‘居者有其屋’是乌托邦(14.1.18)

韩洪锡 原创 | 2014-02-20 11:22 | 投票

 
 据媒体报道,前些日子中国住建部的仇保兴副部长在一个论坛上发表观点,说‘房地产政策如今有一个鲜明转变,就是房地产要回归“居者有其屋”的基本需求,回归到城市空间的公平分配和使用上来,绝不能成为过度投资的渠道’。
 
 根据他所处的特殊地位和责任,我想这种观点也许代表了当前中国政府对房地产产业政策的基本立场。但是这个猜测如果属实的话,这实在是一件很悲哀的事情。关于‘居者有其屋’的争论历史悠久,难道政府主管房地产政策的官员和学者们至今还不明白它是在中国永远不可能实现,而且没有任何实际意义的乌托邦口号吗?
 
 如果政府真的向新型城镇化的主要对象-几亿农民工许诺实现‘居者有其屋’的梦想,那简直是赤裸裸的欺骗行为。难道那些官员和学者真的相信在中国能够实现‘居者有其屋’的梦想吗?我们凭什么相信连美国等发达国家都不可能实现的‘居者有其屋’的梦想在中国能够实现?
 
                    我国不是新加坡
 
在我国谈论房地产政策的时候,不少人拿出新加坡政府推行‘居者有其屋’政策的例子。据说我国过去实行现在已经变味的‘住房公积金’制度也是参照新加坡的经验。但不管新加坡实行的住房政策效果如何,首先应该明确的是我国和新加坡根本没有可比性的这个最基本的事实。
 
 新加坡仅仅是个城市国家,没有我国这样到了春节几十亿人需要坐火车大移动的广大国土,没有农民,也没有像我国这样地区之间,城市和农村之间造成巨大贫富差异的‘户口制度’。新加坡实行‘居者有其屋’政策中的那个‘屋’就是城市国家范围内的‘屋’。尽管那么小的城市内也有富人购买的私人房产和政府建设后低价提供的‘组屋’之间的质量差异,但大多数人居住的‘组屋’质量不会差得太多。即使‘组屋’之间也有因地点和环境不同而产生的市场实际价值上的差异,那也会远远低于北京和地方城市的‘屋’之间的质量和价值差异,更不用说北京房子和西部偏僻农村房子之间根本没有可比性。
 
 ‘居者有其屋’是古代孟子提出的一种理想社会应有的状态,据说同‘耕者有其田’一起成为孙中山先生推行‘民生主义’的经济理论基础。但是现在连‘耕者有其田’的政策也因违背经济原理而在国内受到质疑的情况下,‘居者有其屋’的古代虚幻的乌托邦理念还有多少道义上的底气呢?
 
 据几年前西南财经大学和中国人民银行共同发布的‘中国家庭金融调查报告’,我国自有住房拥有率高达89.69%,远超于世界60%的平均水平,连65%的美国也远远抛在后面。但是这种‘居者有其屋’有什么实际意义呢?抛开个别人拥有几十套房产的不平等现象,就算我国的住房拥有状况绝对平均,90%的家庭都有自己所有的房子,但是把北京的别墅和西部农村的茅草屋同样算一套又有什么实际意义呢?
 
 新加坡人均收入远高于我国,又靠强有力的政府和较高的公民素质可以在城市国家的范围内治理得非常有效,甚至对买到政府提供的低价‘组屋’而空置房子的人当罪犯严厉治罪。新加坡实行‘居者有其屋’政策的所有这些条件,中国哪一件能对得上?我们为什么偏偏以新加坡的政策作为借鉴的蓝本呢?
 
             ‘居者有其屋’指的是什么‘屋’?
 
 其实‘居’和‘吃穿用’一样,是人类生存的基本条件。除了流浪汉,无人无时没有‘居’处,只不过‘居’的方式和质量因人而异罢了。现在已不是唐代诗人杜甫所处的连茅草屋也没有的年代,如果不问‘居’的方式和质量,居者有其屋’说了等于没说一样。
 
 目前主张‘居者有其屋’的人们说的‘屋’实际上指的是拥有‘产权’的‘屋’,这就变成鼓励人人应该买房的财产权问题了。以‘楼市春天派’著称的任志强先生强烈反对‘居者有其屋’的概念,主张政府不应该搞人人拥有自己住房的‘居者有其屋’政策,而只能实行保障低收入家庭也能住进‘廉租房’的‘居者有其所’的政策。
 
 人类的‘衣食住行’需求中,住房不像食品或衣服等消费品,不但可以居住,而且还有储蓄财产的仓库功能。试想一下,萝卜白菜各有所好,人们持有财产的方式多种选择,购买房产只是财产的一种持有形态。人们可以根据本人需要和条件,采取租房生活,把收入和财产用于创办企业,旅游消费等其他用途。为什么非得由政府出面宣扬‘居者有其屋’的生活和财产持有方式呢?要不要政府再来一个‘行者有其车’,鼓励大家不坐出租车或公共汽车,都开自己买的小汽车呢?
 
 尽管中国人对自有房屋的感情远远大于西方人,自己的房子远胜于须看房主颜色的出租房。但根据每人工作的性质和便利程度,即使有自己房子也不住,选择住出租房的情况也很多。更何况有些人喜欢经常变换住处,到外地去工作或游览。难道政府要鼓励他们到处‘居者有其屋’,每到一个地方就置办一套当地房产吗?
 
 即使一个人再喜欢住自己拥有的房子,也要考虑持有房产这种财产形态的代价。房子作为相对贵重的财产,根据所处地区和区位的不同而其价格有天壤之别。因此房子还具有投资或投机功能。只有在房价至少不跌或上涨的年代里买房作为家庭的主要财产持有形态才有意义。在房价下跌的年代里买房就不如租房,把财产用于其他更有利的形态持有是人的本性使然。政府凭什么鼓励人人必须住自己所有的房子?那不是明明阻碍作为第三产业重要组成部分的租房产业的发展吗?
 
 几年前电视剧‘蜗居’一度风靡全国,带出来‘啃老’,‘房奴’等社会上关心的重要话题。据外电报道,中国人初次购买房子的年龄比德国和日本至少早10年。凭心而论,中国的高房价本来就同我们民族过分重视住房所有权的观念和年轻人不理性的消费观有很大关系。
 
 难道大学生一毕业就为了买房而不惜花光父母的养老积蓄,租房结婚就被讥笑为‘裸婚’的社会风气是正常吗?之所以不正常的行为在我国广泛流行,只缘于人们对房价上涨的预期根深蒂固。而政府不下努力去改变这种预期也就罢了,反而却以貌似公正的‘居者有其屋’的口号去鼓励人们住自己的房子,等于推波助澜这种过早的买房行为,也和自己稳定房价的政策措施互相掐架。
 
 把‘居者有其屋’当作政府房地产政策基础的荒唐之处还在于,它从根本上忽视‘屋’的多样性。居住者应该拥有什么样的‘屋’?想在北京居住,政府应该保障他住别墅还是住地下室?所谓的‘体面的住房’或者‘90平米庶民住宅’的指标是谁根据什么标准提出来的?
 
 不要说不同城市之间或城乡之间的住房价值千差万别,就算同样的北京市内,住房根据区位环境和装修标准不同而相差数倍乃至数十倍。政府通过调控政策要达到的‘居者有其屋’的‘屋’到底是什么样的?对于来北京打工的农民工来说,别说买‘90平米庶民住宅’,花一年的工资也买不起一个厕所的高房价时代,提出‘居者有其屋’的口号不觉得很虚伪吗?
 
 如果公开地承认‘居者有其屋’的口号是只针对拥有本地户籍的居民,那么它已经和所谓的新型城镇化战略没有一点关系。因为一开始把农民工排除在‘居者有其屋’考虑范围的房地产政策已经不具备任何政策的一般性和公正性,只能说明提出‘居者有其屋’的官员或学者根本不想改革目前对不同的‘居者’实行不同待遇的不人道,不合理的‘户口制度’。
 
 退一步说,政府只对拥有本地户口的居民实行‘居者有其屋’政策,那么低收入家庭‘居’的应该是什么样的‘屋’呢?就拿北京来说,四环内的房价已超过每平米3万元,拥有房子等于拥有巨额财产。就算90平米的‘庶民住宅’的市场价就高达270万元,首付款就超过80万元。如果北京郊区的房价每平米为1万元,房价和首付款也达到90万元和27万元,这对低收入家庭来说仍然是一笔巨大的数目。即使他们付了首付款,能不能按时付按揭贷款是个很大的疑问。难道政府是想学07年前的美国搞‘次贷’政策吗?
 
 更大的问题是政府放着无数的低收入农民工不管,凭什么只保障本地区户籍的居民按‘居者有其屋’的原则拥有一套自己的房产呢?再说即使政府资助下低收入家庭拥有了位于郊区的自有房产,但为了争取更大的收入,那些低收入家庭想住到城市中心区以便于找工作,那么政府保障他拥有的房产除了变相赠送一笔财产外还有什么作用呢?
 
 至于以‘居者有其屋’的名义,给一部分人(不一定是低收入家庭)提供低于周围市价的‘保障房’的做法,明显是公开把政府应得的财政收入以贱卖国有土地的方式送给个人的‘监守自盗’的行为,不但毫无公平而言,而且成为权力腐败的重要象征,难道对此不应该严格取缔,还要在‘居者有其屋’的美名下予以照顾吗?
 
       靠‘廉租房’来实现‘居者有其所’可能吗?
 
 ‘楼市春天派’的代表任志强先生可能出于职业的角度,只能提到‘居者有其屋’的乌托邦性质,主张由政府建设‘廉租房’来实现低收入家庭的‘居者有其所’的梦想。这个主张虽然把原来‘居者有其屋’中的‘资助拥有房产’的标准降低为‘低价使用房产’的标准,大幅度降低政府的责任。但由政府来实现‘居者有其所’的梦想同样也是纸上谈兵,不但实行起来代价巨大,在现实中和新型城镇化没有一点关系。
 
 首先,如果政府只对有限的城镇本地户籍的低收入家庭实行‘居者有其所’的原则,去建设和提供‘廉租房’,那么尽管代价巨大,很不公平,但倒存在达到一定目标的可能性。当然,根据如何制定‘廉租房’的建设标准和享受此待遇的低收入家庭的标准及范围,实现预期目标的经济代价和时间有巨大差别。也有可能出现‘吃力不讨好’,‘廉租房’建完后没有人去住的尴尬现象。最近报道不少城市在很远的郊区建设‘廉租房’,因没人去住而出现空置现象是个证明。
 
 建设‘廉租房’来解决低收入家庭的居住问题,实现目标的前提是只能是对有限的范围内实行,比如只对本地区户籍家庭或居住一定年限的外地人口。即实施对象的群体数量越少越有可能达到政策目标,反之亦然。但是如果把它作为解决农民工居住问题的基本原则,则也是一个乌托邦。
 
 试想一下,‘廉租房’是政府花财政支出推行的一种福利措施,等于给有幸抽到‘廉租房’居住权的家庭一笔不少的补助金。谁不愿意拿到这个白送的好处呢?要知道城市土地资源有限,建设‘廉租房’就意味着建设商品房的土地供应相应减少,它只能推动商品房的房价上涨。不管是商品房还是‘廉租房’,其实占房价大部分的土地成本基本一样,只不过建设成本(包括停车场和小区公用设施)有差别而已。
 
 既然是政府给的福利,外地农民工的规模注定远远大于本地低收入户籍家庭的数目,所以如果把居住‘廉租房’的权利扩大到外地农民工,那么等待抽签的人群就会大幅度扩大,抽签成功的几率就变得很小。比如像北京这样的大城市实行这个政策,会招来为享受‘廉租房’福利而源源不断地新加入等待抽签的农民工群体,以至于在有限的‘廉租房’供应下,抽签成功的几率变得无限小,根本没有该政策成功的可能性。这就是为什么地方政府对建设‘廉租房’来解决新型城镇化问题持冷淡态度的根本原因。
 
 改革以前中国一直实行由政府(或单位)分配住房的政策。当时在那么有限的干部和国企职工的范围内实行分房也造成长期等待,分配不公,租房质量奇差等那么多问题。难道目前的‘廉租房’政策等于走改革前政府分配租房的老路还不清楚吗?在几亿农民工已在城镇打工的年代里,我们怎能指望政府建设‘廉租房’来解决他们市民化的问题呢?
 
                            (完)
 
韩洪锡   LG经济研究所(中国)所长/经济学博士
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