集体建设用地可造租赁房究竟惠及了谁?

张平 原创 | 2017-08-30 16:38 | 收藏 | 投票
关键字:集体 建设用地 

 

828日,国土资源部、住建部对外发布的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(下称《方案》)称,为增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,构建购租并举的住房体系,国土部会同住建部根据地方自愿,确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

国土资源部还表示,除北京、上海外,由省级国土部门和住建部门汇总本辖区计划开展试点城市的试点实施方案,报国土部和住建部批复后启动试点。2020年底前,总结出试点成果,要完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,形成一批可复制、可推广的改革成果,为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑

对此,业内人士表示,从中央到地方都在大力发展住房租赁市场。之前,中央就提出的“租售并举”,到部分城市推出的“租售同权”,再到现在集体建设用地可进入住房租赁市场,可见未来中国市民的居住模式正在悄然发生改变。

之前曾有学者担心,在集体土地上建租赁房,此举是否会造成新的小产权房问题呢?实际上,如果租房合同超过20年,甚至30年,实际上就成了变相卖房,与小产权房无异。

但是,此次《方案》强调,集体租赁住房出租,应遵守相关法律法规和租赁合同约定,不得以租代售。承租的集体租赁住房,不得转租。这也说明,各部委发布试点《方案》,对小产权房已有所防范。

实际上,在原有土地出让模式之下,租赁用地会受到各种限制。对于地方政府来说,拿稀缺的国有土地去造租赁房,获利不多,还不如买给开发商做商品房。而对于开发商来说,高价拿地用于建造租赁房,在大城市的回报率只有1-2%,实在划不来。而现在允许集体建设用地进入房屋租赁市场,将是一项多赢的局面。

首先,这次《方案》试点的13座城市,基本都是一二线城市,土地资源本来就比较稀缺。而此次引入集体建设用地,不仅有利于增加城市租赁房源的供应,还能提高土地的使用效率,激活集体土地的潜在价值。

之前,上海还特意拿出二块土地给国企开发商,建造集体租赁房,而现在只要将集体建设用地入市,即可盘活存量用地,这也为房屋租赁市场的可持续发展奠定基础。

再者,拿集体建设用地来造租赁房,能够激发开发商的投资积极性。在一线城市,土地成本占开发总成本的50%左右、税收成本占20%左右,而集体建设用地在的成本就低了很多。因此,对拿集体用地来开发租赁房的企业,年化投资回报率可超5%。试想,开发商能够获得长期稳定的回报率,且又不用担心房地产政策的调控,这也是为其提供一个转型的契机。

此外,通过“招拍挂”形式拿地,由于资金门槛较高,能拿到土地建造商品房的大多是国有房企,而现在国家允许集体建设用地建设租赁房产,而集体建用地的成本低,房屋租金的回报率又相对较高,这将为民营房企进入房屋租赁市场,提供新的机遇,并且激发民营房企的投资积极性。

再次,由于集体用地可造租赁房,未来将会有大量租赁房供应市场。对于租房者来说,房源的增加,其可选择的余地就更大,房租也不会任性上涨。而对于要想买房的人来说,租房一样能解决居住问题,面对于居高不下的城市房价,也不必急着购房,这可以商品房市场更好的降温,回归理性。

最后,村镇可通过入股方式建集体租赁房。方案提出,村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。集体租赁住房出租,应遵守相关法律法规和租赁合同约定,不得以租代售。承租的集体租赁住房,不得转租。

这意味着,除了国有和民营房企之外,村镇集体经济组织也可以自己开发地土地,并且通过不同渠道筹集资金,但是也是“只能出租,不可出售”。这一方面是在探索集体土地的“入市”之路,也是通过引入更多的民间投资,快速促使房地产租赁市场发展起来。

拿集体用地来建房出租,对于各方都是利好,对于地方政府来说,既可解决百姓居住问题,又可以盘活存量用地,更能对房地产市场降温起到积极作用。而对于开发商来说,由于建房成本和税收代,回报率就会上升,能获得稳定的回报率,何乐不为?当然,对于百姓来说,又多了一个解决居住问题的渠道,对于高房租和高房价有着一定的影响作用。

 

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