住牛棚。”……
他就是董藩，北京师范大学政府管理学院教授，北师大房地产研究中心主任。
董藩生于1967年，“是大山里的孩子，直到上大学才见过火车”。他喜欢“青年经济学家”这个名头，在一群人发出的怀疑和嘲弄声中，他依旧坚持这样的简历：26岁硕士毕业后直接破格晋升为副教授，成为当时全国社会科学领域最年轻的副教授，32岁
他不回避对一些同行学术能力的评价，经常用一句“他（们）不懂，完全搞错了，他（们）很不专业”来定论那些在观点上站在他对立面的人。当然也不乏溢美之辞，在一次专访中，他说自己非常佩服张维迎，称他“非常聪明，对中国的影响那是不可低估的，他已经超越了经济学家层面，实际上是一个思想家”。
他更喜欢“房地产专家”这个名号，以及由此名号延伸出去的一堆高帽子——影响中国发展进程的四位中青年经济学家之一、给房地产市场算命最准的人、中国房地产舆论领袖、中国房地产四大名嘴之一。
因为观点鲜明、直言不讳、个性突出，他成了学术界最受争议的经济学家之一。他的观点被一家权威媒体斥为“骇人语录”，并连发三篇文章批判他学品差、不靠谱、谋私利。一位专业人士甚至在指称他“狂人骇论掀起市场波澜”之后，怒斥他哗众取宠。
作为一个房地产学术领域的反派，他最大的头衔是被上升为“人民公敌”。在中国的房地产界，有两个公认的“人民公敌”，一个是任志强，一个就是他。
他坦承第一次看到这个名头时，压力还是很大的，曾专门写过一篇题为《我怎么就成了人民公敌》的文章，来表达自己对这个问题的看法，并试图讲清自己观点所依赖的逻辑和路径。
不过显然他失败了。他惹来了更多、更猛烈的咒骂声。
“最近我很少说话，一说话往往就会挨骂。有时候又不得不说话。”他显得有些无奈，第一，有关部门会找我们说话；第二，媒体希望我们评价评价；第三，当我们发现有些政策不合适时，我们也很着急，希望出来呼吁，至少传达一个观点，警惕这些政策的负效应，或者是它带来的不好结果。
事实上，关于舆论漩涡中的房地产业，他一点也没少说；他少说的，不过是那些为自己解释或辩解的言辞而已。如果说2006年他写作《我怎么就成了人民公敌》一文时，因为别人的误解、谩骂和指责，还难过委屈无奈、吃不香睡不甜，那么现在，他不仅习惯了舆论的惊涛骇浪，而且想说就说、想怎么说就怎么说。
在词典中，犀利是指（武器、言语等）锋利、锐利，也形容言辞、目光等尖锐明快；语言犀利则指一个人说话切中要害，一针见血，具有说服力、洞穿力，语言直观，深入中心。在广东话和网络语境里，犀利还被引申为厉害，高明。
无论从上述哪个角度看，头顶土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师头衔和诸多大学总裁
他说话擅长制造概念，语不惊人死不休。
他形容人对住房的追求几乎是无限的：女士的衣服总是少一件，老百姓的住房也总是少一间。
他鼓励人去投资住房：千万不要相信劳动致富！劳动致富是骗人的，劳动绝不可能致富，只能糊口，如果想发财的话必须进行投资。投资怎么投？我总是鼓励我身边的人买房子。今后我们普通老百姓财富阶层的划分就看你买没买房子，你买了几套房子，你在哪里买的房子。在北京这点看得非常清楚，随便有一套房子，一年增值百八十万就到手了，而一个大学毕业生一年只能挣5万块钱。
他调侃房产税面对的阻力：原财政部部长项怀诚说“如果要征我的房产税，我肯定有意见，你连房子的产权都没有给我，还征我的税”——退下去就开始说真话啦，没退休的说真话就我一个。
他预测房产税征收的前景：前途是光明的，道路是没有的。
他谈论调控与房价之间的关系：越打压涨得越快，朱镕基总理时代房价是那么涨，到了温家宝总理的时代，严厉打压房价，结果是这么涨。
他揭秘投资技巧：政府打压什么，你就去干什么；政府鼓励什么，你千万不要干什么！政府从来都是鼓励我们养猪的，你看看哪个养猪大户发财了，永远不可能。我从小就养猪，我爸告诉我叫“穷养猪，富读书”。
他评价美国前总统的警告：克林顿告诫中国领导人说“房地产不靠谱儿”，此话不值得一听——美国有美国的国情，中国有中国的背景，他连中国房地产业是咋回事都不知道，他对中国的了解远比我们对美国的了解少。我们领导人的孩子从美国留学回来，会给父母讲美国；美国领导人的孩子没有一个来中国留学，也极少有人来中国旅游过。
他戏说地产开发的巧合：君子报仇，千年不晚。隋炀帝杨广夺位后，必须除掉太子杨勇。立即假拟隋文帝诏书，赐死大哥杨勇，追封为房陵王。2013年，隋炀帝墓在扬州被房地产开发商挖出，该房地产商老板名字叫做：杨勇。
他评估未来的房价走势：今后大量的人口要往核心城市或大都市去，因为大城市的功能必然比小城镇功能强大，房价就要体现出来，尽管房价涨得有快有慢，但是你几乎见不到它是衰退的。只要社会稳定、金融体系不崩溃、不进行币制改革、收入随着经济发展而进一步增长等条件继续存在，我们就会看到房价继续涨下去。无数个理由告诉我们，10年前、20年前你没买房后悔了，未来的发展仍然会告诉你，你今天不买房将来仍然会后悔。
他预测一些事情，逻辑简单，语言犀利，赌咒发誓，不留余地，也不留后路。
他预测南京房价在25年后能达到60万元/平方米，随即表示如果25年之后，也就是他70多岁的时候，他对房价的预测不准，有严重的偏离，相差的幅度超过20%以上，那么他将再也不谈房地产。
今年4月17日，他宣称“如果五年内能全面推出真正意义上的房产税，就辞去博导职务，承认自己误人子弟”。而几年前，在争论物业税(即现在的房产税)能否推行时，他说物业税十年出不来。
当被反复问及房地产泡沫是否存在这个问题时，他干脆笑称：“我的嘴在五台山开过光，我说有就有，我说没有就没有！”
这就是董藩，他夸奖自己是多么可信，“回头看看这几年的楼市，信了谁你才赚的，又是谁一本正经把你骗的。”他鄙夷某些“房地产专家”不懂装懂，“是鬼别装人，是人别装神。”
现在，他已经习惯于“人民公敌”的角色，同时羡慕另一个“人民公敌”任志强。他说在网上任志强的知名度、“粉丝”远远比他高、比他多，人家是企业界人士，端着自己的饭碗，而自己是高校的，端的是公家的饭碗，当他被骂得多时，可能会给他的学校、他的同事带来压力，所以他说的远远比任少，写的也远远比任少。
“但我们有80%左右的观点是重合的，站在市场的角度来讲，基本是一致的。”他的描述基本符合事实，虽然两个“人民公敌”说起事来经常各执一词，但至少两个人目前都是空置率过高、房产税要征和小产权房合法等多个观点的坚定反对者。
他最近遇到的最大麻烦，是因为他宣称“北京房价25年后将达到80万元/平方米”而被数家官媒连篇累牍地痛批。不过这一次他没有装可怜，也没有选择沉默，而是愤然发表了万字长文，正面反击“外行人”。
网上调查表明，七成以上的网友支持他的观点。一家杂志对此的评价是：看起来，董藩没有那么遭人讨厌。
在任志强从“人民公敌”到“大众情人”华丽转身之后，董藩也咸鱼翻身，迎来了自己的美好时光。虽然他还没有任志强的“野心优雅”，但他已经穿过“专家一出声，全场都震惊”的硝烟，开始享受“公敌”、消遣自己。在董藩微博的备注里，他除了写明自己的身份和职务，又加上了这样一串文字：一个被称为“人民公敌”，又被称为“学术界的彭德怀”，被誉为“国策高参”，又被斥为“4000
有关房地产的故事远没有讲完，他还会犀利下去吗？肯定会。他说，在中国，由于房地产被彻底地政治化、道德化、娱乐化、社会化，而且被妖魔化、暴力化，所以争论就格外大。
对话董藩：买房依然是居民最好的投资
本刊记者 刘长杰
H：您在微博上炮轰北京“自住型商品房”政策，称“这其实是很恶心的，自己限房价、竞地价，不出一分钱，却要求房价低于同地段普通商品房30%，明摆着亏损，开发商必然不干，这样建造出来的必然是垃圾房，而卖房时政府却仍要求分享30%的收益”。请解释一下您反对这一政策的原因？
董藩：“自住型商品房”这个政策有点不伦不类，你说它是限价房，有限价的成分，他还弄个新名，所以我觉得没什么意思。更重要的是，政府没有做什么事情，地照常拍卖，然后还要限制住宅价格，这样就会出问题。如果把住宅价格锁定了，大家又要来抢拍，抢来这个地之后要保证赚钱就得偷工减料，未来建房的成本都是在上升，谁也把握不住，所以要保证赚钱，免不了要在别的方面做一些文章，这个时候就会影响到产品的质量。因此这种项目一定是最低端的，基本的绿化没有，基本的公共服务没有，车位给你弄得特别多因为想多卖钱，而其他方面的东西，包括钢筋用的少、水泥标号不足等等，也都可能发生。一旦来了地震，这样的房子怎么办？
H：您推断在三中全会之后，房地产调控整个路径会有比较大的变化吗？有没有可能很快会出台一个所谓的“长效机制”？
董藩：不存在“长效机制”的问题，搞不了。什么叫宏观调控？宏观调控就是随着经济形势变化随时调整的政策才叫宏观调控，现在说“长效机制”，什么叫长效机制？我不知道什么含义。我是搞房地产研究的，我都不知道什么含义，你们说那是什么？如果你说是政府管一块、市场管一块，原来我们就这么讲，跟“长效机制”有什么关系？他说的是和宏观调控相关的，而宏观调控一定是短期的、随时变化的，怎么会搞出长效的。不可能的事情。
H：人民日报有篇文章说您是“专家一出声，全场都震惊”，他们连续发文批评您“北京房价25年后将达到80万元/平方米”这一观点的无知和可笑，如何看待他们的逻辑？
董藩：他们的批评没有提出任何有价值的理由，也驳不了我。他们总说我机械地思考这个问题，这是错的。首先我说了，我那个文章写得很清楚，过去的增长速度是这样的，如果以后还这样，就会达到这个高度。因为过去北京每年房价上涨18.7%，我们未来年上涨幅度调低5.5个点到6个点，就能达到这个高度。也就是说，未来25年不需要那么高，只要房价每年上涨13.5%就能达到这个水平。这绝对不是简单的数据，往下来都能达到。全国也一样，下跌两个点都能达到，没有问题的。
第二个就是推动经济增长的力量，推动房地产价格上涨的力量仍然大量地存在着。我在前面讲的，第一大拆大建，第二人口在继续增长，第三城市化进程在加剧，第四家庭在裂变，第五生活方式演化会创造大量的需求，第六区域人口的整合，还有很多很多方面我都不去讲了。这些力量仍然存在，它们可能比过去推动房价上涨的力量更强而不是更弱。就看后面的供地量怎么样，如果供地量少，推动房价上涨的力量会更强。
第三点，我们看未来的货币增长。很多人说我们以后不会大量发货币了，4万亿之后不会再有了。我认为以后4万亿照样得发行，因为推动未来经济增长，要么增加投资，要么企业减税才行。减税的路是走不通的，政府收入不能降低，税收上显然没有往下调的余地，而且还只能往上走，比如开征房产税。税收，总体趋势是负担更重，在这种情况下你让企业多干，要保证经济增长，你只能是发货币，只有这条路可走。当我们货币仍然大量发行的时候，毫无疑问保证经济增长的同时房价也在上涨，因为你会发现，你要保持7%到9%的增长速度，货币发行要达到18%到22%，即我们要用2倍多的货币投放才能换回来1倍的经济增长。在这种情况下，货币会越来越毛，其对应的实物就要涨价，这个过程是免不了的。
另外有人说房价北京这么涨下去怎么行，你们看纽约房价是多少，东京是多少……这个还真不能比，因为我们涨价的过程实际上是我们货币大量贬值的过程；更重要的一点，只有房价可以脱离国际市场而独立形成。这件衣服在沈阳200块，在北京300块，结果就是你们都把它都运到北京去卖，我今天晚上回北京也想带一包回去，于是就会导致北京衣服供应量增加，价格就会下跌，回到和沈阳一样的价格。但是房地产这种产品没有办法和空间去调整它的供应结构，这么多年来，几乎没有人想到过这个问题，只有房价可以脱离国际市场而独立形成，脱离全国市场而独立形成，所以北京的房价比沈阳高很正常，沈阳的房价比下边的小城镇高也很正常，因为土地没有办法移动，没有办法移动就是各自供应的特殊条件决定的，最后导致差别特别大。因此有一天我们房价超过东京、纽约很正常，北京超过他们很正常，甚至沈阳超过某些国际化大都市的房价，都很正常。全世界最贵的房价不是在东京、纽约、伦敦，是一个叫蒙特卡洛的地方。
H：现阶段，对普通居民来说，买房依然是一个好的投资选择吗？
董藩：毫无疑问。在北京过去的25年当中，平均每年房价上涨18.7%；全国平均不是上涨11.4%（统计数据），大约是13.6%左右。不要让官方的数据迷惑了，真正看房价涨和跌，不要看统计数据，而是针对一个楼盘计算。你们很多人买理财产品，每年只有4%、5%的回报率，多少年算下来之后也只有10%的回报；而贷款买房，基本每年都是20%、30%的回报率，相当于我们放高利贷。
北京买一套房子五六百万，相当于一个稳赚不赔的公司；在沈阳随便买一套房子，等于放出50万、100万的高利贷，尽管沈阳的房价涨不过北京、上海，但是有房之人确确实实会带来很大的回报，涨得不是很快是跟北京、上海比，其实算下来综合回报仍然可观。
在这种情况下，我们看到的是什么？——买房的越多可能越划算。今后我们普通老百姓财富阶层的划分就看你买没买房子，你买了几套房子，你在哪里买的房子，以及你在什么时间买的房子，买的是哪个项目的房子。
在财富创造过程中，不仅仅是靠劳动赚钱，我们上一天班挣多少钱，上一个月挣多少钱是有数的，当我们有了房子之后发现财富创造的方式大大改变。因为我们有了资本品，房子我们把它看作资本，它在帮我们创造价值。在沈阳，有一套房子和有十套房子完全不一样。当有了房子以后，财富创造的手段不仅仅是包括劳动，靠劳动不能创造财富，只能勉强糊口。劳动致富是骗人的，劳动绝不可能致富，只能糊口。如果想发财的话必须进行投资，投资怎么投？对我们普通老百姓来讲做一个企业很难，我们也不能像房地产商一样去做开发，但是有一个非常简单的方式就是买房子。我总是鼓励我身边的人买房子。我告诉你，房地产不能把它理解成一个住的地方，在国民经济核算当中讲得很清楚，买房从来都是投资。很多人把买房看成是消费，这是错误的，一定记住买房就是投资。我们普通老百姓买了房子，实际上好比经营企业好，管理成本还低。有了房子不知不觉当中你就会发财。这里引出一个话题，房地产还能投资吗？还能投！肯定是没有问题的，除非是社会出现大的动荡，或者资本体系崩溃，否则即便是我们一时感觉到市场供应量比较大了，长期来看仍然没有问题。
H：您为什么断言房地产税短期内不可能征收？
董藩：我在多个场合讲过了，有五点原因，你可以去查。但我就一句话，在中国要实现房产税——前途是光明的，道路是没有的。
记者：您认为三中全会之后，限购政策会退出市场吗？
董藩：不好说。限购要取消需要有些条件，第一要保证取消之后需求不恢复，房价不暴涨，现在来看至少在热点城市不敢这么做，一取消房价就涨，等于把宏观调控全否定了；第二要取消必须有替代方案，北京、上海不限购了，但是有别的方式把需求按住、别暴涨吗，现在找不到，房产税又很难搞，这个东西很漫长、很复杂；第三限购打压导致经济大幅下滑，国家受不了，只好改变政策；第四就是由于限购导致价格下跌，价格下跌导致退房潮出现，导致冲突激烈，导致连续死人，这个时候中央政府被逼无奈，可能要坐下来说看来这么办也不行，所以要取消它。现在来看，这几个条件都不具备，所以可能还会把这一政策放在这里，当发现经济过热的时候，它还没取消可以喊一喊；发现经济不行了，就睁一只眼闭一只眼，放松管制。这是很常规的做法，实际上上半年到今天，我们的限购就处在睁一只眼闭一只眼的状态。
H：很多大房地产商现在都走向海外，开拓国际市场，如何评价这些投资行为？
董藩：每个公司战略都不一样，大的地产商在过去十年陆续开始研究全国布局，现在全国性扩张结束了，他们谋求继续发展，尤其是在国际经济不太景气的情况下，我们走出去有很大的机会，有些公司希望借机成长为一个国际化的企业。你不在海外投资项目，怎么会成为国际化的公司？这是战略上的考虑。另外一个，在中国宏观调控政策严厉打压下，必然会有企业把大量的资本金投到别的国家去，这也很正常，和政策是连在一起的。
