目前房价已经走到拐点
价值中国网 专访经济学家孙飞博士
孙飞：中国的房地产市场是资源垄断下的资源稀缺导致的市场失灵，房地产市场已经非理性了，特别是一线城市房价在疯狂的上涨，已经蕴含了大量的泡沫。这次出台的国十条精准的打击了投资、投机行为，就目前来看，我认为拐点的出现是必然的。
价值中国：近几年，中央一再声明要抑制房价增长过快，并陆续出台了系列政策，但是像今年这样高密集、大力度的政策还前所未见，您认为是什么原因促使中央今年采取如此严厉的措施？
孙飞：中国的房产市场，从总体上来看还不是太过热，但是从国土资源部的数据来看，去年中国整体房地产市场平均房价增长了25%，如果按CPI来类比，就算通胀很严重了，尤其是一线城市，还有个别热点的二线城市去年房价上涨了100%～300%，就相当于是严重通胀了，这些都是泡沫。
前年由于金融危机，很多城市的房价都跌了四成至五成，但又由于金融危机救市，中国实行适度宽松的货币政策，而在实际操作中，却不是适度宽松，而是过度宽松。去年中国信贷总规模接近10万亿，而其中房地产就占了很大比重。今年一季度，央行最新的报告，进入房地产的资金是8千多亿，个人的按揭贷款就达到了5千多亿，中国的房地产住宅已经沦为了一种投资品。
住宅是商品，但是也不仅是商品，还是公共产品，具有公共产品的属性。而目前中国的保障房体系还没有健全，商品房又供不应求，住房是严重稀缺的产品。中国的房地产市场是资源垄断下的资源稀缺导致的市场失灵，商品房稀缺、保障房更稀缺、土地被政府垄断了也是稀缺的，然后卖给开发商又被开发商垄断了。比如说，去年广州的开发商囤了2/3的土地没开发，所以整个社会就形成了严重的供不应求，再加上投资、投机行为大力的推动、开发商的炒作、刚性需求的拉动，还有恐慌性购买，就是说房价一直在涨，害怕越涨越高，不买不行了，各种力量博弈的结果，就造成了房价的高涨。但这其中最主要的还是供求关系决定的，土地供应、商品房供应、保障房供应都不够。特别是在住房沦为了投资品的情况下，很多人买10套、20套、甚至100套，这次政策出台后，很多抛盘价值达1个亿，这就说明，房地产市场已经非理性了，特别是一线城市房价在疯狂的上涨，已经蕴含了大量的泡沫。
从一线城市来看，有几个指标，表明了泡沫非常严重：
第一个指标：房价收入比，这个已经严重超标。国际上的房价收入比不能超过6倍才算正常，而中国的一线城市房价收入比甚至达到50至100倍，这就意味着你要不吃不喝50至100年，家庭的年收入才能买一套房，这说明泡沫已经非常大了。但中国的土地是国有的，而外国比如美国的土地是私有的，在中国买一套房子只是70年的使用权，所以这之间是没有可比性的，即使是中国的房价已经涨到跟纽约房价一样了，中国一线城市也不能跟纽约、东京来比。
第二个指标：租售比也严重超标。租金与住房出售资金比，国际上不超过1：100算正常，而北京已经达到1：1000了，所以从数据来看确实存在着泡沫，这一点就连开发商自己都感到恐慌了。北京的房价确实是非理性上涨，比如说北京的楼盘原来是1万8一平米，现在涨到4～6万一平米了。这次的调控既有经济手段、市场手段、也有计划手段。住建部的政策是行政手段，比如说限制购第三套房，限制外地人在当地购房，这是行政的；银行采用的手段是经济手段。
由于投资、投机的推动，货币市场的过于宽松，流动性过于泛滥，再加上刚性需求、恐慌性需求，各种因素导致了非理性上涨，房地产市场聚集了大量泡沫，如果国务院不调控，市场就非常危险，若真涨到了10万一平米，连投资、投机者都感到很恐怖了，更不用说老百姓，根本就买不起。就北京现在的房价，很多老百姓全家几代人合力都买不起，四环以内一套房要4～5百万，在这种情况下，如果再不调控，就会像香港、海南那样泡沫破灭，美国就是次贷危机的泡沫破灭了之后引发的金融风暴。如果不调控，经济就会硬着陆，现在的调控就是要让它软着陆，让房价缓慢下跌。
最近银监会做了一个银行业测试，房价跌30%的话，商业银行还能承受，如果跌40～50%，银行业就要引发金融危机了，所以我的观点就是支持房价跌3成，跌了3成之后，房价还会不会再下跌，就要看各方力量的博弈，这之间就很复杂。房地产业有泡沫就会引发银行业的风险，金融市场的风险，如果不调控，中国也会出现美国的金融危机，虽然不至于是全球性的，但也会对实体经济造成巨大的影响。
从金融的、中立的角度来讲，目前必须调控，否则风险性巨大，可能会导致泡沫的破裂，这会造成巨大的经济损失。比如说，一个购房者花500万买了套房，结果跌成了250万，光按揭就付了300万，结果都成负资产了，这些风险都是可能会出现的。所以国家必须调控，第一、住房是公共产品，政府是可以调控的；第二、市场失灵的时候，需要政府调控，比如香港在1997年金融危机的时候，香港政府拿出巨额资金，成功打败索罗斯，这个时候不能不去管制他。还有2009年的这次金融危机，各国政府也是纷纷动用计划手段来救市。
