松绑二套房贷政策是群体曲解

陈金城 原创 | 2009-03-06 12:51 | 投票

陈真诚:松绑二套房贷政策是群体曲解

/陈真诚

 

内容导读:很多人都在相信舆论所传播那样“政府将松绑二套房贷政策”,而到本文发布的目前为止,新华社并没有发布相关“政府将松绑二套房贷政策”的新闻…本文内容系个人观点,仅供参考,不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据,也不构成对文中提及的个人或机构的评价)

 

政府将松绑二套房贷政策,是群体曲解

3月5日,十一届全国人大二次会议北京开幕,温家 宝总 理在作政府工作报告时表示,要促进房地产市场稳定健康发展。对符合条件的第二套普通自住房购买者,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。而今天,却有某大型新闻网站以“中国将促房地产市场稳定发展为二套房贷‘松绑’”为标题进行报道,于是各大网站在新闻、财经、房产等等频道或栏目,均以“政府将松绑二套房贷政策”等类措辞为醒目标题,进行报道或转载报道。而当本文作者陈真诚查阅新华社新华网新闻时,却发现,在新华社的报道中并没有“政府将松绑二套房贷政策”这种说法。

关于这个内容,新华社的报道中是这样表述的:“温家宝表示,对符合条件的第二套普通自住房购买者,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策;对住房转让环节营业税,按不同年限实行有区别的税收减免政策”。文中根本找不到“政府将松绑二套房贷政策”这样的措辞或相关内容。

到本文发布的目前为止,本文作者陈真诚发现,新华社并没有发布相关“政府将松绑二套房贷政策”的新闻!

然而,在各大网站的报道来看,俨然“政府将松绑二套房贷政策”已成定性的政策似的。各大网站使用的标题,或是“官方首次宣布‘松绑’二套房贷 促进房产发展”,或是 “有条件松绑2套房”,或是“温家宝:09年放松符合条件二套房贷”,或是“第二套住房比照首次购买政策”。于是,一时间,很多人都在相信舆论所传播那样“政府将松绑二套房贷政策”,但也有一些对此不免产生了质疑,也有一些人被舆论搞糊涂了……就这样,关于是否“政府将松绑二套房贷政策”?就被整得有点像此前“房地产确定进入十大产业振兴计划”一样真假难辨了,仿佛中国房地产界、乃至金融界将要再次进入“躲猫猫”游戏中……

 

“符合条件”,当指“家庭人均居住面积低于城市人均居住面积”

而其实,从新华社发布的新闻中所表述的内容“温家宝表示,对符合条件的第二套普通自住房购买者,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策;对住房转让环节营业税,按不同年限实行有区别的税收减免政策”来看,温家宝总 理在政府工作报告中说的是“对符合条件的第二套普通自住房购买者,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”,而不是“将有条件松绑二套房”。这两种说法是有很大的区别的。本文作者陈真诚认为,“符合条件”当指符合以前政策中规定的“当家庭人均居住面积低于城市人均居住面积”这个条件。这在2007年12月5日中国人民银行 中国银行业监督管理委员会就2007年9月27日中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布的《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》而发布的《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》中就有相关明确。《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》明确规定“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭,如其人均住房面积低于当地平均水平,再次向商业银行申请住房贷款的,可比照首套自住房贷款政策执行,但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。其他均按第二套房贷执行”。在2008年12月20日国务院办公厅发布的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发〔2008〕131号)也有相关明确规定,《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》明确,“在落实居民首次贷款购买普通自住房,享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时,对已贷款购买一套住房,但人均住房面积低于当地平均水平,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民,可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”

由此来看,如果中国人民银行、中国银行业监督管理委员会没有再出台新政策明确有“二套房政策”有明确的新的条件,那么,温家宝总 理在政府工作报告中所说的“对符合条件的第二套普通自住房购买者,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”中的“符合条件”,当是指符合“已贷款购买一套住房,但人均住房面积低于当地平均水平,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民”,“比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。这或并意味着“政府将松绑二套房贷政策”。其实,只要将温家宝总 理讲话的相关内容与“国办发 〔2008〕131号)”的相关内容一比较就会发现“比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”的说法是高度一致的,那么,“符合条件”当是指“已贷款购买一套住房,但人均住房面积低于当地平均水平,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民”这个条件。

“对符合条件的第二套普通自住房购买者,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”,与“有条件松绑二套房政策”之间,是有很大含义区别的。我想,其中的区别,明眼人一看就可弄明白。即便退一步来说,假设真的将“有条件松绑二套房政策”,那么,这个“条件“是什么?在目前的政策中,尚未有对这个“条件”进行约定的。如果没有对“条件”进行约定,那如果“有条件松绑二套房政策”岂不会变成实际上“无条件”地“松绑二套房政策”?我想,温家宝总 理在政府工作报告中是不会出现这种找不着“条件”的“有条件松绑二套房政策”之意的!

 

“符合条件”之说,实际在维持政策的稳定性

如此看来,在大量舆论传播和报道中,将温家 宝总 理说的“对符合条件的第二套普通自住房购买者,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”这句话传播成“有条件松动二套房政策”,或是近乎造谣式的集体曲解!因为温家宝总 理在政府工作报告中根本就没有“有条件松动二套房政策”这么一说。那么,如果有人或媒体有意传播“有条件松动二套房政策”这种观点。则难脱有意误导舆论、误导市场、误导开发商和消费者的嫌疑!

此前,2月26日,中国银行业监督管理委员会主席刘明康表示严格实施二套房政策,积极防范房地产金融风险。

由于是否松绑二套房政策终究是属于金融监管范畴内的很具体、很专业的政策内容,温家宝总 理也不大可能在政府工作报告中说出与中国银行业监督管理委员会的明确意见不一致的话来的。其实,本文作者陈真诚分析认为,温家 宝总 理在政府工作报告中关于“对符合条件的第二套普通自住房购买者,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”的讲话,只是延续此前旨在遏止、打击投资(投机)性购房的限制“二套房贷款”的《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》和《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发 〔2008〕131号)中相关内容的一贯说法,也说明了中央政府在维持关于二套房政策等房地产政策的稳定性。

而且,住房和城乡建设部副部长表示近期不会再出台任何新的房地产调控政策。

根据诸多因素分析来看,这些说明,在“两会”期间或其后出台新的刺激房地产政策的可能性不大,在近期内较大地松动或废除二套房贷政策的可能新不大!

应该可以说,只要中国人民银行 中国银行业监督管理委员会等没有出台有关“松动二套房政策”的新“条件”的新政策,那就是沿袭原来的“条件”的政策,那就说明“二套房政策”没有松动。

 

面对“垃圾性”需求,房地产市场当务之急是尽快卖房

再则,即便有媒体舆论将温家 宝总 理在政府工作报告中关于二套房政策的讲话进行反向解读,但在目前房地产市场形势下,一般性的消费者,尤其已经远离市场的投资者更尤其投机者,是不会反向解读。而事实上,反向解读的结果则可能只是,在加剧消费者观望的同时更进一步加剧开发商的观望,从而强化市场上买卖双方的对立情绪,不利于市场调整和复苏!

事实上,对目前房地产市场来说,存量和即将形成增量供应的房子能尽快销出去,就能稳定商品房市场,稳定商品房投资。否则,如果不能尽快地销售出去,即便房地产投资增加,那不是有效投资增加,而可能只是增加产能过剩。

现在,针对房地产市场存在的问题,本文作者陈真诚分析认为,要解决的关键问题之一就是做到,想办法让开发商不要过于观望市场、等待新政策,争取尽可能有效降价,尽可能促进销售。不然的话,在将来,市场积压将可能越来越多,累积起来的大量供过于求产品,将更进一步打击市场预期,进一步改变消费者心态和情绪,可能对未来一定时期内的房地产市场前景形成近乎灾难性的打击!

至此或可以说,出现一些舆论曲解地传播温家 宝总 理在政府工作报告中关于二套房政策的讲话这种现象,这说明市场对政策的高度依赖性,以及对投资购房(投机炒房)的渴求性,进而说明房地产市场上关于消费购房的有效需求严重短缺。这也是当前房地产市场的真实写照。造成当前房地产市场现状的根本原因则是,此前房价连续快速大幅上涨,上涨的速度过快、上涨的幅度过大期间,在房地产市场上,因消费者对“房价可能继续上涨”产生恐慌心理,而使得大量需求提前释放,因而透支了未来需求。这就使得目前房地产市场上的消费者自住购房需求,主要只是支付能力不强、购买意愿不高的“垃圾性需求”,而与之对应的却是房价依然过高。在这种情况,即便再出台一些一般化的政策,也可能难以改变房地产继续调整、消费者继续观望或等待进一步降价等局面,可能难以改变房地产大势。

 本文写于3月5日晚。

(营销策略与投资顾问工作联系作者陈真诚:QQ:70479688,请注明具体事宜;手机/13808420007,不回打“未接电话”;长沙新思维企业发展策划公司/0731-4478178)

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