事实已经证明此轮楼市调控还是错误的

任志强 原创 | 2012-05-08 14:52 | 投票
标签: 调控 楼市 错误 房地产 
  

  开发商的商品房都是给富人盖的,给穷人盖房是政府的事

  到目前为止我一共出了四本书。第一本书是《任人评说》,意思是说我对政府的一些政策提出了一些不同意见。比如说大家都说我“只给富人盖房子,开发商的商品房都是给富人盖的。”很多人骂我“你怎么只给富人盖房,而不给穷人盖房。”但是我也在书里说到“给穷人盖房是政府的事。”但是没人听这句话。

  1998年23号文件开始的房地产市场化改革,同时取消了分配。1998年10月份中房协第三次会议当时我就提出,如果要实行房地产完全市场化,必须同时实现建立分房保障制度,让买不起房的人由政府实施保障。大家可以在这个书里面找到其中一部分论点。

  那个时候政府不愿意听,到什么时候才听?10年以后,2007年出了一个相关政策。可以想一下,如果10年以前开始做廉租房保障措施,是不是我们今天不用大叫“用大跃进方式生产保障住房”。

  仅靠调控,只能让房价越来越高


  一段时间之后我又出了第二本书《任我评说》,还是没人听我的,所以还得我说。同时我在里面又提到类似的问题。2003年出现宏观调控,但是没有解决土地制度问题,同时2003年我们误解房地产市场投资过热,所以当时提出了“关紧两个闸门”,土地和银行信贷投资的闸门。这本书里我提到,如果关上这两个闸门,中国房地产一定会出现价格高速上涨和波动。1998年到2003年房价平均增长3.5%,我们收入增长9%,到2003年的时候房价并不高。

  1989年2月20号《人民日报》有一篇文章特别提到北京市推出了一批房子,价格为1600到1900元,这个价格高的不得了。当时的大学生,要按当时工资算,我们大学生100年都买不起。从《人民日报》的误导中可以看出来,那个时候的大学生,就是1989年的大学生,今天有几个没买房子的?因为他们并没有估计到在社会和经济发展过程当中人们要进城,人们收入会提高。而那个时候收入提高速度远远超过土地价格增长速度,所以那个时候没有分房子的也都买得起房。当时还有一部分福利分配,两者加起来,那个时候解决住房问题速度是最快的。

  从1995年到2003年,每年有2400万人进城,但是哪个报纸上拼命呼喊“房价又涨了?”为什么出现问题,主要是2003年开始限定土地供应量。2003年以前每年以40%的速度增长土地供应量,但是2003年以后有连续14个月的低增长,正增长是5%左右,负增长是15%左右。所以到2007年土地价格出现大量的天价地价,于是出现了房价高涨,而真正的房价高涨是在四万亿之后。

  如果人民收入弹性指数为1的话,2003年之前房价指数和收入弹性指数基本是平级的,2007年差别不大,但是2008年以后房价和收入出现巨大差异,原因在于2003年关紧那两个闸门出现问题。为什么2003年房地产投资会高涨?其中一个重要的原因是我们把大量的房地产以前的单位建房投资取消了,转换成市场。在这个替代过程当中可以发现,单位建房原来占到总建筑量的60%到70%。但是1998年以后,房地产上升这部分上升很快,那部分下降很快。所以在《任我评说》里头告诫政府如果不改变现有政策,仅仅靠调控,只能让房价越来越高。

  自2006年以后的情况也说明到目前为止我对市场的预测没有错误。没有人说我以前说得什么事,现在看来是错的。至少可以看看前三本书。

  (4月25日,在北京大学的演讲)

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