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点破十大死穴!让你轻松看清房地产的诸多迷局

胡明泉 发表于 2010/10/9 12:19 768次点击 | 收藏

  1.同一套住房,出现使用价值不断减小,而银行放贷不断增多的“X状态”。“按揭击鼓传花”一定会被叫停。

  我们的房市就像银行出百分70的赌资让大家来赌搏。在二线的E市,陈大以假收入证明,用801号房做抵押,按揭20万,涨价后卖给王二。

  王二、张三、李四、赵五……王十……如法炮制,还是这个801房,按揭金额呈现20万元、60万元、100万元、150万、200万元……500万元……的递增趋势。银行不叫停“按揭击鼓传花”就会被套死。

  张三以140万元买房,拟以160万元卖给李四。“按揭击鼓传花”被叫停后,按真实的家庭收入来把关,压低评估标准,李四向张三买801房,只能按揭60万元,首付需要100万元。李四钱不够,即使钱够了也还不起月供。通货膨胀即将到来,月供可能增多到每年8万元。

  成也萧何,败也萧何。“按揭击鼓传花”中断了,“张三们”就套死了。"

  2.到了房牛市后期,出现房价上涨需要更多的资金流入,而来自银行的主力资金却不断减少的“X状态”。银行怕先死,总是先逃跑。

  波浪理论表明,投资市场(股市、期市、房市)上涨时会超涨,之后会下跌一半左右去寻找价格支撑点。一般的超涨可能回落0.382,中等的超涨可能回落0.5,特别的超涨可能回落0.618。不久前,股市6124点跌到1664点,石油价147米元跌到33米元,你不知道吗?

  房价上涨主要靠银行按揭来支撑,来推动。7年前,801房的市价只有25万元,目前小产权房就25万元,不要以为银行不知道801房的真实价值,不要以为你愿意炒到160万元就是160万元。按揭资金占大头,炒得太高,银行会先死,基层不害怕的话,高层也会限制,他们不认同,你就炒不动。

  上半年,银行放贷很积极。到第四季度,银行不但减少放贷,而且要收回一些到期贷款。中低位,按揭资金很安全,银行放贷很大方。到高位,风险越来越大,一旦大跌,按揭会放大亏损,所以怕先死的银行不但减少放贷,而且要收回一些到期贷款。于是,到高位后,特别是第四季度,银行总是最先逃跑。按揭的水龙头一关紧,炒作资金难以为继。众人看到大势不妙,追涨的少了,杀跌出逃的多了,不跑的炒房客就先死了。"

  3.同一套房,出现房价飞速上涨,而下线飞速减少的“X状态”。“炒房击鼓传花”一定会中断。

  2009年,在二线的E市,你张三买房花100万元 * 1.25 = 准备2年后以125万元卖给我李四。因为税费等损耗掉百分5,你张三每年盈利百分10。

  我李四加价百分25后以156卖给赵五,赵五再加价百分25,就是195万元了。

  赵五卖出去的可能小于百分之一,因为买房自住的非富人经过6年的积蓄还是买不起195万元的房子,炒房客韩老六接棒后加价百分25就是244万元了,卖出去的可能小于千分之一。

  你的下线赚不到钱,你最终也赚不到钱。我李四明显找不到(传销的下线)赵五来接棒,当然不会去接你张三的棒。

  也许你会说,我就放1年;也许你会说,我就放3年。经过重新计算,失败的速度差不多。

  也许你会说,如果李四接棒了。不需要重新计算就知道,死得更悲壮。"

  4.同一套房,出现闲置成本飞速上涨,而收益飞速减少的“X状态”。“闲置房击鼓传花”一定会中断。出租房越来越多,租价一路走低。

  截止2009年7月,在二线的E市,关蚊子的闲置房大约有10万套。花开不采空折枝,其中多数属于逢高就会卖出的投资房。王二是一套60万元买进,可以赚到40万元的上涨差价,当然对租金无所谓,“闲得起”。在牛市不言顶的疯狂氛围里,王二轻而易举地以100万元将闲置房卖出去了。

  目前的牛市不可能一直疯狂下去,上涨越快,见大顶越早,2年后可能在熊市里。 2年后,物业税可能开征了。经过2007年后5年的换手后,在牛市高位接手的张三们,成本高,面临熊市跌价、高月供和物业税不断增多的三重压力,“闲不起”,就会出租以减轻经济压力。

  10万套闲置房,其中有5万套加入出租市场,就会使得本来就严重过剩的租房市场倍受打击。闲置房大多地段不佳,出租难度较大,要出租,价格就要杀低。全市的租价在竞相杀价中就会一路走低。"

  5.房市出现出租房不断增多,而出租收益率不断降低的“X状态”。租价成了房市长期降价的发动机。

  投资房增加速度比新租民增加速度快,于是住房过剩越来越严重,出租率越来越低。住房买入价越来越高,租价反而下跌,使得炒房客的租金收益率形成百分3、2、1……的递减趋势。

  2009年7月,在二线城市的E市的二等地段,买普通一手房80平米,单价10000元(包括税费),装修、家具、家电花5万元,合计从“口袋里”掏出85万元(没有按揭)。拟先出租5年,后挂牌卖出。

  你11万元买一部小车搞运输,小车的寿命10年,每年计算盈利时当然要扣除折旧费1.1万元。 同一天,同一地段,同样80平米,房龄相差10年,总价相差11万元以上,谁说住房不存在折旧费?你买住房投资,80万元 / 70年 = 每年折旧费为1.1万元。

  目前,租金每月0.18万元,租金每年上涨100元,5年里的每年平均租金为0.2万 * 11个月 = 每年租金毛收入2.2万元 - 每年折旧费1.1万元 - 平均每年从租金中安排0.2万元用于再装修、家具家电的更新、中介费等不能回收进“口袋里”的费用 = 没有考虑物业税,已经考虑折旧和租金上涨的“每年租金净收益”为0.9万元 / 85万元 = 没有考虑物业税,已经考虑折旧和租金上涨的“每年租金净收益率”为1.1%,只是目前银行五年期存款年收益3.6%的三分之一。

  80平米新房的总花费85万元 / “每年租金净收益”0.9万元(股市计算市盈率取值为净收益)= 94年回本,即市盈率94倍。如果考虑物业税,市盈率大约120倍。2009年7月10日的沪深股市,8个月里已经上涨4倍的几个绩优煤炭股,市盈率也只有20倍,折合年收益率为5%。说明房市风险比同期股市风险大多了。房价再涨一倍就是188年回本呀。不禁想起一句歌词:“真想再活500年”。

  住房投资是“先赚租金,后赚上涨差价”。花85万元,做5年中线投资是1.1%的“年租金净收益率”,做70年投资没有一分钱回报,房价收入比为15.8倍,市盈率为94倍。还想赚上涨差价的炒房客是“钱多人傻”,还在忽悠老百姓的开发商应该良知“快来”。众人不会永远不懂得计算,不会永远被忽悠而不觉悟。

  投资回报为何会奇低?当然是房价奇高和可出租房严重过剩造成的。租价就像脚铐拉住了房价的后腿,租价成了房市长期降价的发动机。最终,炒房客既赚不到租金,也赚不到上涨的差价,只好杀价出逃。"

  6.出现老市民家庭人口不断减少,而家庭拥有住房数量不断增多的“X状态”。物业税将颠覆有钱人为下一代留下房产的老观念。

  1979年以后实行独生正策,1978年出生的到2009年31岁,这些结婚需求已基本释放完毕,刚需大降。在老居珉里,2009年2岁的张小强和李小花,在25年后买1新房后结婚,各自最终继承了父母、爷爷奶奶、外公外婆的3套房。说明计生导致许多“80后”的子辈最终会拥有七套房。这是单套房的情况。如果是官商家庭,有一二十套很正常。人口减少,几十年积累下来,必然严重过剩。大城市闲置房将随处可见。

  25年房龄后,房子老态龙钟了,银行已经不给抵押按揭了,没有人愿意一次性付100万元购买破旧房。10套“鸡肋房”,租不出去也卖不出去,等待拆迁还要10年。蚊子不交租金,10套闲置房 * 每年1万元物业税 = 每年交物业税10万元,子孙可能交不起。官商们囤房,到底是在荫庇子孙,还是祸害子孙,真的还不知道呢。

  35年后,住房过剩,开发商已经没有暴利,愿意付出的拆迁补偿费很少。那时,住房因为闲置而丧失了使用价值和拆迁价值,因为税费很多很高而丧失了投资价值投机价值,只是一堆钢筋水泥,子孙想卖出去,能得到几个钱?

  有人说,70年房屋土地使用权期限到了以后,可以继续缴费。可是,排队抢购时盖的住房,“莲花倒倒楼年代”的质量,住得越久越不安全,握得越久越是“烫手的山芋”,使用期越来越短,拆迁费越来越少,越来越不值钱,急功近利的投资者谁会象古董那样放70年?

  目前粗制滥造的房子再35年可能就要拆迁了。30岁当高负债房奴 + 35年 = 65岁需要再花钱买一次房,但老了后,钱缺很多,借贷也还不起,只好用拆迁费去租房。虽然使用权有70年,35年后已是“无房户”了。主动伸长脖子让人宰,活得窝囊,繁忙一生,两手空空。高价房奴真的如牛,如马,不如人。"

  7.房市出现投资房不断增多,而有效自住刚需不断减少的“X状态”。渔夫的钓竿将比鱼儿多几倍。

  在二线的E市,房价不断上涨,包括实业资金的18路资金源源不断变成投资房,呈现20万套、23万套、26万套、30万套......的递增趋势。

  如果上涨到每平米1.5万元,80平米,首付35万元,需要按揭90万元,每年需要还按揭7万 / 收入的50%用于买房 = 年收入14万的家庭才买得起。家庭年收入14万基本都有自住房。

  在通货膨胀侵蚀口袋,失业降薪增多的情况下,房价不断上涨,房价收入比呈现出15、18、20……的递增趋势,有效自住刚需的人数呈现出15万人、10万人、5万人......的递减趋势。

  目前,“X状态”已经发展成右边的“<状态”,即供过于求。牛市不言顶,“<状态”的开口越来越大,最终将一发不可收拾。渔夫的钓竿(投资房)将逐步增多到大于30万,鱼儿(有效自住刚需)将逐步减少到小于5万。

  投资房是为卖而买,住房生产相对过剩必然导致房市危机,形成买方市场,房价必然大跌,消化期将是熊途漫漫。

  就像从千军万马制造家电到降价比赛,从千村万山种果树到挥泪砍果树,从千家万户养猪赚大钱到价格腰斩,从千厂万坊生产出口玩具服装到订单大减少。"

  8.出现房价不断上涨,而实业景气度不断降低的“X状态”。房价上涨导致通货膨胀,房地产高利润导致经济呆滞,滞胀就要来了。

  盖房炒房比实业好赚钱,千商万贾聚集房市,千钱万币蜂拥而入,一家垄断百家争,一碗米味百人抢,一河水灾百河旱,一家欢乐百家愁,于是,“倒厂风波”来势凶猛,成千上万的中小制造企业和外贸公司倒闭或濒临倒闭。一家倒闭或资金链断裂,就拖欠十家八家,大面积的“三角债”就传染开了,危机就出现了。

  如果第一产业垮了,“皮之不存,毛将焉附?”地方正俯在行业上再“胳膊往里拐”,再“嫌贫爱富”,再“一碗水端不平”,再损害营商环境,最终就会得了一税丢百税,最终就会一损百损,一了百了,最终就会成千上万的人失业,社会难以稳定,最终就会搬起石头砸自己的官位。问题已经火烧眉毛了,后果已经很严重了,最后高层将不得不打压房地产,不得不丢卒(树枝)保车(树根)。

  一个城市4年交易20万套(不包括重复交易的) * 每套平均上涨30万元 = 一个城市就多出几百亿元资金在流通,当然是房价导致通货膨胀了。不久,一旦通货膨胀得到确认,正俯就不得不加息和提高准备金率,已经奇高的房价股价必然大跌,几十万亿元资金被消灭,又会将通货膨胀折腾成通货紧缩。可怕的是可能出现投资市场通货膨胀、流通市场通货紧缩、经济呆滞同时存在的“滞胀”。经济被房价上上下下地来回折腾,国家之大不幸呀。"

  9.出现房价不断上涨,而财政收入不断降低的“X状态”。财政赤字后物业税不得不出台,物业税将导致房价大跌。

  高房价危害实业日益显现,导致实业税收减少。当地方财正入不敷出、严重赤字、难以为继、捉襟见肘、无米下锅、饥肠辘辘、饥不择食时,嘴边香喷喷的垂手可得的最后一块大肥肉物业税(或闲置税或超占土地税)是肯定要吃的。正俯以税为天,不收物业税,公务员就不能大吃大喝,就不能四处游山玩水,就要以步代车,就要少涨工资,就要精兵简正,就要官位不稳,所以吃土地的路子走不通后,必然导致吃房子的物业税出台。

  印钞票是剪国际羊毛,只好剪物业税这个国内羊毛。财政得了严重贫血症,不输血就要完蛋,可是中低收入者为了一套房,已经面黄肌瘦,无血可献,而富人红光满面,热血沸腾,光是房产就肥得流油,不抽你的血抽谁的?住大房子的,住别墅的,囤房炒房的人就准备学习雷锋了。

  今后,开发商炒房客的靠山就靠不住了,因为物业税是在占有环节征税,源源不断,要多少就有多少,地方正俯将不再依赖卖地生财炒房生财,不需要再扮演“房市铁杆多军”的角色了。

  美国房市有只卖一美元的豪宅,一套200多平米,但是没有人要。因为买者需要代还房主拖欠的物业税,而且持有后每年需要缴纳的物业税也很多。人到老年,收入就很少了,可是,物业税的特点是随着房产的增值,税费也提高,必然导致拥有过多房产的炒房客越来越不堪重负,越来越焦头烂额。到时,谁房多谁就是冤大头,谁也不愿意拥有多套房,前总统小布什只有2处房产。美国人为什么不炒房,难道美国人比中国人穷?美国有物业税,炒房不划算,所以美国的房价收入比总在4上下。"

  10.出现房价像堰塞湖湖水不断上涨,而金融安全性不断降低的“X状态”,可能导致次贷危机,丢卒保车是结局。

  有人说房地产绑架了银行。这是不可否认的事实。我们放贷款以万亿为计量单位,胆子越来越大。房地产贷款和按揭占银行全部贷款的比例很大。任志强说,要死也是银行先死。商品房70%以上实际是卖给了银行,因为开发商、炒房者和自住刚需们都是向银行大量贷款。

  房牛市里大量实业资金流入房地产,遇到房熊市大跌,一些企业老板就会两面挨耳光,主业和炒房总计亏钱,贷款时的抵押房将被银行收房。

  上海莲花倒塌楼的开发商,盖几十亿元的住房,注册资金只有800万元,账上的资金只有6000万元。空手套白狼的开发商不少。遇到房熊市大跌,获得大量房地产开发贷款的一些开发商,或资金链断裂或“假破产”,大量抵押房将被银行收房。

  来自假按揭的银行拍卖房。2009年房市回暖,主要原因是银行大放贷款,贪官配合开发商搞假按揭套现,银行的资金被大量套取。因为银行有个传统,坏账就由国家印钞票注销,遇到房熊市大跌,有的开发商就会钻空子,耍赖不还,皮包公司宣布破产,个人不还月供,任由银行去收房去拍卖。

  来自炒房客的银行拍卖房。炒房客的投资房越来越多(再涨2年,二线的E市可能有30万套),有效自住刚需越来越少(再涨2年,二线的E市可能只有5万家),最终出现严重的生产相对过剩,房熊市就来了。投入房市300万,按揭700万,买1000万的房子,遇到房熊市大跌,跌百分40,剩余600万,那就死定了。3个月未交按揭款,银行就来收房。

  来自房奴的银行拍卖房。房牛市里大量实业资金流入房地产,经济危机里,许多企业倒闭半倒闭,许多房奴失业降薪,其中有张三家,原来年结余5万元下降为1万元,每年还按揭的资金缺口4万元,尚欠银行70万元,市场价已经跌到50万元,借款还贷不合算(或借不到那么多),就把房子扔给银行了。

  房熊市一来,银行就会出现大量坏账。本来印钞票会流入社会,这时流入银行去填补资金黑洞,银行手里的钞票变少了,放出贷款就减少,社会上就会闹“钱荒”。银行缺钱,大众担心破产不愿意到银行存钱,央行就会提高利息以吸收储蓄存款。

  房地产和银行业绩不好必然导致股价大跌。金融股和房地产概念股在股数上占半壁江山,股熊市将惨不忍睹。

  股跌、房跌、期市跌和银行坏账会消灭几十万亿元的资金。于是,通货紧缩随之而来。

  通货紧缩使得实业资金紧张,贷款困难,产品积压,价格下跌。加息使得资金成本加大。于是,企业倒闭半倒闭增多导致失业降薪的增多,失业降薪的增多导致有效自住刚需更少,救急卖出量增多,于是,房价跌跌不休。

  房价跌跌不休导致断供和坏账增多,断供和坏账进一步增多导致银行半死不活,中式次贷危机就来了。

  高房价是个堰塞湖,任其上涨就会危机四伏。高房价是吃白粉,一时痛快,日久就伤身。如果不出现中式次贷危机,只有一种可能,那就是正俯及早与开发商切割,开动物业税这个印钞票的永动机,从而提前对高房价(堰塞湖)进行泄洪,也就是说,丢卒保车是必然结局。你舍不得丢卒,客观规律就会来收拾你的大车(实业和银行)。

  结束语:

  持币观望时最需要防备通货膨胀使手中的纸币贬值。我在大多数时间里会把纸币换成我认为被低估的实物资产或市净率较低、净资产收益率较高、市盈率较低的资源股。

  中线是房地产利益集团的力量强大,长线是客观规律说了算。

  房市有风险,责任须自担

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周易达 发表于 2010/10/10 14:10 回复
1楼
一语道破开机!
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