空巢说明房价不高

张建平 原创 | 2012-09-11 21:43 | 投票
标签: 房价 楼市 空巢 土地财政 
  

  副题:房产税强化了地方财政的土地依赖最近,一档叫做《明天我们如何养老》的电视节目连续在央视播出,再次把老龄化以及养老问题推到人们茶后饭余的中心。

  人口大省河南省几天前启动了一项名为“关爱空巢老人”的社会活动。

  来自各个方面的调研报告数据都表明,空巢(在农村地区更适合称为留守)现象已经是一个人们不得不面对的问题了。

  但是!本文不是讨论“老人”问题的,而只是关注“空巢”的。本文也不是一个道德呼吁,请读者不要在道德层面对号入座。

  巢穴之所以冠以“空”,不光光是指老人独居,而且往往意味着居住面积的大,一个老人或一对老夫妻守着原来一家人居住的房子,人均居住面积由此变大是不言而喻的。强调中国空巢老人之多,无意中也披露了一个信息,即中国已经有、而且越来越多的老年人的居住面积是很大的。

  巢变空了,是因为小鸟离去了。小鸟离巢,并不是流浪去了,而是有了新巢。正如大家看到的,新巢往往还不小,往往还前瞻性地考虑到了孙辈们再次离巢之前的居住空间。所以,空巢的形成过程就是一个人均居住面积放大的过程——一方面是留下了老鸟居住的面积空荡了,变大了,一方面是小鸟们的新巢人均面积比原来往往放大了。小鸟另攀高枝择枝而居的行为形成了对房地产的强大需求,是房价的重要推升力量。

  也就是说,空巢的形成过程,直接造成了两个“问题”,一个是“空巢老人”问题,一个则是“高房价”。反过来,如果小鸟选择不离巢,或者对小鸟离巢的行为进行限制,既不会对住房供给形成压力而推高房价,又不会造成让社会和ZF头疼的“空巢”现象。这种一举两得的好路径,为何没有变成社会的选项呢?

  农村的留守老人和儿童住在哪里?当然也是在“空巢”当中,而且比城市空巢老人的巢还要大,往往是一个院落。农民工弃农务工,一方面造成了城市住房市场的需求增加,推高了房价,另一方面制造出来农村的留守老人和留守儿童问题。

  老人居住着空荡荡的大房子,这一被称为“空巢”的现象早已被关注如何养老问题的人们所关注到。关注点就在空巢老人身上,如果老人儿孙绕膝享受着天伦之乐,怕是《明天我们如何养老》栏目组就懒得入户调查采访了。针对空巢老人的“巢”,上海就曾经推行“以房养老”的制度,即老人以房子抵押从银行或者ZF的基金中获取养老资金。这听起来是一项非常有前途的制度,但是制度尚未推开,就悄然匿迹了。其中一项原因就是不少老人希望自己身后给子女留下一点财产,或者子女已经眼巴巴地盯着了这个空巢,只等老鸟升天了。

  也就是说,对住房条件的改善(更大更好)需求是高房价和空巢现象的共同之源。

  空巢之“空”,意味着对土地和空间的浪费。人们毫不犹豫地、大量地制造空巢,说明什么?说明了土地和空间资源的价格太过便宜,如果巢的成本很高,人们就不会轻易浪费而会珍惜使用了。

  这个道理和我们面对水、电、粮食的短缺时是一样的,因为水电粮的价格太过便宜,所以大量的浪费现象存在,人们不会珍惜。也因此,大学饭堂里饭菜的随意倾倒令人痛心。央视一则“请珍惜粮食”的公益广告称世界粮食产量的50%是被浪费掉了;也因此,各地纷纷推出了阶梯水价和阶梯电价,用提高价格的办法来迫使消费者珍惜资源。

  那么,同样,面对这么多随意被浪费的面积和空间,国家是应该提高房地产价格抑制对房地产的随意消费,还是应该打压房地产价格继续让人们随意空置巢穴?

  上周,经济学家姚树洁撰文炮轰郎咸平的地产论祸国殃民,姚指出楼价居高不下的原因是供不应求,而庞大的需求来源姚教授列举了“农民工,外地新来的学生(大学生,硕士和博士),本地没有好单位的老居民”三类人群。

  先说这农民工。农民工进城,主要是青壮年劳动力进城,直接的结果就是在农村形成“留守老人和留守儿童”现象。当然不能说农民工自私自利上不瞻老下不养小,他们怕是心有余而力不足,这更加剧了他们中的大多数对城市住房的需求,这就构建一个非常矛盾的局面,一方面是在农村大量的宅院变成“空巢”,两三个老小居住着空荡荡的院落,一方面是进城农民自己在城市没有住房而蚁居在出租屋,家乡那几乎无须成本的房子院落被空置着,而自己辛苦奋斗所得又用来满足住在城里的渴望而推高着城镇的房价。

  不过,作为经济学家,姚教授应该知道,并不是有需求就会推高价格的,因为经济学讲的需求是有效需求,即有支付能力的需求。大多数农民工都没有混到能在城市里置业的地步,能“混”出头的还是少数。

        再说外来学生(大学生,硕士和博士)。首先要说明的是,姚教授博文中所默认的外来学生都会留在学校所在地城市的现象是不存在的。上海北京等大城市的学生很少想到外地读书,即使到外地读书也大多会在毕业后回到原来的大城市。农村的学生愿意留在学校所在城市的多,但这个可以和农民工现象归为一类,读书和打工不过是不同的获取留居城市的资本的方法罢了。

  如果学生选择留在非家乡的学校所在城市安居置业,那么他们原来的家就会形成空巢,不论原居住地是农村还是城市,父母就变成了空巢老人,他们在学校所在地置业,同样对学校所在地城市的房地产价格起到了推升作用。

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