各位好！
从今天开始，我和大家分享一些我对城镇化的一些思考。
城镇化大背景
我先讲一下中国城镇化大的背景，应该说中国城镇化大的背景有两个，第一个显然是内需。大家都知道中国的经济发展有三驾马车，出口、投资和消费。非常明显，中国的出口基本停滞。那么投资呢？可以观察到目前中国已经有很多城市的城投公司都已经是负债累累，政府通过房地产来获得土地财政的年代都已经走到了尽头，前几年通过高铁及大规模的基建来拉动经济，这显然是有问题的，因为这样做下去以后，就会出现通货膨胀。
那么当投资和出口都遇到了问题的时候，显然重点就放在了“消费”上，消费的问题其实是难以解决，因为过去十年人们的主要消费都放在了住房和汽车上。再加上过去的国进民退，GDP大量增长，老百姓的钱并不多。在这样的背景下，老百姓的消费其实有问题的。在这样大的背景下，大家就把眼光放在了城镇化。城镇化有两个大的要点，如何通过农民进城，或者农民的集约化，把农民聚集起来，大家都知道农民一聚集起来，他们就需要自来水，就需要公共设施。就需要住房，就需要建一系列的配套，这会大大的刺激投资和消费，这种投资回报率从经济的投资角度来讲，对经济的拉动和GPD都是良性的。
第二个就是城里的人往外走，也就是人均GDP超过了8000美金之后，中国的很多城里老百姓或者中产都需要到乡村去消费，到城外去消费，跟国际上的进程也是相符的。这两个要点就决定了中国的城镇化进程在未来十年，对与中国经济的拉动，这样一个进程是没什么好说的。
现有城镇化模式是思路一条
我们今天来具体谈城镇化的操作模式，我们先看一下现有的模式，就是在城外做一块地，无非就是做三个东西，第一个做农民，就是把农民的宅基地做增减挂钩，这样农民的土地就集约出来了，第二个就是怎样在这个里面做一些消费的设施，把城里的人拉到农村去消费，然后做房地产。第三我们做一系列的产业，做一些旅游、文化、餐饮等等。
所以，我们今天在讲城镇化的操作模型的时候，本质上讲两个问题，一个是怎样解决农民的问题。第二个是怎样把产业植入进去？像消费、旅游、文化、餐饮、养老、养生啊。植入进去的目的就是想要做地产。这也是今天为什么做城镇化是以地产商为主的原因，以这两种思路去做城镇化的，我认为是无解。到现在为止，我觉得没有什么是像样成功的！
或者说，我可以从逻辑上推导，到目前为止，大部分以这两种模式做城镇化的都失败了。有一种情况是可以的，在北京和上海周边这样的地方，在这样城市的周边，你不做城镇化，它一定会是城镇化。为什么呢？因为特大城市周边的城镇化肯定是要成功的，像河北的固安、廊坊、涿州这样的这样地方，房价可以和天津相比，这样的成功不是开发公司的能力，而是因为附近大型城市的人口扩张做导致的。像这类问题我们是不需要讨论的，像这类问题一做就成功。
但是今天，中国城镇化大量的项目，不是在北京和上海这样大城市的周边，而是在所谓的三四线城市，大家手里的项目都在二线，甚至是三四线城市。一旦到了二线、三四线城市，你基本上没法用大城市的模型去做。如果是大城市北京，距离市区60公里、40公里，肯定有人是会跑那么远去买房子，不是为了休闲，而是因为其它地方房子太贵了。通了地铁之后，他就要在那里去上班。这样的模式，在二三四线城市不成立，北京、上海、深圳、广州啊、都可以的，实际上中国的二三四线城市都没有这样的需求。
所以，我们不讨论这样特大城市周边的城镇化，我们实际上要讨论二三四线城市的城镇化，我可以从理论上来证明现在的，无论是做农民还是做消费业植入的模式都不可能成功。我给你讲三个主要的原因：第一个我们先讲产业，因为大家都非常清楚，如果没有产业，特别是消费业的引进，城镇化的项目就是个空城。你在城里就是空城，你在城郊就更是个空城，大家会说中产阶级都已经富起来了，富起来了不等于到你那里去。这个问题的原因在哪里呢？我给大家讲一个简单的逻辑，中国的服务业和消费业的基本特点，如果你不懂这些的话，我相信你做城镇化就是死路一条。
好，我们去看一下中国的消费业，你去看一下十五规划、十一五规划，你会发现，在这两次规划，我们所有的指标都完成了，只有两个指标没有完成，一个是“第三产业占GDP的比重”，第二个是“第三产业就业人数占整个国家就业人口的比例”，这两个指标连续两个“五年规划”里都没有实现。这说明什么呢？这说明中国的第三产业严重落后于中国的经济发展水平，和国际上相比，郑州这样的城市只有39%，印度都会高出中国很多，中国的第三产业占到GDP的比重大概只有40%左右。
中国的消费业大部分在赔本
中国的第三产业是非常不发达，大家都知道中国的第三产业就是消费业，所有的消费业统称起来就是第三产业。那么中国的第三产业不发展意味着什么呢？因为中国的第三产业的投资回报率太低，就是大家都不愿意做第三产业。道理很简单，如果第三产业很赚钱的话，大家肯定去做第三产业。所以，大家去看中国近几年的资本流向，都去做房地产去了，为什么？因为中国房地产的回报率很高，为什么不去做服务业去呢？就是服务业的投资回报率太低。
这就是一个中国消费业的现状。这个现状就是在中国的城市里去做消费业都赔本，大家都不赚钱。你要把它搞到城市边上去做，它能赚钱吗？当然你会去说，它在城里地租太高，所以它不挣钱。好，它到你那里去，你不是也要它的地租吗？即使你不要地租，人都不去那个地方，你指望拿什么赚钱呢？你指望它到那个地方去，把人给你搞过来，它还指望你把人吸引过来，它到那个地方去赚钱呢。从这样一个基础的产业结构上讲，中国的消费业基本上都不挣钱。除非是做黄赌毒赚钱，中国做餐厅的有20%的挣钱就不错了。
结论是，我认为中国的城镇化在目前的这种设计里，把消费搞进去，搞什么养老地产、养生地产、旅游地产，这样地产、那样地产都是不成立的，因为道理很简单，你做出来肯定就是个空城，你没有人进去，无论你做什么，都是瞎扯。反过来，可以做成功的，像丽江、像巴马，本来这个地方就有人好不好，有人就能做成，没人就做不成。所以，今天做城镇化的思路，我认为全部都走入了死胡同，大家你们看我们讲的一线特大城市可以做成的。今天的二三四线城市，有哪些可以做成功的？除了那些著名风景区可以，你们看一下你们手中的项目是有几个和特大城市，和著名风景区有关的？
一旦产业都不成立，那农民转移就更不成立，你把农民集中起来，住进新村里面，把他的土地搞住宅，搞集约和农业。还搞什么农业，农业根本就不赚钱，你把土地流转起来了，你就准备赔钱吧。所以，我认为城镇化项目，按照目前这种思路根本是不成立的。
国家级的农业示范项目变成了面子工程、政绩工程，缺乏商业逻辑
当然，刚才曹小伍说，城镇化的主要推力是国家要实现农业现代化，提高农业转化效率。这个是没错，这个是用国家的钱砸出一些示范工程，但是你去看一下中国现代农业的样本，中国大大小小的农业示范基地我也有去看过，作为一个形象工程，作为国家的战略是没有问题的，但是作为一个商业，基本做不到。
今天我就是要把很严酷的现实摆在这儿，企图去把土地圈起来，把农民流转过来做新农村，然后这里面去做房地产。这个思路我认为基本不成立，因为消费没有植入里面，你那里的房子基本卖不动。大家也说，你看现在的房子都涨了。这些年房子那么火爆，你把它放到郊区试试？实际上，中国的住宅水平和国际上做对比的话，人均住房面积，超过了30平米，已经超过了日本和韩国，你说怎么不够呢？中国的房地产从结构上还是有需求，有差距，但是你要说中国要靠房地产来挣钱，我觉得这个时代已经过去。
今天，我先把问题抛出来，我认为中国现有做城镇化的模式基本都是不成立的。当然有人说，我先把土地圈起来，过几年之后，再来卖。当然这个是成立的，前提是你可以把土地圈起来。出路在什么地方呢？我现在搞出了一个城镇化的思路，这个思路正好把它反过来，就是，把消费业、农业和人群的聚集形成综合性的考量，单独做消费业，农业是不成立的，你怎么做可以成立呢。
我把它叫系统的、生态的。当我们把农业、农民、消费业，也就是城里的消费与当地独特的环境联系到一起的时候，你就会发现，城镇化就有解了。不是所有的区域都可以做，而是某些区域可以做，但是至少我们找到了一种方法。可以把这个循环打通！这个循环最重要的入口，我叫它生态系统的城镇化模型。所谓生态系统的城镇化模型，我们首先跳出城镇化具体的操作，我们去问，城镇化项目本身是否有价值？如果这个项目有价值，那么我们是可以去做的。如果没有价值的话，它就不值得去做。
