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梁建纲简介 |
梁：ＣＣＩＭ协会是美国房地产业协会（National Association of Realtors，NAR）的一个商业分支机构，美国房地产业协会现在大约有1,200,000多名会员，我们是其中的一个商业分支机构。ＣＣＩＭ协会现在有超过３４个国家有大约17,000多名会员，除了美国总部的会员，我们在加拿大、韩国、中国、俄罗斯、波兰和墨西哥都拥有会员。在中国，我们有两个分会，一个在北京，一个在上海。
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| 梁建纲先生,Pius K. Leung, 美国国际注册商业房地产投资师协会(CCIM)2005年度主席。美国密西西比大学会计硕士，也是CCIM,
CPM , CIPS等众多国际职业资格的拥有者。中国首期CCIM学员的首门课程由他讲授，此外，他还在捷克共和国、波兰、墨西哥等国讲授房地产专业课程。梁建纲被休斯顿房地产协会评为1998年年度国际房地产经纪人，被美国房地产协会评为1998年年度CIPS优秀讲师。在CCIM协会50多年历史上，梁建纲先生是第一位亚裔的轮值主席。
CCIM协会是美国房地产业协会(NAR，National
Association of Realtors)的一个分支机构，具有CCIM职业资格授予权，总部在美国芝加哥。CCIM最初被称之为“注册房地产交易师”(Certified
Property Ex-changer)，是由加州房地产经纪人协会于1954年创建的。1969年，CPE资格正式改称为CCIM(Certified
Commercial Investment Member)，即美国注册商业投资师。同时，建立了商业房地产投资协会(Commercial
Investment Real Estate Institute)专门负责管理该职业资格的认证工作。2001年1月，商业房地产投资协会(CIREI)正式更名为国际注册商业房地产投资师协会(CCIM协会)。
目前，CCIM在全球52个国家和地区开展资格认证培训，中国是其签订合作关系的第45个国家，并成立了CCIM北京和上海两个分会。据统计，国内目前共有361位房地产专业人士接受了CCIM课程培训，其中有164位已经获得CCIM资格。他们包括发展商、资产管理公司人士、银行人士、评估师、会计师、经纪人、投资顾问、公司房地产主管、物业管理公司人士、机构投资者、房地产律师和其他相关的专业人士。
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梁：它不是附属的委员会，它是在本地市场组织会员的一个本地主管团体，就像在美国，我们在大多数的大城市中有超过５６个分会，在美国之外，在加拿大有两个分会，在韩国有一个分会，在俄罗斯有一个分会，在墨西哥有一个分会，在中国有两个分会。
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| 价值中国：好的。我们的读者对您个人的经验和人生经历会比较感兴趣，能在这方面做以下介绍吗？ |
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梁：可以。我出生在香港，１９７７年我到美国的密西西比大学攻读会计硕士学位，并于１９８２年毕业。从那以后，我就搬到休斯敦去，在那里住了２０多年。１９９０年，我获得了我第一个专业资格——注册资产管理师（ＣＰＭ），１９９３年，我获得ＣＣＩＭ资格，ＣＣＩＭ是指国际注册商业房地产投资师，１９９５年，我获得ＣＩＰＳ的资格，ＣＩＰＳ是指注册国际房地产专家。
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梁：ＣＣＩＭ课程正式进入中国市场是在２０００年。最初，我们主要是与一个外国机构进行合作，与我们合作的还有北京的对外经济贸易大学，他们是我们在中国惟一的代表，他们主要是有两方面的职责，第一，他们是我们在中国进行教育培训的组织者，同时，他们也是事务所的工作人员，处理北京ＣＣＩＭ分会的日常工作，上海的ＣＣＩＭ分会也是如此。
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| 价值中国：所以，他们主要是起着渠道的作用，是促进你们合作的代表？ |
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| 价值中国：不同的行业有不同的资格证书，为什么ＣＣＩＭ在这么短的时间内就这么受欢迎呢？ |
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梁：ＣＣＩＭ协会成立于３９年以前，起初，我们一直在企图寻求一个完美的理念，我们的创始人进行了研究，决定协会要致力于组织教育培训的活动。因此，所有商业房地产的从业者都应该参加这样一个标准的培训。我们走访了几次教育部门，使他们明白为什么我们在全世界范围内都十分的受欢迎。
我们的教育培训的基础课程是财务分析，在这个课程里，我们将教授如下的概念，如：企业收益、资本利息、永久性利润、现值、折旧等会计学基本原理。据我们看来，财务分析是任何商业房地产投资的基础知识，任何人想要投资商业房地产业，首先就必须拥有一个正式的资格。
第二门课程我们称为市场分析。在这门课程中，我们将教授学生就像供给、需求、持有分析，如何进行地理位置分析，如何分析有可能影响我们决定的因素，哪种类型的地产交易可做，哪种不可以，等等。
第三门课程是用户决策分析。房地产的用户是两种类型的投资者，有两种人会买房产，第一种我们称为投资者，第二种我们成为用户，用户是指空间的使用者。在这门课程中，学生将会学习一些技术上的理论，这些理论会体现在实例中，如一个公司或者一个用户究竟会不会买这块地方，或者，他们应不应该出租这块地方。所以，这一课程将围绕这“租赁”或“持有”的概念展开。
第四门课程是投资分析。在这门课的学习期间，我们将做这样的一些事情，包括在进行投资之前，我们需要了解什么，一旦我们决定要投资，我们应该怎样做，或者，在投资后期，我们应该做什么。因此，如果你参加了所有这些课程培训，你就会拥有足够的知识，这些知识与全世界的学生所学的都是相关的，而决不仅仅是美国的标准。然而，我们所介绍的概念是通用的概念，虽然这些概念可用于很多地区，但因为我们的会员遍布了３４个国家，所以我们会针对这些国家做一些调整，使其更有价值。
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梁：对。不管投资者或其他人是否是来自世界其他地方，房地产总是本地的，因为房地产所以，与其相关的知识也就必然是本地的。世界上没有一个模式，可以放之四海而皆准，然而，人们可以应用自己的知识，自己的基本知识来充实、发展这一模式，这样也许会对本地市场有一个积极的影响。
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梁：是的。因为本地的信息和本地信息的传播都非常的重要。没有一个人不具备足够的本地知识就可以进入本地的房地产市场，并进行投资。
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| 价值中国：协会的培训师，他们不是咨询师，对吗？我的意思是协会不做任何咨询的事务。 |
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梁：我们的协会是一个教育学会。我们通过专业的培训教育人们，使一个初期从业者变为专业人士，拥有丰富的商业房地产投资的基本知识。根据我的看法，我们的教育之所以会取得如此大的成功，或者就像我们所看到的，我们的学生受到很好的教育，原因之一就是我们优秀的教育工作者，包括教师、辅导员等。目前，我们拥有全球共有７７个正式的教员来上课，他们都不是专职的教师，他们是这一领域的从业者，他们有做交易的经验，有些人现在仍然在做具体的业务，同时，他们从事教育，都具有丰富的实际经验，因此，学生们在这里学到的就不仅仅是学术理论。
学生们可以像在大学里一样，通过看书来学习，也可以得到真正的经验和个人阅历，所以，他们在这里比上大学要获得的更多。有一个很好的例子可以说明这一点，我们有很多的学生没有正式教育的学位，而有些学生他们已经是ＭＢＡ、律师、会计师，仍然要来我们这里接受教育。当然，那些拥有ＭＢＡ学位的学生在上财务分析课程的时候还是会有很大的优势，有人会认为自己是ＭＢＡ，已经了解财务分析的技术。是的，他们的确如此，他们知道什么是永久地产，什么是现值，不幸的是，他们却不知道怎样把这些理论应用于真实的世界中，我的意思是他们了解永久地产／回报的定义，也知道现值的定义，但是这些定义到底真正意味着什么？如果你买或者卖一栋写字楼，或者是否要将房屋出租给ＩＢＭ公司或者微软公司，那究竟意味着什么？为什么有人在我们将要考虑寻求一定的永久性房产利润之前，就已经这样做了？这就是来我们这里进行教育的原因，他们想和我们的讲师交流，因为我们的老师都能很好的实践意识，他们能把学术性的理论和知识应用到现实的世界之中。
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| 价值中国：我们已经谈到了中国的房地产业方面的情况，那么，您对当前的现状有何评论？ |
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梁：如果我告诉你我在中国市场上有很多经验，那我一定是在说谎。事实上，很多中国市场方面的专家，他们对中国市场也不是什么事情都非常了解。中国的市场太大了，如果我要在此评论一番的话，我就不知道是否恰当。
我有一个特别的观点：东方国家的人，如中国人、日本人、韩国人，他们总是认为 “土地为王”，然而，我要向这一观念挑战，我要说的是，土地不是“王”，现金才是真正的“王”，用钱你可以买土地，没有钱，即使拥有土地，你也不能干任何事情，所以，在这里我要介绍一个新的观念：“现金为王”，土地只是“王后”，一个是国王，一个是王后。土地再也不是“国王”，我的意思是在西方人的观念中现金是“国王”，谁有现金，谁就处于主导地位。因此，这也许是我在这里发表的评论中没有异议的一个观念。
我们现在回到中国的房地产业。没有人会真正清楚，如果我十分了解，我就不会坐在这里，而是去那里赚大钱了！（哈哈......）我想要人们了解的是，通常，房地产界和股票有些类似，总是没有固定的标准，股票市场或者股票决不可能总是一帆风顺，它可能会上涨一段时间，但最终，它会停止，并走下坡路，股票市场没有永恒的定律，在房地产业也不例外。我就曾经见过有投资者在行情不好的市场中赚钱，也有一些有经验的投资者在非常看好的市场中失误。
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| 价值中国：刚刚提到了要想了解中国的房地产市场是很困难的，您认为这是不是由于中国不是一个真正自由开放的市场这一原因而造成的呢？我的意思是说大多数的政策都是由中央计划制定的。 |
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梁：我认为主要不是这一原因，我认为主要是信息传播的问题。我认为那些持有现金的投资者，他们有很多的投资机会，全世界范围内都有很好的投资机会，而他们寻找的就是以最小的投资获得最大的回报，这种投资就是伴随着风险的投资。我的意思是即使是美国的投资者，他们仍旧要冒很多的风险，当然，风险会小一点，低一点，这主要是因为人们可以更好的决定和分析风险。依我个人的经历，中国本地的房地产市场存在的最大的困难之一就是有些信息很容易流失。然而，我必须指出，形势在改善之中，因为我已经在这一领域中工作了１０多年，现在我们明显比５年前要好的多，但仍然存在很多问题，我认为再过５、６年肯定会更好。但一个可靠的重要信息是，个人投资者或小投资者对投资这一市场是非常犹豫的。当然，从消费者的立场来看，我们确实有一个巨大的消费市场，那些公司不得不在这里，即使要亏损，但我们是完全不同的。
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梁：确实如此。因为消费市场意味着未来的需求和需要，因此，那些公司就坚持下来，包括亏损，仅仅是为了要留在这个市场上。然而，从投资的立场合理角度看，他们不是必须要投资的，他们可以投资欧洲，他们可以投资日本，他们可以投资澳大利亚，他们也可以投资美国，主要的、基本的、一般性的投资哲学是，你要用有限的风险得到最大的回报。
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| 价值中国：所以，对一些人来说，丢失中国市场可能是一个很大的失误，如果他们不在早期参与。 |
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梁：也不一定。因为我一直在这一领域，我能抓住下一个机会，我不一定要抓住了第一个机会。大多数的时候是在房地产市场发展越来越快的时候，我却成为最后一个踌躇者。
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梁：这更像股票市场，有些人想要投资股票，总是在喊我得买，我得买，只要你是坚持到行情好转的最后一个人。
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| 价值中国：机会就像一个不断循环的圈子，总在等待我们。 |
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| 价值中国：最后一个问题，您对中国的房地产市场的泡沫有什么评论？ |
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梁：就像我不知道自己骑车的速度，确实，这里面有很多问题，依我看，泡沫（也可能是不良资产）需要被重组，从我个人的角度看，它需要被测试，需要被评估。我认为这是一个重大的问题，然而，这个问题引起了另外一些人的潜力，引起了业外投资基金的潜力，他们在买房产，因此，修复市场又再一次启动。这些房产将赢利，因为他们在买这些投资，因此，有人赢利，有人亏损。
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| 价值中国：那么，您认为中国政府的政策软着陆调节方面做得如得如何，大家都知道，房地产业是与ＧＤＰ关联巨大的产业之一。 |
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梁：当然。事实上，我知道中国有３０多个城市，它们想要提高ＧＤＰ，他们用销售住宅的活动来增加ＧＤＰ的数字，不幸的是，有些能进行的顺利，而有些则持续不了很长时间。你知道ＧＤＰ不能独自经受大的挑战，我没有解决办法。对投资来说，软着陆明显是非常重要的，我的意思是现金。比尔?盖茨也没有足够的现金，因此，在商业地产的投资中，资金周转率有非常重要的意义。但这也会引起问题，造成本地经济出现大问题。在美国，我们会调查，只借给特定的人，要不然就亏损，我们学习经验，我们的主要职责就是让人们投资房地产交易，不能向简单地借钱给朋友一样。
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