房地产税对房价的影响

任志强 原创 | 2013-04-18 16:48 | 投票
  

  提要:我国当前流转环节税收负担较重的原因是税种较多。大部分对土地收益收税的国家均不再征收其他土地相关税。然而,在中国除了土地出让租金外,还有城市服务事业税和教育附加费等,这些税收和费用虽然表面上与土地和房产无关,但实际上扩充了房产税。大多数国家取消了多税种,将土地税或房产税等税收作为地方的单一税。从本质上说,我国当前面临的问题并非是简单的是否征收房产税的问题,而是房产税如何征收才更为合理。

  比较许多发展中国家、发达国家中房地产税收入占税收总额和地方财政收入的比重,我们发现发展中国家房产税占比较高。而当前房产税试点城市的政府征税成本高昂。以重庆为例,其地方政府的税收成本甚至高于税收收益。所以,如何合理征收房产税,平衡房产税与其他税收之间的关系,建立更加完善的税收体系,均需更多思考。

  房产税:定义、作用与合理性

  贾康所长理解房产税只是针对保有环节征收的税。按照国际惯例,房产税有时也称物业税或不动产税,既包括流通环节征收的税赋也包括保有环节的税赋。因此对房产保有环节征收的只是房产税的一部分。中国针对流通环节的房产税比重较大,而对保有环节征税较少,因此流通环节房产税是重税,保有环节是轻税。当前国内保有环节房产税只适用于商业办公用房,并且是无差别征收,因此不存在累进性质,也没有收入再分配作用。而流转环节的税收种类较多,包括1991年55号令允许土地出让后产生的土地出让金、土地税和土地使用税等。除此之外,流转环节的房产税还包括交易税、营业税、所得税,针对赠与、继承的相关税收和房产登记时的印花税等。以上各类税收加总才是全部的房产税。

  国际上看,房地产保有税的征收目的有以下三个:第一,土地收益归公。1840年左右,一位外国学者在其着作中提到了土地收益归公,并由此提议对土地征税,这就是后来美国、法国、日本等国实行的地税。所谓土地收益归公,是政府对土地所有权的收益索取,包括土地收益归公和土地增值归公。比如,美国在西部开发时允许开荒者免费拥有土地,但是政府会对土地征税。美国政府用了一个世纪左右才把西部开发的土地收益收回。第二,土地增值收益分成。土地增值收益分成背后的法理是政府提供的公共服务会促进土地增值,因此政府有权分享部分增值收益。第三,财产税,有些国家不对土地征税,但是对土地上的建筑征税。但在税率方面与土地税有所差异,比如上海按地税的70%执行。而其他国家如英国租用土地时也免征土地税而征收房产税,因此租户除了每年上交土地租金外,还要缴纳财产税。由于地租的存在,英国的财产税只是普通的地税的30%。虽然每个国家的征税方式不同,但是总体上说各国均只征收土地税或财产税其中的一种。

  我国当前流转环节税收负担较重的原因是税种较多。大部分对土地收益收税的国家均不再征收其他土地相关税。然而,在中国除了土地出让租金外,还有城市服务事业税和教育附加费等,这些税收和费用虽然表面上与土地和房产无关,但实际上扩充了房产税。大多数国家取消了多税种,将土地税或房产税等税收作为地方的单一税。

  贾康所长认为房产税可以调节贫富差距,但是从世界各国经验来看,没有国家用房产税调节贫富差距,其征收标准也由纳税人投票决定。美国纽约的房产税征收水平最早为1%,“9?11”因为财政支出加大,纽约将税收水平调整至4%,之后又进一步升至6%。选民之所以投票同意更高的税收水平是因为政府的税收支出透明,确实为民众提供了足够的公共服务,正是由于政府的支出透明和公共服务提升才促使选民支持税收水平的提高。

  房产税的转嫁机制和有效性

  房产流转税和保有税的征收对象有很大差别,因此产生的影响也存在巨大差异。流转税既对房产供给者征收也对房产购买者征收,比如契税、印花税。而保有环节的房产税只针对购买者,也即未来房产的拥有者。需要研究的问题是对市场哪一方征税会对房价产生影响。根据以往对十几个国家的研究,对房产供给者征税一定会向购买者转移,并因此推高房价。这意味着房产流转环节的任何税收都可转移,从而导致房价持续升高。无论是一手房市场还是二手房市场,我们均观察到随流转环节房产税升高交易价格上升的现象。

  对房产未来持有者,也即购买人征税短期内无法转移,所以可以认为这类税收可以抑制短期房价。但是,长期来看这种税收仍然无效,因为对购买者征税在长期内会出现两种情况:第一,税收水平低于房产增值。第二,房产购买者在购买房产后将税赋转移给再购买者。因此长期来看,这类税收也无法抑制房价。税收转移可能导致重复征税。例如,美国政府在租房市场向房主征收地税,税率大约为1%。但是房主通常会将这种税收转移给租房者,这样租房者缴纳的租金就包含了1%的房产税。而房主获得的租金同时还要缴纳所得税等,包含了租金的房租面临的税赋也会升高。这样就相当于房主和租房者既承担了地税,又承担了因为税收转移带来的额外的所得税。也就出现了重复征税现象。所以,转移税、非转移税、保有税和流转税,对房价影响不同。

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