胡葆森的逆行地产经:向下走,做小,再做小

胡葆森 原创自 搜狐博客 | 2003-01-03 00:00 | 收藏 | 投票
年末“中国企业领袖年会”。   客串主持人黄辉问:“你会考虑到上海北京做房地产吗?”   胡葆森摇摇头。   黄又问:“顺应全球化趋势,你有没有想过去日本盖房子?”   胡作答:“日本的房子就让日本人自己盖去吧。我只给河南人盖。”   黄辉是毕博管理咨询公司大中国区总裁;胡葆森则是建业住宅集团董事长。   在郑州,胡创造了一串有意思的数字:10年坚守1个城市,做到净资产10个亿,5个地产项目面积100万平方米,盘子不大,却和王石、冯仑被并称为“中国房产三君子”。   在全国地产大流动、大整合的浪潮中,中原的河南,是否容不下建业?这是人们普遍的猜测。   胡葆森坦然作答:“地产商资产上了10亿,一般都会向沿海或京沪等地转移。   我偏要反其道而行之———只坚守河南,而且让你们吃惊,我要向下走,往小里做,一直做到河南的小城镇。我不‘贪大求洋’。”   胡是这么说的,也是这么做的。   2002年,建业集团十年庆,胡开始“向下走”———开始向郑州周遭六个中等   城市进发,其第一颗棋子摆在濮阳。   “集团发展到了一个拐点。”胡用食指在半空中比划了一个转折,“明年,我们要在河南七个城市里同步开发项目,为建业向下走打响第一炮。事实证明,向下的利润空间很可观。”   选择河南   1992年,胡葆森以港商身份从香港回到了家乡河南郑州。   当年,正是海南地产热,沿海地区也开始尝试把“步子迈得再大一点”。然而,胡却“反其道而行”,西上中原,回到郑州。   原因很简单:他太了解河南了:市场化不充分的河南是盐碱地,但对他却有两条好处:第一,条件虽然恶劣,但竞争者少,创业胜算就大一些。胡经常安慰自己:“市场条件好的话,李嘉诚早就来了,还有你的份吗?”第二,胡在香港地产界浸淫数年,掌握了成熟先进的操作经验。郑州环境相对落后,胡正可以施展身手。   当时,海南正在兴起房地产热,胡带回来的资金只有1000多万。胡和当地建设银行、河南省建设投资总公司合资成立建业公司,注册资金800万元人民币。建业只占40%的股份,建设银行占40%,建设投资总公司占20%。作为港资企业,胡用这代价换回了最稀缺资源——银行支持。   是时,郑州房地产业不论从质量和概念都比较落后,郑州人还处在房屋″解困″阶段。胡再一次反其道而行之:“为有房人盖房”——做当地质量最好价位最高的小区。   领先河南   占地360亩的“金水花园”,胡请河南省规划设计院出面设计。   然而,“盐碱地”先给了胡一个下马威:郑州地产行业陷入低潮,郑州人不认高品质房。   那段时间,胡每天都要吞两片舒乐安定才能睡着。   胡借用香港地产理念,在营销上大造声势,使“金水花园”声名大噪。接着,胡又在售楼方式上让郑州人耳目一新:按揭销售“金水花园”,推出“十年还本”的口号。   当时还是1993年,这应该是中国最早一批的房屋按揭。   胡有许多在全国比较领先地方,比如,河南最早成立“河南建业物业管理公司”;第一个做社区教育、第一个收购足球、第一个做文化娱乐……如此的地产新概念,终于催醒了郑州地产———从质量到概念都超前的建业地产,终于成为郑州精品地产的代名词。   10年来,建业的产品一只手就能数过来:“金水花园”、“燕乐小区”、“春晖小区”、“郑州期货城”、“建业城市花园”。规模不大,但却抢手。1999年12月31日“金水花园”“第六期收尾,当年住宅销售率99.5%,年物业增值15%。至今,“金水花园”依然是河南省最大的商住小区,也是建业的金字招牌。   于是,胡葆森成了当地开发商追赶的目标。   从香港带回来的概念是会用旧的,但胡超前的秘密则是,他始终将建业公司发展的参照物锁定在远在深圳的万科,“学到王石的地产经,对建业是非常实用的。   我打的是地域差的牌:王石经验在河南有更大的价值空间。这是我的讨巧之处。”   解构河南   10年的积累,建业占领了郑州,领先了河南。   下一步,集团该往哪去?   2002年,建业面临三种选择:第一,把第一桶金提到高回报区域发展,进驻京沪或长江三角地带;第二,固守郑州不动,提高市场占有量;第三,在保住郑州的基础上向周边的中等城市扩张。   这个问题,胡葆森已经思考了4年,犹豫了4年。   最后,胡的选择是:保住郑州,同时向河南渗透。   在与胡办公室比邻的秘书室内,悬挂着河南省地图,胡的房间没有,但他对河南谙熟在胸。   “河南存在着庞大的房地产空间,只不过是有些人看不到罢了。”显然,这是胡长期思考的结论,“河南省人口将近1亿,郑州的人口不足250万,只占全省的2.5%。取消福利分房政策后,近一亿人的购房需求高峰即将来临。”   “还有,河南地处中原,城市化率不到30%。‘加快城市化进程’是省政府八大决策之一。河南还有18个中等城市,比其他省份多得多。这么多地方等待‘城市化’开发,房地产业的发展前景可想而知。”   胡乐此不疲地层层解构河南,发掘其中的市场空间。他把河南搭成了一个四级金字塔:1个省会,20个中等城市、40个县级城市以及大量的县级城镇。每层中都大有可为。   在沿海开发商探讨“扁平”大盘时,胡将自己的“大盘”井井有条地解构,分散安插到更小的地域中去。“从河南省的视角来看,广泛地向下走、往小做恰恰是另一种意义上的大盘。”一位和胡相熟的业内人士说。   今年年底,胡已完成布局。他预计,明年上半年6个项目会陆续登场。   胡在河南的许多城市———包括县级城市,都将有建业的地产,那些盘不一定大,但一定很好。   “这些地盘的利润将是非常丰厚的。”   在中国企业领袖年会上,胡葆森大曝自己的利润:   今年年底,濮阳地区项目的款项已经回收了90%。粗算一下,项目投入350万元,利润1800万元,自有资金投资回报率达到400%。财务总监为难地说,数字根本没办法写到财务报表中,谁也不会相信如此高的回报率。   而胡是这么解释的:“前10年建立品牌时的巨大投入现在终于释放了。”(记者 范君) 21世纪经济报道
个人简介
现任建业地产股份有限公司执行董事、董事会主席兼本集团创始人。河南财经政法大学工程管理与房地产学院名誉院长及客座教授。
每日关注 更多
胡葆森 的日志归档
赞助商广告