政府救楼市为何这样急?

易宪容 原创 | 2014-08-12 12:40 | 投票

国家统计局的数据显示,70大城市中,6月楼价按月下跌的城市有55个,平均楼价创200812月以来最大跌幅;如果按年计算,楼价虽然有升幅,但升势明显放慢。路透统计指出,670大城市新建住宅楼价按月下跌0.5%5月跌0.2%,跌幅正在扩大。如果这个势头不改变,国内房地产市场价格调整有可能加速。

 

面对这种情况(房价只跌0.5%),国内的政府坐不住了,不仅现有的住房限购政策纷纷放开,而且如福建、佛山等地其政府救市的政策不逊色于2008年的131号文件(而这个文件则是当年把房价推高最重要的文件),或这些地方政府的救市政策又希望国内房地产市场再回到2008-2009年那个火热年代。

 

现在我们所关注的是,政府救房地产为何如此之急?国内房地产市场还没有出现真正的调整,又迫不急待地要推出强势的救市政策。如果这些房地产政策出台,它对国内房地产市场会产生什么样的影响。这些影响又对未来中国经济发展会造成什么样的冲击?等。估计这些问题是住房投资者最为关注的问题。

 

可以说,无论是中央政府默许强行救市,还是地方政府急于救市,核心的问题仍然是放在GDP增长上,放在GDP增长的压力上。所以,只要一看到房地产投资增长下行对GDP增长之影响,就急着出来救市了。否则,房地产销售下跌、价格有些许的调整,要这样快地急于出来救市吗?

 

而对地方政府来说,政府急于救市,不仅在于GDP的增长,而且在于土地财政的问题。中国房地产指数系统(CREIS7月报告指出,由于楼市下行压力蔓延到土地市场,7月全国300个城市住宅用地成交量按月減少22%,按年減少52%;成交面积按按月減少27%,按年減少53%。只有少数几个一线城市住房住宅用地成交量有所上升。

 

中国房地产指数系统的数据还显示,300个大城市土地出让金在第一季按年上升15%,但第二季按年下跌15%7月按年跌49%,按月跌15%。土地需求降价格跌,全国不少城市土地又出现了流拍,即使一线城市如北京、上海也不可避免。原有2.4万亿人民币债务要偿还,现有土地需求全面下降及价格下跌,地方政府当然是心急如焚,否则已经开支的政府预算如何来偿还。如果地方政府债务违约并把风险暴露出来,官员的乌纱帽也面临着危险了。对此,地方政府怎么不会心急如焚。

 

而且政府救楼市,不仅来得十分急,而且出台的救市政策比起2008年的131号文件有过之而不及。比如,强制性要求商业银行放宽信贷。比央行还央行。因为如果央行要放宽信贷政策,也仅是通过信贷的总量规模及利率总体水平来调整,但当前有几个城市地方政府放宽信贷政策则直接要求商业银行对住房购买者降低利率、增加信贷。地方政府成了商业银行信贷直接管制者。可以说,这哪里有市场经济可言,同时也把十八届三中全会决议精神根本不当回事了。

 

还有,在2008131号文件中,对首套房的认定,基本上是采取了以实事求是为依归。但是,这几天地方政府出台的救市政策,不仅完全推翻了多年来的央行对首套房认定的标准,也推翻2010年国十条以来的差异化的信贷政策,并强制要求银行按地方政府所认定标准让购买住房者优惠贷款。不管一个家庭有多少住房都是如此。其实这些房地产政策的核心就是让当前城市里持有更多住房者再通过银行信贷优惠条件来购买更多的住房。这样不仅可以把当前过多住房库存消化,而且也能够通过房地产繁荣增加GDP,通过房价推高来带动土地价格上涨及土地财政繁荣。当然这些交易的发生更是扩大了政府官员寻租的空间。

 

不过,政府这种急于救市,肯定会让中国不可持续的房地产市场雪上加霜。因为,这不仅会阻碍当前房地产市场的周期性调整(而中国房地产市场不进行这种周期性调整肯定是没有希望,唯一的结果是房地产泡沫,然后是房地产危机、金融危机及经济危机的爆发),而且把购买住房者推入高房价火坑。因为,就当前国内房价水平来看,已经持有上涨十几年房价早就把其价格顶在天花板上,国内90%以上的民众根本就没有支付能力进入这个高房价的市场。在这种情况下,尽管购买者进入市场可能享受银行优惠条件,但是这种优惠条件与过高的房价相比是微不足道的。如果如此高的房价进入而没有人再来拼盘,那么购买住房者将面临着极大风险。

 

还有,政府这些救市政策也把银行置于极高的风险之下。因为这些贷款不仅在于信贷优惠把银行利润侵蚀,而且在高房价下做的贷款,只要房价下跌就面临着极高的风险。而且房价越高,房价下跌概率就越大,银行面临的风险也就越高。如果房价下跌过大而导致银行倒闭时,那么这些银行贷款所造成的风险还得由全国人民来承担。

 

可见,政府急于救市只是为了其GDP增长,只是为了土地财政及扩大官员的寻租空间,但对于一个不可持续的房地产市场来说,这样做只能把极大的风险推给购买住房者、银行、及全国人民。只能会让过度超支的未来中国经济发展设置更大的障碍。

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