新政府不要在楼市政策上徘徊

易宪容 原创 | 2013-06-22 13:11 | 投票
标签: 徘徊 楼市政策 新政府 
  

  十八大后,不仅新领导人正在马不停蹄地着手打造“习李体制”,而且习近平总书记和李克强副总理飚起的新政之风也吹向中国社会各层面,比如改进工作作风、加强惩治腐败、强调改革开放、强化经济民生等。但是,这股“习李”飚起的新政之风就是没有吹向当前中国楼市,反之,当前国内楼市借十八大后的“城镇化”概念不仅固化十年来的“房地产化”经济,而且借“城镇化”概论推波助澜地让当前楼市在老路上走得更远。

  比如说,十八大后国内一二线楼市的价格又开始上涨,京沪广等地恐慌性购房潮又开始出现,股市房地产股票价格上升,各种各样的企业(房地产企业或非房地产企业)纷纷涌入市场抢购土地,甚至于各地方政府借助这股房价上涨之风,正在采取不同的方式来化解中央政府房地产调控政策或大量地推出土地。有人认为,这些现象均表明国内楼市将出现新繁荣,房价将出现新一轮的上涨等。

  可以说,十八大后的经济主题就是经济政策的完全民生性、整个社会的共同富裕、经济增长在于提高质量而非追求数量等。这可能是明年及未来中国经济发展的基本原则。但是,最近国内住房市场所发生的情况,特别是房价又开始上涨,将严重冲击新政府对楼市调控底线与决心。因为,楼市价格再上涨不仅与新班子经济发展战略转型(强调经济增长之质量与效益)背道而驰,也与新班子强调的民生经济相去甚远。更为严重的高房价不仅阻碍了国家经济结构的转型,也引发了一系列的社会政治问题。如严重财富分配不公、官商勾结和腐败盛行、民众核心价值观扭曲等等。

  因为,住房作为广大民众最大民生(或第一民生),民众对住房需求的最为基本性、住房作为一种长期价高的耐用消费品,其价格高低不仅决定了绝大多数民众的基本支付能力,也决定了绝大多数人的基本消费状况。如果住房消费在绝大多数民众总消费支付中所占的比重不高,民众不仅有支付能力进入住房市场,其住房消费也容易解释出来,而且民众能够分出更多的购买力进入其他消费市场,反之亦然。但是,就当前中国住房市场来看,不仅经过了几年调整的市场没有出现住房市场性质向消费为主导市场的转型,反之以投机投资为主导的住房市场越是猖獗与隐蔽,住房市场投资投机性更是在强化。

  比如,这几年当住房市场的销售出现急剧下跌时,但住房价格则不下降而顶在天花板上,住房市场出现“量降价滞”之局面;当最近住房的价格上涨,住房销量也随之增加等。这些现象完全是一个住房投机投资市场的特征。因为,在住房消费市场,当销售量全面下降时,价格也会随下跌,然后,价格下跌到一定程度,其需求才会增加。反之,当住房价格上涨时,其消费需求也就会减少,住房销售量也就会下降等。

  如果住房市场的性质不转变,住房仍然是一个以投资投机为主导的市场或赚钱之工具,那么不仅住房市场的价格不可能回归到理性,绝大多数民众无支付能力进入该市场(有研究认为有85%),而且对绝大多数民众来说,过高的房价对他们具有严重的消费挤出效应(即民众为了满足基本居住需求,而必须大幅地减少其他消费支出)。在这种情况下,完全的民生性就容易成为一句空话。

  当然有人会认为,对于中低收入民众的住房来说,可以通过大造保障性住房来解决。不过,从国内外的经验来看,任何一个国家的保障性住房建设都有一个相当长的发展过程,政府希望通过大造保障性住房来解决中低收入民众住房条件不仅政府财力有限只能是杯水车薪,而且在保障性住房的法律制度不健全的情况下,所导致的问题可能比少造保障性住房所面临的问题会更多(比如土地资源的浪费、住房建造的低质量、保障性住房不公平分配等)。可以说,在当前市场的情况下,整个国内住房市场性质转型为消费为主导的市场并让住房价格水平回归到理性水平,这才能让绝大多数中低收入民众住房条件得以真正改善。住房市场民生性才得以实现。否则,住房市场的民生性不能得到实现,其他方面的民生性也就无法真正体现出来。

  其次,走共同富裕之路也是十八大后经济发展之原则。如果把这一原则落实到房地产市场,就得去除当前中国住房市场赚钱功能,就得严厉遏制住房市场投机投资需求。可以说,近十年来,由于中国住房市场要素非市场化及产品销售市场化,再加上没有对住房市场投资与消费作一个清楚的政策上区别,从而使得不少人把公共所有的土地变成了投机炒作赚钱或暴利的工具。而房地产暴利则成了当前中国收入分配最不公或社会财富严重两极分化的根源。比如,有家电企业做一个房地产项目所获得利润就比其前16年做主业的利润总和还高;有企业炒上几套房的利润就远远超过其企业一年的产品生产之利润;对于一般民众来说,有人炒上几套住房的收益,一辈子的工资收入都无法达到。可以说,前十年,那么大富暴富之人,有几个人不是与住房市场这种状况有关。因此,中国要走向共同富裕之路,就得从当前房地产市场入手,就得转型当前住房市场之性质,就得去除住房市场暴利效应与赚钱效应,就得通过重大的制度改革调整当前住房市场不公平的利益关系。

  不过,不知道是因为政府换届的原因还是房地产利益关系过于盘根错节而无法入手,就当前中国住房的情况来看,不仅市场没有看到这种扭曲了利益关系进行重大调整政策,反之,面对房价虚高、房地产泡沫巨大、绝大多数低收入民众无法问津及民怨沸腾的住房市场,这些中央职能部门不仅不需要对此问责,反之,那些陈旧无用房地产政策仍然在大行其道。比如住房限购令。更为严重的是,这些政府职能部门表面上是强调国内房地产宏观调控政策坚决不动摇,强调打击住房投机投资需求,但是仅仅是“出口术”而已,反之,又把2009年让国内住房市场炒得昏天黑地的“改善性需求”再次推出。如果没有事中及事后的限制,购买一套住房都可用作投机炒作,那么购买两套以上的住房岂只能用是住房消费呢?如果国内住房市场仍然允许投机炒作盛行,那么社会的共同富裕从何而来?

  第三,如果住房作为一个以大量发行货币不断地把其价格推高的资产、如果经济增长完全的“房地产化”、如果各行各业不从事主业而都进入住房市场希望谋取暴利,那么这种经济增长之质量就无从谈起了。从最近发生的情况来看,不仅在于各地方政府拼命放出土地,而且无论是房地产企业还是非房地产企业,无论是国有企业还是民营企业,都再次涌入土地市场拿地。这种现象不仅说明了早几年那种以资产价格来推高GDP行为还在延续,而且说明了房地产的暴利会使得这种现象会变本加厉。如果这样中国的经济增长质量要提高无从谈起。当前有人认为“城镇化”其中最为重要的方面包括了住房市场发展。但是有质量的城镇化肯定不是以资产价格上涨来推动的。

  总之,当前国内住房市场出现的不少现象是与十八大的经济发展原则相冲突的,为何十八大的东风吹不到国内房地产市场?是政府换届的原因还是新政府对当前住房市场认识仍然在徘徊之中。如果是后者,本文认为现在没有更多犹豫不决的余地了,一定得下决定改变当前国内房地产市场这种现状,并让住房市场真正转型到以消费为主导的市场。而要做到这点,政府就得对当前住房市场有清楚明确的态度,并通过这种方式真正转变住房市场之预期。

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