[内容摘要] 按揭贷款是商业银行转型的最基本工具，从各国历史经验可看到，银行从企业业务向个人业务转型的支柱之一就是按揭贷款。银行只有发展了按揭贷款业务，非利息业务才可以发展起来，有了按揭贷款，建立了客户资料，可以和客户联系发展理财商品。另外在城市化过程中不良率很低情况下，在可预期的未来不良率保持个位数，不良率低风险就低，风险低就意味着利率低，在这种情况下加息与潮流相反。事实也证明，加息之后银行苦不堪言，提前还贷大幅度增加。04、05年按揭贷款占当年销售额比重大幅下降，这不仅影响了消费者，而且违背了以人为本的理念。

　　价值中国网：之前您在《上海证券报》上谈到有3000亿房贷资金进入股市，是怎么计算出来的？

　　殷剑峰：2005年央行加息后，按揭贷款存量规模一直在下降，但2006年一反常态，按揭贷款规模开始上升，上升的主要原因是个人住房贷款的再交易贷款。什么是个人住房贷款的再交易贷款呢？银行给你一笔钱，把原来的房贷还了，银行再根据你新住房的价值，依然按七层给你贷款，这个资金规模去年达3000亿。可以分析一下，对居民来说，重新获得这么巨额的贷款，原来是70万，现在是200万，给你140万，多出来的70万可以做什么呢？第一消费，买汽车总不可能买宝马吧，那么大的贷款利息压力，我觉得不太可能；做生产性投资的可能性也比较小，需要按揭贷款的人一般是白领，于是只有去买股票。除了3000亿再交易贷款外，银行还有很多投资品种，不指定用途贷款、打新股、信用贷款等。总体来看3000亿贷款进入股市很正常。

　　价值中国网：这是不是很可能加大股市风险？

　　殷剑峰：从理论上看，一个良好运转的资本市场应该允许其有自由买空和卖空权力；从银行角度看，再交易贷款风险很低，最起码有三层担保在那，不管股市跌多少，只要房地产市场不跌破30％，房子在那儿。

　　虽然对银行来做这一业务比较合理，但问题在于中国股市没有做空机制，只有做多，也就是股市只有单边上涨，在这种情况下，很多人借钱炒股，可能会刺激泡沫。

　　所以应该进行医治，从去年到现在不翻番的股票已屈指可数，当然很多股票有基本面支持，但很多股票按照国际水平，PB、PV偏高，其实是在透支未来。那么在这种情况下，股市一旦大跌，借钱炒股的人立刻陷入双倍压力，一边是贷款利息，一边是股票损失。从民生角度来说，对个人不好，如果再遇到房地产市场发生什么调整，银行也会一再牵扯进去。

　　价值中国网：你是说要对再交易贷款进行控制？

　　殷剑峰：是的，应该对这种业务进行适当监控，个人到底拿这个贷款去做什么，银行现在培养了这么多客户经理，银行完全可以了解到客户信息，只要愿意干。

　　价值中国网：年前银监会传出要彻查这种进入股市的资金，后来银监会又出来澄清，说是没有出这类通知，不知道您有没有接触到监管者这一块？他们是否对这些资金进入股市感到紧张呢？

　　殷剑峰：我的观察是他们态度不一致，目前最根本的问题是股市行情是否能持续下去以及对股市基础价值的判断。在这种状况下希望监管者出台一个明确方案基本不可能，而且我们反对这样做。哪怕是有泡沫，戳破也比其自行缩小要好得多。我们应采取更温和、只做不说的措施，前段时间有些重量级人物说中国股市有泡沫其实于事无补。

　　价值中国网：在发达国家是不是也有很多银行贷款流入股市，这种情况是不是在成熟市场也会出现？

　　殷剑峰：实际上银行只要愿意把钱借给你，你去干什么，那是你的自由，如果你破产了那是你自己的事情，这不在监管当局范围之内。人民银行在90年代出的《贷款通则》对个人只规定不得发放无指定用途贷款。目前确实有不少企业拿它自有资金，甚至是通过各种手段弄来的钱去炒股，不做投资，如此经济就成长不了。

　　价值中国网：个人住房贷款提前还贷率是不是和股市有一定联系？

　　殷剑峰：在06年前，每次央行加息都会导致年底大量个人还贷，存量贷款在年底集中，因为来年就得按新利息计算，但06年未发生大量个人还贷。尽管我们未挨家挨户做调查，但肯定和股市有关。

　　价值中国网：去年9月份上海银监局出了个报告，个人住房按揭贷款不良率已经上升，当时中资银行已经达到了0.86％这个点。

　　殷剑峰：按揭贷款不良率随着市场发展会不断上升，近年个人住房按揭贷款的不良并不是正儿八经的按揭贷款，而都是假按揭，这是银行操作环节上出了问题；另外是因为业主和小区、开发商发生纠纷导致先期投放贷款不还，真正不还的非常罕见。

　　按揭贷款与银行其他业务相比其实是极其优良的资产，企业贷款不良率都在10％以上，以前助学、农业贷款贷出去一半都不良。实际上只要房子自己住，房价涨跌和你并没关系，跌了我还住着，银行贷款我照还，不可能住马路上去。房价涨了我不可能把它卖掉，因为其他房子价格也在涨。我想只要自己住或做长线投资都不会不还。

　　价值中国网：去年上海房价下跌于是出现了很多不良房贷，北京可能出现这种情况吗？

　　殷剑峰：之前做了一个世界银行委托的项目，我们推算，估计在2010年后，中国房地产格局会发生变化，近年供给上不来的态势会发生变化，未来房地产市场供求将趋于均衡。也就意味着价格的增长速度会放慢，尤其是一些中心城市，如：北京、上海可能会发生部分楼盘的价格下跌，但绝不会出现日本房地产的泡沫。因为日本是个小国，房地产市场主要在东京圈内炒起来，中国国土这么大，而且现在我们可以看到中心及沿海城市房地产占比在下降，而二线城市开始上升。到2010年中心城市房价将会有一个相对较大的调整，二线城市将会继续增长，中心城市人口占比已经达70、80％，所以"城市化"推动住房价格增长已经停止，而二线城市城市化比率还非常低，中国房地产依然会往前走，但有调整，调整是价格增速的调整，而不是价格绝对水平调整。所以即使不良率上升，也不会吓人，从1％调到2％也不吓人，银行从按揭贷款中获得的利润完全可以覆盖风险，对银行来说还是好资产。真正对按揭贷款的关心应该从消费者角度考虑，按揭贷款利润高，是良好资产，可利息率很高。不良率是从生产者角度来谈，市场经济应该从消费者角度考虑中国房地产市场还没有经历一个完整的房地产周期，99年迄今房地产市场都处于一个上升通道，在上升通道中不良率肯定比较低，但在下降过程中不良率肯定会上升。

　　价值中国网：通常意义上，5－8年是不是房贷风险的暴露期？

　　殷剑峰：我不知道你说的"通常意义"是不是指发达国家的状况。拿完成已经城市化的国家来同正在城市化的中国相比肯定不对。中国按揭贷款的平均寿命是7年，8年早就还完了。

　　价值中国网：中国房贷的风险暴露期会是多少年呢？

　　殷剑峰：可能20年后谈这个问题比较合适，最起码再过10年。到时房产价格增速下降，大家对其预期下降。同时房地产开发有周期，可能是三年，我现在开发房子，过两年价格下去后抵不了成本，我就不买房，于是出现萧条；另一种情况是价格增速慢于收入增速，我能承受，我愿意去买。需要关注的是那段时间前后市场可能会发生变化，需密切关注，现在不好说一定会怎么样。

　　价值中国网：住房按揭贷款品种的创新是否会加大个人住房按揭贷款的风险？

　　殷剑峰：金融的本质是风险，金融创新应该鼓励。银行之间的竞争有利于消费者，实际贷款利率降低，居民还款压力下降，违约可能性肯定下降。很难说加剧风险，我更多地还是从积极角度来谈，一促进利率市场化，二有利于消费者。

　　价值中国网：去年央行传出把按揭贷款首付比提高到5层，这个消息后来又被否定。在您看来，房贷调控将对整个房地产调控全局产生什么影响？

　　殷剑峰：任何紧缩房贷的措施都会导致需求下降，房地产市场调整会提前，但我以为这种非自然结果不是一种好现象，甚至会导致房地产购买群体结构的更加不合理。很明显，投机买房的人不需要银行贷款，很少有人借钱去买高档楼盘，借钱买房的多是中国新兴中产阶级，或父母付首付款给子女买房。紧缩放贷影响的只能是社会中坚力量，会对市场总量产生过分打压。

　　价值中国网：您怎么看待宏观调控当局提高按揭贷款利率的做法？

　　殷剑峰：那是个不理智做法。为什么说不理智呢？借钱买房的人绝大多数是要住房的人，提高按揭贷款利率其实在打压他们积极性，使其生活压力加大，从而降低消费，这会影响社会经济结构；另外，提高按揭贷款利率与商业银行发展个人零售业务、非利息业务相违背。按揭贷款是商业银行转型的最基本工具，从各国历史经验可看到，银行从企业业务向个人业务转型的支柱之一就是按揭贷款。银行只有发展了按揭贷款业务，非利息业务才可以发展起来，有了按揭贷款，建立了客户资料，可以和客户联系发展理财商品。另外在城市化过程中不良率很低情况下，在可预期的未来不良率保持个位数，不良率低风险就低，风险低就意味着利率低，在这种情况下加息与潮流相反。事实也证明，加息之后银行苦不堪言，提前还贷大幅度增加。04、05年按揭贷款占当年销售额比重大幅下降，这不仅影响了消费者，而且违背了以人为本的理念。

　　价值中国网：近来假按揭的出现可以说明开发商和银行的合谋。

　　殷剑峰：住房按揭贷款其实是银行转型的重要资产。现在银行竞争剧烈，银行和普通客户的联系成本太高，于是只能和开发商、房地产中介联系，他们之间的合谋是很有可能，监管者要防止机构与机构的合谋，而不是拿拳头去砸消费者。

　　上海各银行竞争超出的费用没有落入消费者袋中，都已被房地产中介拿走。房地产中介给银行介绍一批客户，银行按照贷款百分比给其返还好处，这本来是应该给消费者，怎么给消费者？利率市场化，利率市场化后客户自然找上门来，谁还和中介打交道。

　　价值中国网：个人住房按揭贷款和房价上涨存在着怎样的关系？

　　殷剑峰：一般来说抵押品价格上升违约率肯定下降，正如我所说，房价升高不会刺激需求的增长。中国也不会出现房价的大起大落，所谓上海房价跌30％的论断很不负责任，因为"跌30％"就是金融危机了。

　　价值中国网：上海房价下跌幅度是多少呢？

　　殷剑峰：为什么不是上涨呢？我觉得上海房价还会上涨，明后年特别是09年后上海房价会历史性上涨，第一个原因是世博会；另外随着股市的调整，上海人可能会把资金拿到股市上去；而且中心城市房价不能用当地居民的生活水平去衡量，而要用全国、世界精英生活水平来衡量。只有金融精英来了，产业精英搬迁到郊外，或其他城市，上海才能成为金融中心。

　　「记者：洪丽萍」
　　　2007-03-24