邓凯
发表于
2008-5-23 15:35
4楼
“种桑误国”与中国房地产危机形成分析
今日看到“种桑误国”的故事，说的是很久以前，一个大国的皇帝命令大臣们都必须穿丝制衣服，而自己的国家只准种粮食不准种桑树。这个国家的的丝价就猛涨。于是，其它小国就纷纷种桑养蚕不种粮食，卖丝赚银子，不亦乐乎。过了几年，这位皇帝又命令大臣们只准穿布衣，并不准卖粮食给其他小国。这样这些小国的人就纷纷饿死。而这位皇帝就轻易“赚取”了这些小国。
这是一个假设推导的故事,在各行业领域,此战术案例相当多.被这拖刀计回马斩杀的将领更是难计其数.
从商业数据和房地产发展历史我们很容易发现群起而动的羊群效应.
在房地产行业,一个楼盘一旦提价,会给其他各相关单位带来明确的示范效应,进一步提升所有楼盘价格.循环渐进后如不加以控制则会形成巨大的危机。
为什么会这样?我们用一个举例来说明各方面立场.
在武汉市鲁巷地区,2001年某楼盘销售均价为2000元,在无商业银行按揭支持的情况下通过担保公司介入获得个人购房贷款支持.历时半年销售回笼资金完毕.此时该地区新建商品房定价确立为2000元每平方.
2002年,新进房地产机构在鲁巷地区建设楼盘,直接提出销售定价目标为4000元.
金融机构银行立场首先分化:有几家考虑自身业务发展谋求同担保公司合作提供住房按揭;有几家银行则愿意直接提供按揭,也还有风险控制意识强烈的金融机构拒绝开展房贷业务.
行政管理部门立场也跟着发生了变化,在经历了连串的分析讨论及被公关后,将政策导向价格也提升为4000.
销售策划等中介机构欢欣鼓舞,价位的拉升意味着佣金的提高.
老百姓开始摇头,要两个月的工资购买一个平方米了,但他们也开始期待炒房,这是暴利啊.
该楼盘历时两年销售回笼完毕.
2004年,再一新进机构进军鲁巷,把销售预期提升到8000元.
金融机构开始抓狂,所有银行都想开展房贷业务,开始罔视风险的参与哄抬.个人还贷能力审查放松,抵押物价值评估开始浮夸.
行政管理部门也开始飘飘欲仙,本地区经济发展真是突飞猛进日新月异啊,超英赶美就是这么的容易.任何质疑的声音都被视为不合时宜挑战权威.政策导向价格也很快默认支持8000.
销售策划中介机构更是疯狂, 专家权威遍地都是,人有多大胆,地有多高产的意识流弥漫.
老百姓不再嘀咕,虽然要一年的工资才可以买一个平方,但是暴利的示范效应鼓舞着他们,全民运动开始,全体国民都认为下一步当然是16000.虽然这16000是帝国主义都惊诧的价格.
该楼盘预期奥运来到之际各国友人会来购买一空.
全国的桑树就这么着种了起来,唱多的国际’友人’全力配合,将全力购入中国资产,持有中国开发机构股票100年不放空.中国人民富裕啊,可怜可怜我们美国人民吧,化解我们的次级债危机吧,把你们多年的外汇储备援助给我们吧.
大国民的优越感觉使老百姓陶醉了,大国崛起了,消费等级升级到火星上去了.人人都是百万富翁,人人都是比尔盖子,人人都是索螺丝.
一场巨大的危机酝酿了,谦卑了老半天的帝国列强们的拖刀举起了,回马枪快来了.
2008年,梦幻般的火星开发机构登场了,销售目标在饮马16000的基础上剑指32000.
银行有点崩不住了,老百姓存款的速度跟不上啊,我们拿什么放贷啊?
行政管理机构也开始犹豫了,使用50年的土地可以承受16000的售价?32000的售价?如果不表态支持,老百姓都卖起房子来了房价不垮了么?银行贷款谁来还?坐在老虎背上的滋味不好受啊.
销售策划机构的专家们开始论证32000的合理性,相互打气,一起加油,提出购房就送大美女的口号.
老百姓开始有套牢的感觉了，惶恐且茫然。谦卑的海外游资们在选择时点准备一起抛售，用庞大的卖盘摧垮房地产购买者的信心。
雷雨快来了。
应对战术：
1、 国家应上升到战略高度来应对目前房地产酝酿的危机。
2、 继续收紧银行信贷口径，遏制各类投机资金的弹药补充。银行计提坏帐准备成立危机化解专人小组研究抵押权变现问题，对个人按揭贷款有不良信号的房产强化处置功能，避免不良贷款全面爆发。
3、 行政管理单位停止继续拆迁圈地的助涨行为，强化开发机构资质审查，对自有资金达不到一定门槛（比如70%）的机构实施项目禁入措施；打击囤地哄抬行为，对2年内未按规定开发的土地强化收回机制，挤破小毒瘤，用收回的闲置地块供应开发市场。
4、 对老百姓展开一定的危机意识教育，提前部分引发小抛盘，缓慢化解抛售压力。
5、 对鼓吹哄抬的中介机构，提出限量（无上限）买进的措施，锁定市场浮动游资。利用2次交易的高额税率斩杀鼓吹热情，让他们恢复理智。
6、 在软着陆之前，国家不要受世贸协议影响，继续限制金融市场的全面开放。避免空方的集中抛售。
7、 正义有力开发机构应提出‘农业地产’概念，引导开发资金进入农庄机械化建设、卫星小城镇建设及旅游环保绿色家园建设。向多战术纵深集团发展。
