深层的房地产变局才刚刚开始

江濡山 原创 | 2015-04-09 12:44 | 投票
标签: 房地产 房地产变局 

写这篇文章之前先说一句话:改革终于可以让城乡居民得着实惠了!因为:几十年来的改革开放,一直是权势阶层吃肉,普通民众喝汤,而正在酝酿的“房产”改革,将产生自共产党执政以来深得民心的深远影响。

 

1、从国土部长姜大明耐人寻味的“表态”说起

 

38日,国土部部长姜大明主动向媒体透漏,城乡居民获得的“不动产权证书”的“使用期限”将“没有期限”:“不动产统一登记实施,证书有权力类别,包括住宅所有权和土地使用

 

权,使用期限栏目是登记土地使用期限,所有权是没有期限的。”这意味着,过去及今后城乡居民合法买房、建房,将获得实实在在的所有权,不再有“70年权限”的困惑。就这一条让成千上万城乡居民纠结已久的问题,在过去几十年竟然得不到官方的正面答复。如果没有习大大的点头肯定,估计任何一个部门也不敢做出这样的决定。

 

2、中央为何停止扩大“房产税”试点范围?

 

明眼人都已经看到:自20143月中央“国五条”提出要扩大房产税试点范围以后,在极大的争议舆论中,先后有杭州、广州、深圳等地制订并试行了房产税试点方案,但最后扩围计划却杳无音信,这到底是为何。其实原因很简单:现行的行政体制、土地法规、税制体系等,根本无法承载开征房产税的“美好”构想。当初提出开征房产税,就是因为财政日趋拮据、房产投机很盛行,因此盲目学习西方,可是西方发达国家开征房产税与其整个制度体系是相吻合的。而中国民众,连房子产权都没有,政府怎么好意思征税?其实,我们很多改革为什么走弯路,就是头脑发热的官员和所谓的改革专家,坐在办公室想当然地设计改革方案,结果让首长背了黑锅。在我看来,房产税必然要开征,因为这是真正防止地产投机的、市场化经济运行条件下非常重要的调控措施,但前提是:要从法律层面保证民众拥有永久性的、可以继承的房屋产权,而且要保障居民自住房产的综合成本可承受范围内,比如:如何调节自住和出租交易、自住与买卖交易的成本。这需要在充分考量民众合理诉求的基础上审慎运筹。

 

3、土地与房产的关系亟待“正本清源”

 

虽然今后的房子可以拥有永久产权,但是,房子只是地上物,

 

而房子下面的土地还是“国家”或者“集体”所有,也就是说,拥有房产永久所有权的背后是,土地能不能“私有化”这个重大的极具“政治属性”的经济资源问题,还没有得到解决。其实,这才是“社会主义”区别于“资本主义”的最痛处。既然最高决策层指明了市场化改革的方向,为什么总有一股力量用意识形态的“魔杖”给经济要素强加政治符号呢?其实,在我看来,土地是最核心的经济资源,他就是地球表面一块皮皮,谁也无法挪移丝毫距离。要说土地在人民手里和在政府手里有什么不一样的话,那就是在人民手里更清白,在政府手里更容易滋生腐败,即便是某个反党反社会主义的叛国分子,也无法把属于自己的土地倒腾到美国去。如果一定要给土地赋予一种“政治”属性,要么别有企图,要么是太不自信。如今谁都明白,正是因为土地没有市场化的私有属性,才产生了巨大的腐败寻租空间。现在,很多人故意回避这个问题,其实就是在看大大怎么办。新颁布的《物权法》一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。”《城市房地产管理法》第二十一条规定:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准予以续期的,应当重新签订合同,并交付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。”看看这样的“批准”连篇的屁话,连猪都不唝的白菜民众怎么会买账?因此,真正意义的房屋永久所有权,只有建立在彻底的土地改革基础上,人民心里才算踏实。为了不让后人讥笑我们脑子进水,还是及早顺势而为推进改革吧!

 

4、房产税开征为何要基于立法

 

现在,不少人士热议的一个话题是:中央停止房产税试点扩围,转为推进房地产税立法 。这又是为何?原因很简单,既然大大提出必须依法治国,那么在牵涉到亿万民众切身利益的如此敏感的问题上,就必须依法行事。可是没有这样的法律条款怎么办。很简单,先把光屁股抬起来挺着,等缝一条裤衩穿上再说。正如在深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉所言:各界对房产税的争议主要在于法理上不正当。不少税制专家称,已有的房产方面的税费种已经不少,比如有关房地产开发、流通等环节的房企营业税、土地增值税、企业所得税、契税等,税负已经很重,而在此基础上再开征“保有”环节的税,是否合理呢?因此,要推进房地产税立法,须理顺整各个税收环节,该调整的调整,该取消的取消,做到不重复征税。在我看来,这些都是技术层面的问题,都不叫事儿,最核心的问题在于:现有《土地法》是否适合房产税立法,而《土地法》的焦点在于:土地确权是否认可土地私人所有。我在很多年前,跟杨小凯先生在莫纳什大学就讨论过这个问题,而且当时断言:共产党要取信于民搞彻底改革,土地所有权的确权问题,无论如何是回避不了的。正是由于这个问题的特殊性和复杂性,短期内很难开征房产税。日前,财政部财政科学研究所原所长贾康(微博)日前公开表示,房地产税的基调是加快立法。从具体时间表来看,2015年房地产税应该进入立法程序,如果2016年能够完成立法,2017年将正式依法全面实施。我认为,他对这个问题的看法太过单纯。

 

最后,我要特别说明的是:无论开征房产税立法进程如何,也无论今后的改革最终如何定调土地确权,房地产投机和投资的美好时代,将一去不复返,因为这是历史大势。

 

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