再论保障房的责任

任志强 原创 | 2011-07-11 08:13 | 投票
  

  对保障房概念模糊昨天央视新闻频道来采访,主题是“保障房”,但似乎央视的记者根本就不知道什么是“保障房”。下午另外一个媒体的记者来采访,同样涉及到“保障房”问题时也是一头雾水、不知所云,皆因“保障房概念混乱并造成市场与社会的极端误导。

  一问:开发商为什么不积极参与保障房建设?

  这是一个天大的误解,也是媒体转移政府责任并将脏水倒在开发商身上造成社会矛盾的重大成功案例。

  首先,中国的房地产管理法中明确规定了两种土地使用权:一是,出让方式取得的土地使用权;二是,划拨方式取得的土地使用权。同时文件明确规定了开发商只能用拍卖、招标或协议出让方式取得土地使用权并进行商品房的销售。而划拨方式的土地使用权只有在政府批准的情况下才能取得。换句话说,就是法律规定开发商只能建设和销售商品房,没有政府批准或委托是无法建设保障性住房的。

  其二,“保障房”在整体建设中分两个部分:一是,政府直接委托非房地产开发的方式进行建设的,不列入房地产开发商范围,这部分约占全国住宅竣工总量的四分之一(2010年全国住宅竣工8.3亿平方米,非开发的占2.2亿平方米)。二是,委托开发商建设的保障房,通过公开市场招拍挂。其中一部分是和商品房混合配建的(如华远[简介 最新动态]在通州取得的土地50%是两种保障房),一些是带有商品房性质的出让土地上建设的(如两限房),而实际公开市场委托开发商建设的保障房比例很低,不是开发商不积极参与而是根本都抢不到。

  2010年全国开放市场开复工总面积约40亿平方米,而保障房不到10%,怎么可能让所有开发商都参与建设呢?是开发商欲取之政府未必与之啊。

  其三,现行的银行信贷紧缩政策中,中央政府单独对保障房开了各种取得银行和公开资本市场融资的口子。这可以让开发商借保障房建设获取更多的银行信贷或其他融资支持。尤其是在商品房用地上配建保障房的项目更是求之不得的好条件,尽管保障性住房可能亏损或无利润,但缓解了商品房建设的资金压力更让开发商可以通过商品房弥补保障房的亏损,又有利于扩大规模和防止资金断裂,有何乐而不为呢?

  其四,从土地市场的招拍挂看,有许多商品房用地的出让出现了流拍,但却很难看到保障性住房用地的流拍,尤其是带有建设施工队伍的开发商更会积极主动的进行保障房的投标、建设。这些开发企业是从施工转入开发的,保障房建设少了许多市场销售的风险,但一样可以合法合理取得建设施工的利润正在于少了市场风险多了施工利润,因此不是开发商不建保障房,而是政府不委托开发商建保障房啊!

  二问:保障房为什么是委托?

  首先,保障房不是开发商市场自由定位的商品,而是政府确定房型面积的定制产品,因此设计、户型面积都必须符合政府委托的要求,开发商只相当于被委托生产和定制。

  其次,开发商没有对产品——保障房的自由销售定价权,也没有自由选择消费对象权。保障房都是由政府定价的,一些是政府直接回购、直接决定分配使用权利的,如廉租房、定向安置房、拆迁房等。一些事政府审定购买资格的,如经济适用住房、两限房等。

  请问没有政府的委托,开发商如何能参与保障房的建设呢?明明是政府的责任,为什么社会与媒体要将不积极建设保障房的道德责任扣在开发商的身上呢?

  三问:何为“保障房”?

  中央政府公布的保障房分为:一类为棚户区改造和拆迁;一类为可销售的经济适用住房、两限房;一类为租赁房,如廉租房、公租房。但各地政府列入保障房的范围与定义不同。北京市为六种,最多的地区有八到十种,如享受经济适用住房政策的用房、单位自建和租赁房、定向安置拆迁房、农村上楼以及其他。

  这里最重要的是中国至今没有“住房法”,没有划清谁应享受政府公共资源的保障,谁应获得政府的支持与帮助,如何公平的分配以实施最困难救助,如何成为促进市场竞争体制的机会安全网,如何防止腐败和扩大贫富差距。

  现有政策中大量出现的正是这种利用保障房政策进行不合理分配的扩大收入分配差别的问题,也让保障房走入了歧途。

  联合国人权公约中明确各国政府应保障公民有"适足居住权",这个"适足"正是根据各国经济发展状况来决定的。中国有巨大的城乡差别,为城镇解决适足居住权时,必须考虑资源过度向城市倾斜时的城乡差别问题和收入差别问题。而实际现行制度中恰恰忽略了这两个重要问题。

  如重庆的公租房将人均收入的标准从2000元提高到5000元,即一个家庭的月收入在万元左右,这就是在向中产阶级倾斜,而非对困难群体的保障,让保障房失去了保障的意义,并扩大了贫富的差别。

  按财政部个税调整公布的信息,全国月收入3500元以上应税人群只有2400万人。而重庆的公租房在向这2400万人的收入水平开放,这无疑会引发社会更大的不公平。

  按重庆公布的普通住房平均价格标准约5200元每平方米,则人均月收入为5000元的家庭,其房价收入比在1:6之内,又何需对这种家庭给以保障呢。

  保障房政策中,最不道德的恰恰是中产阶级或不应享受保障性公共资源的家庭在侵占国家保障的公共利益,并将保障房变成这些家庭发财和享受的工具。

  不从根本上解决应保障谁的问题,保障房无疑将是中国未来发展中的灾难。

  各地早已暴露出,低保户有多套住房的问题,某些地区公租房优先向银行、大企业、公务员倾斜分配的问题、无法律成本的腐败,会让保障房成为更大的寻租市场。

  四问:保障房大规模建设的目的?

  保障房应建多少本是根据应保障的人群标准决定的,且这个人群是变动的人群,根本不存在应保尽保的问题,而是逐年逐步梯次过渡的问题,否则必会出现空置与浪费。

  如果保障房是为解决安全网问题,就应逐年建设分期供给成为一种常态的制度。但如果保障房的建设是为了降低房价则大错特错了。如果保障房会制造腐败与寻租就更大错特错了。

  现行的制度恰恰是为发展市场而不得不承担的责任,恰恰是为市场中竞争失败者和无力竞争者提供的安全保护。但如果试图用保障而破坏市场就背道而驰了,那不如退回到全民计划分配中去。而没有市场的支撑政府又怎么会有能力与财力去进行保障呢。喧宾夺主必主客颠倒成为悖论。

  以为保障会减少市场中的销售和需求,恰恰是因为保障了不该保障的人群,而保障的是可以从市场中解决住房的人群,一定是保障政策的严重失败。

  从媒体的采访中可知,中国的媒体缺少对保障房基本定位的认识,更缺少对保障房各种情况的了解。如果中国的媒体们都如此糊涂的认识问题,那么中国整个社会又如何靠媒体了解真相和取得共识呢。

  中国市场中大量错误的认识和观念的混乱,恰恰来自于媒体的误导,恰恰来自于不从法律的层面,不从经济制度的层面认识事实的真相,而是从被伪装的道德层面去指责市场、指责开发商,但这种指责只会让政策更加混乱、市场更加混乱,最终让中国的经济与社会走向混乱。

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