记者：陈副会长您好！在近期的房地产市场中出现了大量的“零成交”记录，对于如此多的“零成交”项目，请您分析一下原因。
陈国强：“零成交”项目的大量出现，是因为在当前的房地产市场中，买卖双方对房产价格没有形成共识，双方在房价未来走势的预期上存在比较明显的分歧。在这次调控政策出来之前，房企和购房者之间已经形成了一个价格上的均衡。在新政出来之后，这个价格均衡被打破了。原先房子好卖不好买，很多楼盘要排队、托关系才行，但是现在情况出现了变化，市场上的很多项目都出现了有价无市的情况，而买卖双方对房价预期又存在明显的分歧，这就造成了新的价格均衡难以达成。卖者不降价，买者不动心，观望情绪比较浓。
陈国强：买卖双方对于价格未能达成共识，我个人分析原因有如下几点：一是政策因素，从4月份以来调控政策密集出台，这些政策的出台改变了双方对房价的预期，这是主要原因。消费者的预期变了，消费者认为房价肯定会降。开发商对于房价的走势预期尽管也有变化，但是一时之间还没有在房价上反映出来，企业在根据外部环境变化调整经营策略，但表现到房价上具有相对的滞后性；二是市场竞争因素没有充分表现出来，如果一个楼盘率先降价，它可能会拉动周边的区域整体下调价格，但是大多数企业都在观望，在共同“扛”着，他们对市场表现出了较明显的一致性，因而竞争性还没有体现出来；三是企业资金因素，多数企业在目前尚未面临资金压力，一些新的楼盘在拿到预售许可证之后，并不着急卖。
记者：难道说目前成交惨淡的这种市场状况对开发商的资金链影响不大？
陈国强：这其中时间因素很重要。开发商是在博弈，在政策走向还不太明确的情况下去博一把，看政策会不会放松？还有中国的外部经济环境会不会出现变数？因为全球经济危机还没有完全过去。这种博弈是基于企业自身的资金状况来决定的，如果经营出现严重问题，企业肯定会首先选择活下来再说，现在还没有到最后时刻。
记者：目前在行业内的地产企业对需要降价可以说已经达成共识了，有些企业的老总也出来呼吁企业一致降价，但是为什么到现在房价下降还不明显呢？
陈国强：目前房地产行业正处于政策调控下的特殊时期，房地产企业也的确面临很多困惑。比如要不要降价？什么时间降价？降价多少合适？都是需要考虑的问题。以单价每平米2万来说，降10%、15%还是20%？时间是抢在整个区域调整之前，还是跟进？或者等待政策的明确信号？具体操作中选择哪种方式降，比如是明降，还是送汽车、送家电这样的暗降？新开的楼盘顾虑少些，老盘还要考虑前期的客户的因素，避免出现法律纠纷等问题。企业也有很多纠结。
记者：从这段时间房企的动作来看，像恒大、万科等比较大的企业率先打折降价了，反而是许多规模小一些的企业在扛着，可按理说大企业的资金应该更充裕一些，这是为什么？
陈国强：万科、恒大这些品牌企业，虽然摊子大，但是财务上需要的资金数量也大，经营一个项目它不缺钱，但是它全国有几十个甚至上百个项目同时在建、在售，这就注定它需要很大的资金量。像恒大这些大企业，它追求以量取胜，以速度取胜，以规模取胜，在利用降价回笼资金之后，尽管在售项目的销售利润减少了，但是它能同时能够买到更便宜的土地。站在更高、更长远的角度，拿这些快速回笼来的资金来进行企业的战略布局，为未来长期发展做准备。再者，大公司有品牌影响力，消费者对它们的产品预期也比较好，它们哪怕降10%，就可以刺激销售，但是小公司降同样的幅度却未必奏效。另外，这些大企业通过率先降价取得回款的同时，也可以进一步提高市场占有率，这样降价带来的附加效应就更明现。
记者：现在很多企业在二三线城市大量拿起，特别是像刚提到的恒大，还有最近的部分央企，而行业里最近也出现了土地“抄底”的说法，您对这样的说法怎么看？
陈国强：土地价格现在是不是接近底部，还需另当别论。不过与去年相比，目前的土地价格确实出现了明显下滑。一方面国家增加了土地供应量，另一方面土地出让模式也在改变，这些都有助于土地价格回归理性。拿地是房地产开发的重要环节，有了钱拿地，拿了地才有资源。在房价高的时候卖房子，在市场低迷的时候拿地，这是所有企业都想做的。在土地价格低的时候，任何一个企业都想拨出一部分钱来买地，这就看你企业的实力怎样，但多数企业在这种时候还只能照顾眼前，着眼当前困难。
记者：您估计一下现在扛着不肯痛快降价的企业占多大比例？
陈国强：从目前看，选择继续观望扛着的企业还是占多数的，不过很多也都在酝酿降价，关键在于怎么降、降多少？如果价格策略不奏效的话，降也是白降。
记者：以往的多次楼市调控出现了“越调越涨”，调控过后出现报复性上涨的局面，对于这次调控您认为有什么不同，能不能防止同样的情况再次出现？对建立长效机制您有什么建议？
陈国强：防止房价出现再度反弹，关键是坚持调控政策的持续实施。过去市场出现过政策松动，房价随之出现反弹、暴涨，关键在于没有从根本上考虑如何调整房地产市场，二是临时性的为调控而调控。但是这次不同，首付比例提高，实行差别化信贷，控制二三套房贷款，限制外地资金异地炒房，还有后期可能出台的税收政策等，从信贷、监管等多方面入手。这次的调控形势不太可能再现2009年的情形。其一，2009年由于外部经济因素的影响，经济危机、金融危机的到来导致政府出手救市；其二，这次政府在调控中采取的一系列政策措施，比如增加土地供应，加强对市场的监管，增加保障房建设力度等，可以说都是针对住房市场长期发展而做出的，只有信贷手段、行政手段是短期的。
这表明了这次调控和过去的政策有根本的不同，这次兼顾了中长期发展，以组合拳的形式出台，着力点也重在调整结构，着重长效机制的建立。这次政策的本身出发点和过去也有明显不同，这次调控再度强调了住房的属性问题，并给予积极引导，过去一段时间住房的投资属性异常明显，现在则强调房屋的居住属性、使用属性、消费属性。所以我个人判断，这次调控和以往具有根本的不同，不太可能出现“越调越涨”的情况。
记者：那么您对近期房地产调控政策的走势和市场走势是如何判断的？
陈国强：从最近相关部委的频繁表态来看，本次调控在短期之内不会出现大的放松和方向上的改变，基本上是坚持现在的基调和轨迹。国务院总理温家宝近日表示，今年二季度中国经济增速有所放缓，除了统计基数的因素，主要是中央主动调控的结果。对于房地产调控政策带来的经济增速下滑早在政府预期之内，温总理也强调说“这除了基数的因素，主要是中央主动调控的结果。”
对于开发商而言，今年的三、四季度，特别是第四季度，北上广深这些一线城市的住房价格肯定会出现明显松动，开发商会根据市场变化情况，通过让利、降价、调整经营策略灵活应对。随着房价的逐渐下调，交易量会相应的逐步上升。
记者：在目前市场比较冷淡，“零成交”不断出现的时期，有一些楼盘，特别是高端楼盘逆势涨价，像北京钓鱼台七号院6月份创下每平单价超过12万元的记录，对此您怎么看？
陈国强：定位不同的楼盘目标客户不同，这就影响到企业的销售策略、经营策略。企业都是以实现利益最大化为前提的，高端楼盘追求适当销售，而中低端楼盘追求销售速度，像万科提出新开楼盘开盘当月应实现销售60%，否则即调整价格，而高端项目、特别是高端别墅项目可能每月卖个三五套就不错了。相对来说，高端楼盘客户对价格的敏感度要低，信贷政策对其影响也不那么明显，这是它们自身的项目定位、地段等特殊性导致的，这是它们的共性。但是高端楼盘也同样存在分化，好的项目、不受调控影响的项目毕竟是少数，只有真正获得目标客户的充分肯定才可以做到，一般楼盘不降价很难获得好的市场表现。可以说，非常时期恰恰也是检验楼盘综合品质的最好机会。
文章出处：《城市开发》杂志 2010年第8期 记者 房涛
