判断中国房地产市场 “四个凡是”不能信

陈劲松 原创 | 2014-01-03 09:31 | 投票

  事实上,判断房地产形势是一个非常不讨好的事,我觉得真正的判断形势在中国就是摸着石头过河,从来都是。

中央经济工作会议的6条,实际上跟我要讲的东西是完全相对应的,而中央经济工作会议很可能是判断未来一个基本的要点。为什么这么说呢?判断中国房地产形势有“四个凡是”:

第一,凡是简单说中国房地产这个事的不能信。比如说明年泡沫要爆,这个就不能信。我们发现在过去一两个月,经济学家陈志武甚至包括前央行货币政策委员会委员李稻葵,都对未来下了一个基本结论,就是未来泡沫要破,甚至给出了时间,这个坚决不能信。第一个凡是,太简单了。

第二个凡是,凡是用一个地区的事说全国的不能信。用温州来说深圳,用鄂尔多斯来说武汉,这个不能信。而这种事在中国房地产判断市场经常会发生,为什么呢?来自前线,会更有说服力。

第三个凡是,凡是上来就批判政府的,不能信。上来就批判政府,说政府怎么怎么样。这个就别信,因为他们从来没有成功过。

第四个凡是,凡是上来就批判市场的,说市场不好的,也不能信。那么信谁呢?我也不知道,但是我一定说不能信谁。

我还要跟大家说判断中国房地产市场:第一,不能看老外怎么说,老外从来没有说对过,包括国外媒体和国外经济学家从来没有说对过。我们都可以翻查他们说过的那些话,他们都是不用多长时间都改了预测,而且老外改自己的预测从来不脸红。

第二,不能看微博上公共知识分子怎么说,他们也没成功过。微博上的公共知识分子(任志强不算,他是商人),也没成功过。

这两个不看,那看什么呢?宁高宁说看新闻联播,新闻联播从来都说对了。大家仔细想想是不是,这十年新闻联播说中国形势没错过。为什么呢?中国的经济不是完全的市场经济,中国经济也不是完全的计划经济,如果用一句话说,中国的经济是被管制的市场经济。

什么叫被管制,也就是被控制。什么叫被控制,也就是说跟中央工作会议说的是一样,说要防范明年的地方债风险。中央说了就一定能防范得了,因为他是被控制的、被管制的。而防范地方债风险最大的是谁呢?就是中国房地产。

改革开放走到今天,中国房地产确实不能用一句话来说事了。房地产这个行业已经站在了全新的起点。2013年“调控”这个字眼从中央新闻联播消失了,变成各个地方政府的事了。各个地方政府采取的措施是完全不同的。这意味着2014年的宏观调控整体上一个城市生病全国吃药这件事彻底消失了,也就是说这种政策的差别化已经成为常态。

2013年到年底了,我们总结成绩的话,我们发现行业取得了历史性的突破,我们到了7万亿住宅销售总额,不包括其他的,就光住宅我们就有万亿级别的增幅,万亿是什么概念?

马云在双十一光棍节竭泽而渔,结果马云特别骄傲说300亿,他用300亿来打房地产市场、调房价。然后任志强在我微博上转了一下,任志强说300亿不过是几块地的钱。我们又看雷军跟董明珠打赌,董明珠说别赌一块钱,咱们赌十个亿。

为什么实体经济这么有底气呢?就是因为住宅的7万亿,取得了7万亿也意味着很多很多事。中国房地产已经到了这样一个规模,7万亿是因为之前开工量高,但是2011年开工量已经出现了拐点,因此也就是说未来住宅成交面积进入了高位平台,但随着房价的上涨,7万亿还有增长的空间。但是由于新开工拐点,也就是说增速开始出现放缓了。

李稻葵、陈志武们说的有一个基本前提他们没有说清楚,就是我们中国房地产成交面积终于逐步接近顶点了。这个是值得我们留意的。同时发生的就是城市的分化,三线城市占了销售面积大多数,但是金额却不对等,也就是说城市房价的级差在迅速地拉开,中国房地产城市分化是极其厉害的,已经不能用一句话来说中国房地产的事了。

量在不在?在。房地产开发难不难?很难。50个城市占销售金额50%,中国有多少个城市?含县级市共有661个城市。600个城市分另外50个城市剩下来的饼,那有多困难?从一线的地价来看,涨得太凶,开发商招拍挂拿地的利润会很低的。恐怕二线城市是明年的未来,二线城市主导中国房地产明年的走势。三线城市地价虽低,但房价绝对值不高,需求有问题其他刚性成本也下不来。

所以说未来中国房地产大家竞争在什么地方?说回归一线,回归得了吗?地价太贵了,30个亿拿一块地都已经很不容易了,可是你哪来30个亿啊。目前一线城市整体地价水平意味着什么呢?大家总说一线城市未来没有问题。有问题,不是消费者的问题,是开发商的问题,是利润率的问题,地价太高了。所以敢说明年二线城市,也就是以省会城市为主导的情况开始出现,一线城市扎堆的现象消减一些。

全国住宅的数据都还好,但商业和写字楼,这是有非常大问题的。深圳的写字楼太贵了,写字楼租金没有跟上,如果某些未来能跟上就无所谓。我们做房地产这个时候一定要小心,住宅居住需求就是刚需,何为商业和写字楼的刚需?就是租金。租金没跟上啥都是扯淡。

世联本身的一些数据一定是可信的,我们今年突破3000亿这个坎。什么叫3000亿?我们占中国房地产一手楼销售的4.3%。我们占全国4.3%,但是我们去的城市又少,有代理队伍的大概不超过60个,我卖的面积是60个城市里的份额,那就不是4.3%了,那就非常多了,接近10%了。如果在60个城市接近10%的话,我们这个数字是非常有效的,能反映出来这60个城市的真实状况。

从我们自己已经成交的客户置业目的来看,投资客依然很少,没有增加。明年投资客可能还要少,房地产去投资化的趋势越加明朗。如果是这样的话,以投资回报溢价为基础的营销可能明年非常麻烦,包括旅游地产。从面积段来看,90-144平米之间的改善型住宅占比的增长,还是给予了我们信心,我们世联行成交的90-144平米占52%,超过一半。

这意味着未来中国房地产和中国经济是由消费升级来支撑的,只要消费升级未来能支撑,中国房地产大问题是没有的。中国消费者所有改善生活平台的入口是买房。他不买房,连他家窗帘都不换,只要一买房什么都开始换。这个成交意味着明年中国经济大问题也并不存在。

我在房地产里面讲,大家可能感觉不到。有一天我到一个消费行业讲,他们极其关注成交的面积,他们就知道什么样的东西明年就好卖了。因为今年成交,可能明年入伙。

从年龄段来看,我们看到现在这个年龄段非常有意思,如果中国房地产开发商策划、定位现在还是以50岁以上的人作主导的话,它就必将完蛋。购房者在50岁以上的在市场上已经越来越少,而35岁以下的客户占比约为65%,这个是决定中国房地产户型和策划的未来。

当我们最大的成交、最大的年龄段比例在18到25岁的时候,你就知道我们的设计、我们的营销定位的那个主脑人物应该是多大年龄,我今年50,我就说我再也不参加房地产定位讨论,因为我知道我说的一点都不对,我的感觉也是错,因为不是我这种年龄的人买房子。

在这样的大背景下,我们可以看到前20名开发商占房地产份额快速上升,上升的幅度超过以往,前十上升的速度也很快。所以说不要以为人家说小公司调头容易,增长速度快,大公司增长速度慢。不是。中国房地产份额正在发生深刻的变化,就是大者恒大,越来越大,能力越来越强。比如万科,万科一个广深公司,他可能比一般房地产公司大多了。

对房地产公司一定要再认识。房企的竞争,如果说大的分化就是上市公司和非上市公司。上市公司又分港股和A股,而港股上市的这些开发商能拿到更便宜的钱。非上市公司中小融资渠道和成本是个问题,这就是为什么大者恒大的原因。我们把1000、300亿、100亿和50亿以下,我们列一列就知道大家玩法不一样,而且大家未来进入的领域和竞争力也会不一样。

有人说中国房地产小公司没得玩,也不是这样,有的玩,但是在一线城市、二线城市、2.5线、三线、四线玩法、开发模式、制胜原因、主要公司、主要竞争对手不一样了。在这个时候如果中国房地产还走上半场那种不合作、独立开发、机会型,你没什么机会。

中国房地产下半场拍地将会出现非常有意思的情况,就是说整个拍卖现场也没像以前那么多人了,整个拍卖会几家公司现场达成合作。这个没有办法,因为地价太贵了。

达成合作的原因是什么呢?因为你开放、因为你执行标准、因为你透明,这个很不容易,很多中国房地产商太不透明了。展望2014年,货币环境是紧的,不是松的。我曾经说过中国房价跟开发商一点关系都没有,第一跟货币相关,第二跟规划相关,第三跟政府的配套相关。

利率,目前中国开发商已经明显感觉到银行给你的按揭贷款开始紧张,取消所有的优惠利率。尤其是到年底,资金特别紧。如果这样的话,我觉得明年确实会开始出现真正的压力。房价高位和通胀压力,都意味着明年货币政策将中性偏紧。

货币偏紧,意味着我们房地产最起码投资开始出现问题。也就是说房地产商分化继续持续。看供应,2014年待去化的面积依然会同比增长10%。可售面积在增加,需求在放缓,如果是这样的话,我们认为明年市场要着陆,硬着陆就是最不希望发生的。

什么叫软着陆?就是全国商品房均价还在增长,但是销售金额增长幅度已经大幅回落了,2011、2012年就是软着陆,没出大事,但是已经很难受了。2014年出现的事情跟这个差不多了。

什么叫硬着陆?2008年四万亿出台之前当时是硬着陆,多少开发商在2008年那个时候遇上麻烦?2011、2012年的软着陆也够呛,那个时候的价格怎么出台的?就是照着原先的价格砍一截,否则就没有成交。

现在好一点的是,上市公司的钱没有问题。但是上市公司在房地产开发商里面是少的,所以主流上市的这些大的对抗周期的能力是有的,那么中小开发商怎么办?就是要提前快速回笼资金,马上跟人家谈合作,避免出现问题。这个对明年中小开发商是严峻的考验。

比短期的市场波动更重要的是,我们觉得城市开始明显分化。我们说公司在分化,但城市分化可能比公司更加明显。城市分化最基本的根源就在于人口流动、收入分化、产业聚集、服务水准,这些东西使得中国城市大家以为是均等的发展,完全不是,中国的城市开始向两极发展。

当你落入一些没有发展潜力的城市陷阱时,你唯一的办法是迅速逃跑,没有别的办法。如果你还在这些城市里面说我的产品好,我的成本低,事实上明年可能你就跑不出来。不是因为你的水平低,实在是因为这些城市它没有市场。

我们认为一线城市将是资产的故事,其现金流折现的要求促使一线城市的租金长期持续的上涨。一线城市会不会房价有问题?只要租金持续上涨,时间换空间,一线城市是没有大问题的。但是一线城市的区域也在分化。比如深圳,不同区域分化也是蛮厉害的,取决于政府的规划和政府的公共服务。

未来一线城市将是财富和底层保障兼备的城市,这种城市非常有意思,例如纽约,它是财富的集中地,同时也是贫民窟的集中地,这是相辅相成的。一线城市这样一种局面,它并不是中产阶级天堂,中产阶级天堂不在这儿,但是财富的天堂在这儿,资产的天堂在这儿,所以一线城市的开发商逐步进入大资管时代。

二三线城市总量大,潜力巨大,分化也严重。具有一定规模的二三线城市会出现什么呢?未来全国661个城市(含县级市)把中产阶级天堂能够划出大概50个左右,这50个左右意味着未来这就是中国房地产开发商的主战场。

在美国也一样,比如像西雅图,它是中产阶级天堂,激励经济持续增长和提供更多的工作机会给不同的人群,拥有可持续发展的城市规划和完善的公共空间,提供便利的生活设施和更方便的迁徙方式,可以承担的房价、有吸引力的生活方式和拥有良好的生活环境。

总的来说,第一,明年房地产市场软着陆;

第二,行业总成交面积进入中期高位平台,因为消费升级我们认为依然可以维持平台整理。

第三,50个城市是关注重点,二线城市比一线城市表现更好。

第四,投资客不会明显增加。

第五,35岁以下是绝对的需求的主力,占比会持续提升。144平米以上大户型滞销依然不会改变。

第六,一线城市房价属于资产的故事,现金流折现要求带动租金长期持续上涨。

第七,二三线城市商业泡沫凸显,价格回调,商业土地进入寒冬。

第八,利率市场化加速,行业集中度迅速提升。迈入主流开发商的门槛越来越高,追赶龙头的难度越来越大。

第九,上市开发商财务稳健,加杠杆相对理性,对抗行业周期波动能力提升,销售回款质量比较差、高位加杠杆这些过于激进中小开发商将面临短期偿付危机。

第十,开发商利润和ROE趋势是下滑的,高地价和资金成本是利润最大杀手,粗放式发展一去不复返,开发商经营、竞争面临严酷的精细化考验。

最后,房地产服务业进入转型新时代,整个行业将会诞生新的服务的内容。中国房地产到今天,我认为2014年是进入下半场开始的元年。

正在读取...
个人简介
每日关注
更多
赞助商广告