地方政府是土地市场推手

陈金城 原创 | 2009-05-19 10:25 | 投票
  

  内容导读:在一些地方政策为刺激土地成交而采取相关在一定程度上松动土地政策的同时,中央政府对于商品房开发用地的土地政策一直在从严从紧,对目前土地市场的影响力不可小视…本文内容系个人观点,仅供参考,不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据,也不构成对文中提及的个人或机构的评价

  大量土地存货使大多数开发商不愿意拍地

  由于房地产市场依然低迷,开发的楼盘难以销售,所以,不少开发商减少了投资,甚至慢了开发进度或干脆减少开工。5月12日,国家统计局发布的统计数据显示,今年1至4月,全国完成房地产开发投资7290亿元,同比增长4.9%,虽然增幅比1至3月提高0.8个百分点,但比去年同期回落27.2个百分点。其中,商品住宅完成投资5114亿元(占房地产开发投资的比重为70.2%),同比增长3.4%,虽比1至3月提高0.2个百分点,但比去年同期回落31.8个百分点。全国房地产开发企业完成土地购置面积7266万平方米,与去年同期相比下降28.6%。全国完成土地开发面积7078万平方米,同比下降12.2%。新开工面积2.78亿平方米,同比下降15.6%。4月份,全国房地产开发景气指数为94.76,虽比3月份提高0.02点,但比去年同期回落9.31点。由此可见,开发商对房地产市场的信心依然不足,对房地产的投资热情依然低迷,因而对进入土地市场拿地缺乏内动力。

  再则,在一些城市,目前的房地产供求形势依然严峻。如北京市国土局5月11日发布数据显示,受房地产市场下行的影响,北京已供地、尚未实际销售的商品住宅面积(包括已建成但未销售的商品房面积和因为拆迁等原因还未开工的面积),约有4000多万平米。其中,已办理销售许可、未实际销售的有1900多万平米,未办理销售许可的2500万平米。这些房子投入市场,至少可满足2至3年的需求。而且,目前的在售楼盘所用地,大多是2007年以前取得的土地。

  对大多数开发商而言,目前的处境依然不妙,不但所遭遇的资金短缺压力并没有得到有效缓解,而且手上还持有大量待开发土地存货有待去库存化。有的开发商手上的土地存货,可供持续开发多年。

  5月6日,某机构发布《企业、城市和土地》报告。该报告选取上海市场的15家房地产企业做为研究分析对象,从土地储备总量、土地结构、区域分布、地价水平等角度进行比较。该报告透露,港企和黄已经两年没在上海拿地,在上海却已有土地储备124万平方米,足够开发约20年。而且,这些土地储备中,有76%是位于中环以内的绝对优质地块,土地成本也只有3471元/平方米。在内地企业中,万科目前已成为上海房地产市场的最大“地主”,在上海的土地储备已达到299万平方米,也够开发约6年。但2007年以来,万科在上海只花了47亿元用于购买土地,虽然在上海的销售额有125亿元。而且,近年来,万科在上海的大多数土地储备,都是通过在二级市场收购其他房地产企业的方式而获得的,其拿地幅数是在公开市场的拿地幅数的21倍。除万科外,目前位列上海土地储备第二的绿地,在上海的土地储备也达到了277万平方米,按照目前的开发、销售进度够其开发5年,这还不包括5月14日新拍的土地等。合生创展、绿地等一些品牌房企的土地储备,约有六成也是来自于土地二级市场,而非通过招拍挂中从政府手中取得。

  事实上,一些开发商手中的大量库存,虽然保障了其开发所需的资源,但在客观上给其带来了很大的资金压力。因此,对不少开发商来说,其目前的首要任务是消化库存,以尽快回笼资金。尤其是,在2007年及其前后的“高地价”时期,不少开发商拿了地。有不少地块,逢高购入造成了既存的“高成本”,在房价、地价下降后,继续开工建设的意义不大,难以入市销售获得利润,已变成了“烫手山芋”,使得开发商左右为难,使得去库存化的步履显得艰难。再加上其他原因,在一些地区,甚至已有一些土地已形成了土地闲置。

  在房地产市场预期尚未真正有效扭转的当今,本文作者陈真诚分析认为,因受多种因素的综合影响,一些开发商,并不急于新增土地,从政府手中拿地的意愿不高。

  各地政府纷纷出台政策刺激开发商拍地

  由于大量开发商不买地,使得土地市场异常寒冷,各地经常出现土地流拍现象。即使在有限的成交中,不但幅数、面积有限,而且大多数是底价成交,溢价情况很少,溢价的幅度不大。土地市场持续低迷,威胁到土地供应计划,给一些地方政府的卖地工作形成了巨大的打击,甚至威胁到地方财政收入,进而威胁到一些开支预算,一些地方政府开始为土地着急。为了刺激开发商入市拿地,如广东、北京、天津、上海、重庆、厦门、杭州、南京、合肥、成都等不少地方政府,相继出台了政策,或大幅度下调土地出让价格或出让底价或起始价格,或还允许开发商缓缴土地出让金、延期开发,或提供更多的优惠开发政策。如,3月3日,广东省突然在政府网上公布了《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》(简称粤15条),内容包括在全国率先规定开发商2008年所购买的土地可适当延长缴纳土地出让价款期限,延长时间原则上不超过2年等等,被业内誉为“最彻底”的救市方案。3月25日,合肥市在政府网上挂出了合肥市建委、国土局、规划局、房地产管理局等四部门联合出台的《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,内容包括调整土地出让价款支付方式,允许“一次性付款”或“分期付款”两种方式缴纳土地出让价款,土地出让价款2亿元以上的“分期付款”首付比例最低可达30%等等。4月底,北京国土资源局的发布公示称,顺义站前西街项目的拿地开发商由于资金压力等困难不能按时付款将该宗地块剩余政府土地收益缴清。政府以表示对开发商予以直接支持,将该宗地剩余政府土地收益缴纳期限由出让合同签订之日起60日内调整为出让合同签订之日起240日内全部付清(即延期半年)这是今年以来北京首次由政府部门公示延缓缴纳土地款。此外,为加强开发商对意向地块的可规划性,提升项目地块对开发商的吸引力,以催热土地市场,北京市政府还出台“勾地制度”,实行“用地预出让”政策。上海也推出了“土地询价制度” 希望推动开发商入市买地。上海在地块推介会上向开发商发放“地块推介宣传意向登记表”和“地块需求意向调查表”,以了解开发商能接受的地块出让价格,以及对地块位置、大小的需求。

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