由中国土地学会土地经济分会、南京大学国土资源与旅游学系共同主办的“土地经济问题与土地经济学学科建设研讨会”，于2007年11月3日至4日在南京大学举行。来自中国土地学会、中国社会科学院、中国土地勘测规划院、中国政法大学、中国人民大学、《中国土地科学》编辑部、首都经济贸易大学、中国农业大学、华中农业大学、浙江大学、南京农业大学和南京大学等近30个单位，50多位土地经济学界专家、学者出席了会议。本次会议采取大会发言和专题报告的形式，对现实中的土地经济热点难点问题和土地经济学学科建设的相关问题进行了积极而富有成效地探讨，现将会议研讨的主要内容综述如下。

　　一、关于土地经济问题研究进展

　　1、地价形成机制问题

　　土地价格为什么居高不下、地价与房价之间存在着什么关系、地价在宏观调控中又扮演着什么角色？这一系列争论与问题的关键就在于我们应该如何理解地价的形成机制问题。对此，与会专家针对我国土地价格的形成机制和地价调控思路进行了热烈的讨论，特别是对土地价格能否真实反映土地市场状况，对土地市场信息不对称、外部不经济条件下形成的土地价格提出了质疑。针对这些问题，专家们认为当前我国土地经济研究，要从主流经济学角度去分析，应该面向社会需求、面向公众需求。

　　有专家通过对北京的实证研究探讨了城市化发展过程中的土地价格机制，认为现在的城市规划处于一种混乱状态，城市规划在一定程度上由房地产商引导。城市各类用地的集聚程度是由土地价格、房地产价格和土地市场综合决定的。在混乱和无序的城市化进程中，土地市场的作用没有得到有效发挥。

　　结合我国土地价格和房地产价格的现状，对中国的土地市场能否称为土地市场？市场化程度到底多大？土地价格是由土地市场确定、政府确定还是房地产商确定？专家们认为这些问题还需深入思考，要从土地经济学、城市经济学、房地产经济学和产业经济学角度来综合研究。

　　2、土地市场建设问题

　　我国城市土地市场有着一级市场和二级市场的区分是土地经济学界所共识的，但是对于是否存在征地市场一直存在着不同观点。会上对于这一问题的争论仍然存在，有专家认为政府通过统一征收，有计划的通过协议、招标、拍卖、挂牌等方式出让土地，一定程度上体现了市场机制的作用。但也有人对此提出了质疑，认为只有在双方真实意愿的情况下进行交易才能称为市场，而当前我国土地征收过程中存在着政府的强制和胁迫，因此不能称之为“市场”。有专家就目前大城市里出现的“小地块出让”这种新现象进行分析，认为与以前“大地块出让”相比，小地块供地能及时解决房地产供给，抑制企业囤积土地的行为，规范土地市场行为。

　　有专家还专门讨论了当前全国各地普遍实施的土地收购储备制度。尽管制度设计的初衷在于通过政府的干预调控土地市场的运行，并在一定程度上盘活了企业存量土地资产，提高了城市土地的配置效率，也调整了土地资产利用方式，但土地收购储备制度在实际运行中出现了偏差，制度本身存在的诸多问题也亟需矫正和重新定位。专家们认为各级地方政府应明确土地收购储备制度的目标在于调控土地市场,实现土地市场供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定,运行机制应当趋向市场化。

　　3、土地集约利用问题

　　有专家从经济机制的角度分析了政府的“供地优惠政策”对产业用地集约利用的影响，并提出集约利用土地的政策建议。认为地方政府为了促进地方经济增长，实施“低价供地、免出让金供地”等土地利用优惠政策，导致了本来应该集约利用的产业用地利用效率却非常低下。工业用地的出让价格过低导致了土地的粗放利用和企业囤积土地的行为，甚至还存在企业擅自改变土地用途的行为。这些问题的产生是在土地利用管理中舍弃了价格机制而采取政府优惠政策导致的。

　　我国城市化快速发展正面临着土地资源的紧缺约束。因此，改变企业的粗放用地状况已迫在眉睫。专家们认为，要解决以上问题，促进土地的集约利用，就必须要改变政府的供地观念；要对城市增量用地进行科学规划，确保优地优用；对工业用地实施市场化配置，实现优地优价；强化批后监管，抑制市场寻租，保障公平竞争；盘活低效利用的存量土地，规范土地使用权流转和用途转变；充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，用价格来平衡市场供求，以价格来增强企业珍惜土地、集约用地的意识，从而促进产业结构优化和经济社会可持续发展。

　　会议还探讨了农村居民点的集约利用问题。有专家通过调查发现，在城市化进程中，农村常住人口的减少与村庄居民点面积的增加形成了强烈的反差；宅基地的闲置率与村庄规模呈正相关；新宅基地增加的同时，老宅基地却并没有减少。通过进一步的分析发现，我国农村居民点集约节约评价难度大，集约节约机制并没有建立起来。因此，如何调动农户集约节约用地的积极性，盘活农村闲置土地，是摆在我们面前的现实问题。

　　4、土地产权问题

　　土地产权问题牵动着我国社会经济改革的方方面面。有专家认为，现在集体土地所有制内含的主体不明晰和权能不完整等问题，并不一定是所有制本身的缺陷。如果换个思路考察一下所有制的运行和实践环节也许会得到不多的观点。我国土地制度应更多的从生产要素的角度来考虑，产权配置应该更多的指向个人。有专家还提出，在经济转型时期，农村土地制度创新应采用务实的态度，不要过多地去讨论名义上的产权界定模式，而应关注有助于经济发展和社会进步的产权特征和要求，以此来完善我们当前的土地产权制度。

　　显然，我国土地制度的完善与改革需要考虑多方面的因素。针对过去相关研究的不足，有专家从农户家庭内部分工的角度探讨了农户兼业化与农村土地制度变迁的关系。也有专家以重庆市某行政村为例，在介绍农村居民点整理的公司化运作基础上，提出了“农村居民点整理——农村人口迁移——农户规模经营——农地流转”的农村土地制度改革模式。

　　5、土地征收问题

　　《物权法》的颁行为我国的征地实践和相关研究提供了一个新的空间。有专家系统剖析了《物权法》框架下的征地制度，认为《物权法》首次以民事基本法的形式为土地权利人的司法救济提供一个法律的依据，首次规定了对所有权人之外的关系人的补偿，并明确了土地征收补偿范围、原则和内容，同时物权法重申了对耕地的保护。专家通过比较国外有关征地制度的规定，提出了如何通过列举法和排除法明确我国征地范围等落实和完善我国征地制度的建议。

　　有专家也对征地过程中农民抗争的动力进行了探讨，认为农户和政府的需求不同导致了抗争力的形成，不同类型失地农民面临着不同的风险程度，现行征地补偿水平也是产生抗争的动力之一。专家们认为失地农民抗争动力主要有：收益补偿相对于自身效益状况、在不确定条件下失地农民希望补偿数额的大小、失地农民面临的环境的不确定性和失地农民抗争态度的主观因素。

　　与会专家还就规划问题造成同一地区的地价不同发表了意见。认为以往旧的补偿办法是以具体地块的平均亩产值倍数来计算补偿费用，补偿的随意性较大，补偿费用相对于土地未来使用价值远远低于真正的市场价格，同时相邻地块的征地补偿往往因用途不同而相差很大，同地不同价的现象很严重。我国征地补偿标准的确定应逐渐由“年产值倍数法”向“制定征地统一年产值标准和区片综合地价”转变。

　　6、土地宏观调控问题

　　土地政策制定的适当与否和执行情况，不仅会影响土地资源可持续利用导致粮食安全、生态安全，而且还可能由于低水平重复建设导致泡沫经济、金融危机影响国家经济安全。因此，与会专家就目前我国土地宏观调控政策进行了探讨。

　　有专家认为土地宏观调控的理论、框架、政策基础等都存在不同的理解。土地宏观调控既要能体现社会主义的本质特征，又要能灵活引导土地经济的运行。土地宏观调控要确定清晰的调控目标，并在调控过程中突出重点；要把总量调控与结构调控密切结合、先期调控和后期调控相结合；要能够积极解决新时期的体制和机制问题，并不断探索和创新。

　　有专家认为，土地宏观调控的基本政策主要有土地供应政策、土地价格政策和土地税收政策等。其主要内容包括土地供应总量调控、土地供应结构调控、区域土地供应政策调控、土地供应方式调控、土地价格调控、土地收益分配调控等多个方面。通过对土地宏观调控政策效果的初步分析，提出了进一步提高土地宏观调控效果的措施：加强土地政策参与宏观调控的基础理论与应用基础研究；加强土地宏观调控政策与其他宏观调控政策的协调；建立土地政策参与宏观调控的长效机制；完善中央政府对地方政府的考核和监督制度。

　　二、关于土地经济学学科建设

　　1、土地经济学的研究对象

　　各个历史时期的学者对其土地经济学研究对象的表述则是多种多样的,而且是从局部到综合的不断演进。国内外关于土地经济学研究对象的界定主要有：研究因土地利用而引起的人与人关系；研究人类经济行为而造成的人与地、人与人、地与地的关系；研究土地问题及引出的土地经济、土地制度和政策问题；土地经济学研究的核心问题在于以土地关系为基础的人与人之间的相互关系问题，包括土地利用和土地财产两个方面，至于何者在土地经济学中更重要则视不同学者的理解和所处时代在哪方面的土地问题更为突出。因此，有专家指出，前人的思想对土地经济学的形成和发展提供了科学依据和基础，但也难免有其一定的局限性。土地经济学的研究对象要符合时代要求，体现其发展和时代特色，应该有益于推进现代土地经济问题的研究。

　　2、土地经济学的学科性质

　　土地经济学的学科性质与其研究对象是密切相关的。土地经济学学科的产生和形成需要具备两个基本的前提条件:首先是人类社会实践中存在土地经济问题,要求人们去研究解决；其次是有了经济学,人们具有了应用经济学的知识能力去研究这些问题,并取得了建立一门独立学科的成果。有专家认为，经济学可分为理论经济学和应用经济学，而应用经济学又可分为资源经济学、环境经济学和生态经济学等。资源经济学又可分为土地经济学、水资源经济学和矿产经济学等。可见，土地经济学是由经济学派生的一个分支学科,是运用经济学的原理和方法去研究土地、人地关系和土地问题的经济方面。有专家认为土地经济学是以人地关系以及由此引起的人与人关系为研究对象，并将土地视为一个经济要素，研究其综合利用的经济问题的综合性经济学科。它是介于经济科学和资源科学之间的一门边缘学科或交叉学科，是理论与实践结合的应用经济学。

　　由于土地、人地关系和土地问题又是诸多土地科学分支学科共有的研究对象,因此，应当充分肯定土地经济学与其它学科的交叉，有机地联系、借鉴和应用其它学科的内容进行协同研究。土地经济学的学科性质体现了土地经济学在土地学科体系中的重要性、先导性、基础性的作用。土地经济学学科的建设与发展对土地科学体系的科学化、系统化具有重要的作用。

　　3、土地经济学的研究内容

　　专家们普遍认为，土地经济学的研究内容和研究对象一样，应符合时代发展要求。目前，我国土地经济学界对于土地问题研究较深入，但对经济方面的问题研究不够；对现实问题研究的多，对理论问题研究的少。建议今后在研究土地经济问题时用主流经济学的方法研究我国土地问题，努力把现实问题的研究提高到理论的高度。

　　就具体的研究内容而言，虽然部分与会专家就土地经济学研究内容存在一些不同观点，但大体上可以概括为以下几方面内容：（1）土地经济学的学科概况；（2）基本理论与方法，主要包括供求理论、地价理论、地租理论、产权理论、土地报酬递减规律、人地关系理论等；（3）土地利用，涵盖土地利用与区位选择、土地开发、土地保护、土地规划等方面；（4）土地制度，涉及土地制度概论、征地制度、土地使用制度、土地金融、土地税收等；（5）土地经济的热点问题：土地储备、土地调控等。

　　4、土地经济学学科建设的国际化与本土化

　　可以通过市场有效解决土地问题，因此美国和欧洲关于传统土地经济问题研究很少。他们现在把土地经济进行拓展，与可持续利用和环境问题结合起来研究。与会专家认为，国外土地经济学的发展为如何建设中国土地经济学学科提供了一些思考。我们的土地经济学研究应该既要继承中国传统的理论，要面向现实，面向国家政策的需求，又要有国际视野，要掌握这个学科国际发展的前沿，不仅仅单纯研究土地经济问题，更多的要研究与之紧密联系的环境问题、房地产经济、城市经济、农业经济等问题；要坚持国际化与本土化相结合，应当引进并介绍国外经济学理论，把主流经济学作为研究的主要手段，同时处理好主流经济学和马克思主义经济学之间的关系。

　　不少专家也提出把土地经济研究纳入整个经济学的研究范畴，多注重学术前沿而不是政策前沿，接受并运用现代经济学的理论和方法来研究和解释中国的土地经济问题，这样可以把中国的土地经济问题和国际接轨，又能体现中国特色。

　　5、土地经济学教材编写

　　有专家指出，土地经济学教材要体现以下特点：（1）成熟性。土地经济学教材应介绍一些经过实践检验的、成熟的理论和内容；（2）求同性。不论是谁编著的教材，都要能揭示土地经济学研究的基本规律；（3）发展性。要注重对土地经济学发展历史的回顾和总结，并能从中看到未来的趋势；（4）差异性。尽管土地经济学的基本理论和内容都相同，但教材的编写不能只做简单的内容拼凑，要能体现自己的思想和体系，不和已有的土地经济学教材雷同；（5）探索性。土地经济学研究的人地关系和土地问题是与时代特征紧密相关的，因此土地经济学教材编写要体现时代要求和时代特色。但如何在教材的编写过程中体现成熟性与探索性、本土化与国际化、重点与系统的关系，是值得深入思考的问题。

　　有专家建议，编写土地经济学教材应根据土地经济运行的过程来安排其内容结构，如考虑土地在社会再生产过程中如何运行，在社会再生产过程中会发生什么样的经济关系，而这些经济关系表现在什么地方，国家应该用什么政策来处理这些问题等。此外，也可按照“土地市场——土地价格——市场失灵——政府行为”的思路来组织内容体系，这样既能够有清晰的思路用微观经济学和宏观经济学的工具来分析土地经济问题，又能够与国际接轨。

　　有专家还对土地经济学教材的编写原则提出了看法，认为土地经济学应该以现代经济学为理论框架，教材的编写要在引用、注释、参考文献、索引等方面进行规范；并强调教材编写应区别于专著，前者的目的应该是传授知识、训练学生以及作为学术交流的语言，其内容应该是一些成熟的理论和方法，而不能像后者一样集中反映编著者现阶段的科研成果、心得和体会等。当然，土地经济学教材的编写要达到理想的目标还有一定的难度，因此可以寻求一条渐进发展的道路，逐步完善。另外，对土地经济学教材的内容安排要体现教学对象的层次性，要在不断完善本科生教材的基础上，大力推进研究生教材建设。

　　6、土地经济学发展回顾及展望

　　1924年美国经济学家伊利和莫尔豪斯合作出版了《土地经济学原理》一书,标志着土地经济学成为一门相对独立的学科,从着眼于零散性、专题性、即时性的土地经济问题的探讨,转向阐述并运用土地经济学的基本原理,系统分析和解决人地关系、土地行政、土地政策、土地法等理论与实践相结合问题的规范化学术研究轨道。土地经济学的研究体现的成效主要表现在：理论体系逐步完善,研究视角趋于多元化；研究方法不断得到更新；土地经济学科的分化和整合趋势进一步加强,学科体系渐趋成熟；土地经济学科的政策化、法制化、信息化和生态化倾向趋强。我国的土地经济学在继承历代学术思想和成果并引进、借鉴国外土地经济学术研究成果的基础上建立和发展起来的,土地科学现已形成了包括土地经济学、土地管理学、土地规划学、土地资源学、土地行政学、土地政策学、土地法学、土地信息学等学科在内的、门类较为齐全的学科体系。特别是改革开放以来,土地经济学紧密结合中国改革和发展的具体实践进行研究探索,取得了丰硕成果。

　　然而，美国威斯康星大学土地经济研究所的关闭和英国剑桥大学土地经济系由以前传统的土地经济学研究向房地产经济研究的转变，在土地经济学界引起了不小的震动。这种变化引起了我国土地经济学者对土地经济学研究的思考。有专家认为，我国的土地经济学研究和国外相比还存在者很大差距，主要表现在：我国的土地问题多、土地制度和土地政策不完善、理论研究相对滞后。由此导致了和国外学者学术交流上的困难。面对这种困惑，有专家指出，我国和西方发达国家的工业化程度、城市化程度、政府结构是不一样的。因此，土地经济学研究的发展阶段和土地经济研究的重点也是不一样的。不要因为国外学者研究的方向发生了变化，就对我国的土地经济研究失去了信心。然而，我们的很多土地问题确实没有很好的解决。在今后的土地经济学研究中，要加强理论方法的研究，加强土地宏观政策方面的研究，加强有关国计民生的土地实践问题研究。

　　结语

　　当前中国的土地经济研究正面临着国际化与本土化、土地投机严重、土地冲突频现等诸多现实问题的挑战。不少专家都提出土地经济研究应该着力解决中国特色市场经济体制下土地经济问题的本质及发展规律，既要继承中国传统的理论，要面向现实，面向国家政策的需求，又要有国际视野，要掌握这个学科国际发展的前沿，应当引进并采用国外经济学理论，分析土地及有关资源问题，为土地经济政策提供理论支撑。

　　与会专家普遍认为，本次会议开得很有意义，并体现了以下特征：一是参与的广泛性；二是具有浓厚的学术氛围；三是较强的针对性；四是交流形式的多样性。在这次研讨会上,专家们还就进一步深入研究土地经济问题提出了三条建议:（1）中国土地学会应多创造类似的学术交流机会，为广大的土地科技工作者搭建一个开放、活跃的学术交流平台；（2）土地经济问题的研究要注重国际化，同时要体现中国特色；（3）我国土地经济研究的基础理论不够，应加强对现代经济学及其前沿理论的学习。

　　最后，与会专家一致认为，土地经济学在土地科学以及经济学中的学科位置还有待研究和探索，土地经济学学科建设任重道远。因此，要进一步发挥中国土地学会土地经济分会的沟通作用，为广大土地经济学研究工作者营造一个宽松的学术交流气氛。土地经济分会应多组织各种形式的研讨会，坚持言论自由，鼓励学术观点多样化，百花齐放、百家争鸣，以加快我国土地经济学学科的发展。（黄贤金、赵小风执笔）