上海楼市面临“两年之庠”?

杨红旭 原创 | 2007-06-05 15:41 | 投票
标签: 上海 楼市 

不仅建设部会踢“乌龙球”,近日上海税务局也来了一脚糗球。卢湾区房地产交易中心率先贴出公告,欲要严格执行去年关于二手房交易征20%个调税的规定。随即引发市场恐慌情绪,其它区房地产交易中心一时人潮涌动,甚至波及其它城市。两日后,上海税务局便宣布并无此事。暂时虚惊一场,后事如此还待观望。

 

这档事发生在比较敏感的市场形势下。敏感因素之一,是近来上海楼市复苏势头强劲,据媒体报道排队购房现象和新盘涨价现象呈全面开花之势,甚至有好事记者撰文 “长三角楼市又现狂飙前兆”,南京、杭州等地楼市亦出现燥热症。敏感因素之二,是股市疯牛脚步不止,无视央行加息、提高存款准备金率、扩大汇率浮动区间之“三箭齐发”之策,沪综指直奔4500点而去。

 

流动性严重过剩,居民存款搬家风盛,资产价格态度蛮横。这是中国两大投资——股市和楼市的鲜明特征。征20%个调税“乌龙球”一事,反应出税务局和房地产局在这一点上的不同考虑。虽然上海楼市近来价量齐升,但尚未到下手重手强调20%个调税的火候,房地产局没必要无事生非。税务局的出发点可能是想通过调高率税增加交易成本,从而阻截卖房炒股之风,极有可能来自税务总局或其它部门(如证监会)的授意。

 

暂且不管这其中的是非曲直。看官们最关注的是上海楼市是否身染“两年之痒”。两年之前,2005年的34月份,上海房地产市场的繁荣度达到了历史最高点,无论房价还是成交活跃度皆如此。3月底出台的“老国八条”和5月中旬再爆出的“新国八条”,使上海楼市出现阶段性拐点。6月份开始市场景气度剧降,成交量快速萎缩、供求关系严重失衡、房价一点点累计跳水约20%,直到年底才有所回升。2006年全年市场趋于平稳。

 

上海易居研究院数据表明,今年3月上海住宅成交量环比剧增88.7%,同比稳增6.2%4月住宅成交量仍然环比增加8.8%,住宅价格环比上涨10.4%5月住宅量价仍呈上涨之势。如果进一步分析,则会发现,4月住宅价格均价为8872/平米,虽然同比去年4月上涨明显,但仍未达到去年月度的最高点9230/平米(6月);而且,虽然成交量增长明显,但今年48.8% 的环比增幅,仍逊色于去年428.6%的环比增幅。这意味着,今年3月以来,重演了去年3月之后回暖之路,但其成色并非全面胜出。

 

但是,如果67月份仍然持续这种上升势头,那么,上海楼市则真的出现了“两年之庠”的征兆。从最重要的成交量上分析,2004年上海住宅成交量高达3300万平米,2005年只有约1800万平米,2006年回升至约2200万平米。由此证明,在过去两年持续的紧缩政策之下,上海楼市需求明显受到硬性抑制。在投资、投机需求锐减的同时,改善型需求亦陷入观望,只有刚性需求仍在“孤军奋战”。

 

所谓“两年之庠”,主要是指改善型需求和少量投资量需求重燃入市的欲念。原因大致有三:其一、除了2005年第三季度房价有所下跌之外,上海房价一直比较稳定,相当数量的购房者不仅没有盼到房价再跌的好日子,而且还要面对部分热点楼盘的不停加价,于是心理博弈的天平倾向于入市。这一点,非常类似于踏空股市的懊恼情绪。

 

其二、股市持续暴涨,获利资金回流楼市现象明显。具体又可分为两种情况,一种属自住欲望大于赚钱需求,一旦财力达标就要买房;另一种属于畏惧越来越高的股指,出于分散风险的原因而重入楼市。在猪肉价格飙升的年代,存款利率实际是负值,经历这轮股票、基金等赚钱教育的民众,已很难把钱重新放回银行。所以,股市的繁荣,一方面导致楼市资金流入股市,尤其是原来的投资客卖房入市,扩大了二手房供给,另一方面,股市的造富运动又快速增强了楼市的消费力,购房需求抬头。因此,从一定程度上可以说,炽热的股市在为楼市升温“为虎作伥”。

 

其三、近两年来长三角楼市整体走低,上海更为明显。全国70个大中城市房屋销售价指数表明,上海房价曾连续10个月同比为负增长,而北京、深圳、广州等城市却经常性地在10%以上的高位增长。长三角强劲的GDP增速、人均收入增速、外来人口增速、城市化速度、外资涌入规模等,都决定了在全国楼市格局中,长三角绝不可能连续三年成为“塌陷地带”。自住客不笨、投资客不傻、市场比人更聪明,正如股市一样,既然政策效果不大,上涨实属必然。

 

房价上涨,市场力量使然,各个城市情况不同,政府的态度也有所区别。广州市长公开向市民许诺一定把房价降下来,北京搞出个“两个1000万”为高房价降温,南京市干脆来得更直接:规定商品住宅销售须明码标价,开发商不得擅自上调已公示的销售价格。笔者认为,上海住宅市场潜在供应量远称不上紧缺,而且在部分板块和部分楼盘趋热的同时,仍有大量的楼盘销售情况不容乐观,市场分化加剧。基于此,上海政府近期将不太可能采取“大动作”。

 

 

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