房价涨跌谈

陶冬 原创 | 2013-11-08 15:18 | 投票
  

  房价又在飞涨了, 各地地王纷纷涌现,政府的房地产调控再次面临失败的尴尬。

  房地产市场有其独特的规律,长周期乃是其一个突出的特点。笔者认为,在房价升跌判断上, 常识比分析重要,简单的推理比分析模型重要,政策变化对房市短期走势十分重要,货币环境对房市中期走势至关重要。

  房市短期看受流动性和政策影响颇大,此轮房价上升,就是在民间高流动性、发展商提价策略和政府政策改变三个因素共同作用下形成的。中国有世界知名的高储蓄率,资本管制下资金的海外投资渠道有限。同时民间感受到的通胀水平远高过统计局的CPI数值,放在银行里的资金在负利率下缩水。中国的刚性需求中,包括了一批以储蓄为目的的需求,当百姓意识到政府的政策打压无法令房价真正下跌时,刚性需求入场,带动房价的上升。

  每次房市处于低迷状态,都与开发商现金流疲弱有直接的关系。政府在融资政策上限制开发商,往往是行政打压的一部分,令他们的售楼策略趋于积极,房价设定趋于合理。然而,目前开发商的现金流在笔者看来处在近5年来的最佳状况。除了个别小开发商外,整个行业售楼回款充沛,银行愿意借款,大开发商又多在海外低成本筹到大笔资金。对于不少开发商,头痛的不是现金储备不足,而是土地储备不足,这是近半年土地市场成交炽烈的根本原因。

  当然,房市转热的最重要原因是政府的政策思路出现改变。在温家宝内阁时,房地产市场被视为风险通道,房价和非居民购买遭到限制。在李克强内阁时,房地产被视为增长源泉,政策也由行政打压转为以市场为本的调控。由于房地产税推进缓慢,地方政府的廉价房供应远水不解近渴,民间的流动性突破了政策的防线,一轮由一线城市主导的房地产升势油然而起。

  短期而看,除非房价暴涨到影响国计民生、金融稳定,本届政府并不愿意再次祭出行政干预之策,平抑房价的任务落在调控房贷和推出房地产税身上。调控房贷早已被证明对抑制房价作用不大。房地产税是潜在的房市杀手,但是政府在出招上会十分慎重。房地产市场是目前民间增长引擎中唯一处于加速状态的,房地产业出事,中国经济几可肯定会硬着陆,因此笔者认为近期引入房地产税可能讲的多动的少,政府看重其威慑力大过杀伤力。即使个别城市引入房地产税试点,手法也相对温和,税收针对新的成交,针对豪宅。在民间需求已经疲弱之时,很难想象政府对一般住宅征税,进一步减少可支配收入,打击私人消费。

  在今后12个月内,笔者认为房价和土地成交继续旺畅,间中参杂的政策噪音可能对情绪有影响但是不至于改变房市的走势。最终改变房地产市场趋势的,可能是整体货币环境,而非政策打压。

  笔者看来,中国货币环境已经出现了拐点。2013年6月份上海同业利率的飙升,应该是持续十年的货币扩张政策转向的分水岭。尽管之后SHIBOR利率回落,银行的借贷行为出现了明显的改变,影子银行的集资能力出现了明显的改变。中国人民银行的政策基调已经悄然转变,“稳健的货币政策”开始显现出偏紧的迹象,央行在流动性注入上变得更谨慎,不时地缓慢温和地抽出资金。当全世界将注意力放在美国联储tapering的时候,其实中国人民银行是几大央行中第一个试图收缩资产负债表的。只是目前的流动性十分充沛,民间的投资意欲并不强烈,所以经济和市场暂时没有感受到温和退出的压力。不过,这个退出过程早晚有一天会被感受到。这是笔者看淡房价长期走势的第一个原因。

  中国是一个大国,存在着许多个基本面迥异的房市。目前北上广深需求大于供给,房价也升得较猛。那里的房价已经普遍超过东京的水平,尽管当地居民的收入比东京人低20-40%。三线城市的房价与国外相比不算太贵,但是与当地居民的收入相比则已经很贵了。更重要的是,三线城市供应大过需求,库存严重,不少地方均有“鬼城”出现,当下一个货币紧缩来临时,当地开发商资金链断裂的机会较高。

  看房地产的长期走势,人口结构的变化至关重要。城镇化是市场炒作的一个重要题材,不过笔者反而认为目前的房地产市场多与城镇化关系不大。目前所见到的城镇化,往往要求农民放弃土地,其实大多数农民未必愿意进城。城镇化的核心,不在于建房子,而在于制造就业机会。城镇化过程中如何解决就业问题,似乎情况并不明朗。

  笔者更担心的是另一个人口结构问题:老龄化。中国买房主力是上世纪50至70年代出生的人群,他们的储蓄率高,收入稳定,大多数人口在拥有第一套住房后寻求购买第二套以上的住房。这个人群的灰色收入最高,不仅为自己而且为子女购房奠定财力基础。然而这批人很快会陆续进入退休年龄,在人生周期中由储蓄阶段进入消耗储蓄阶段。这是笔者看淡中国房地产市场的第二个原因。一旦这个人群的财富在房价下跌中摧毁掉的话,下一个周期的房价反弹未必有力。

  笔者认为短期房价还有上升的空间,中期房价会跌,房市周期逆转的出发点未必是政策调控,可能是信贷收缩发展到一定时候后出现的市场反应。当北京、上海卖出住宅内一个厕所的资金可以在西班牙买到全海景洋房之时,当海南岛所有住房库存和囤地按现价套现的话资金所得足以买下整个曼哈顿之时,常识也许比专家的分析更贴近现实。

  本文原载于新财富,为个人观点,并非投资建议或劝诱

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