由泰坦尼克号想开去(之二)

胡葆森 原创自 搜狐博客 | 2003-08-18 00:00 | 收藏 | 投票
前一段《中国房地产报》记者孙军看到建业的现在,很激动,说一定要写一篇文章。文章我看了以后觉得意犹未尽。当然对企业、对我个人有些赞誉之辞用过头了,我不太喜欢用这样的词汇。认真想想,这件事还得自己做。于是把自己从1992年到河南创办建业的6年多里都做了哪些事情回想了一下,帮助大家认识建业的过去。 1992.5.22 河南建业房地产开发有限公司在河南省工商局注册成立,注册资金为800万元人民币。 1992.7 决定搞成片开发,选择了城乡结合部—燕庄。最初决定征100亩地,因为当时的注册资金为800万元人民币,也不知道自己的融资能力如何,再者也没干过一级开发。就当时来说,征100亩地已经很不容易了。后来市规划局说,那片地总共是700亩,你们和“国信”两家分了吧。于是,将这364亩地全征了下来。这364亩地也就是建业后来的立足之本。 1993.5 完成“金水花园”364亩土地征用工作,拿到土地使用证,为今后几年的发展奠定了良好的基础。 1993.6.18 隆重推出“金水花园”,并策划了大型推销活动,其中包括: 1.举办以《黄河大合唱》为主题的“金水花园之夜”大型文艺晚会,邀请严良 先生率领中央乐团交响乐团和合唱团在省人民会堂首次联袂演出 2.同日在《河南日报》、《郑州晚报》用跨版形式刊登售房广告。这是《河南日报》、《郑州晚报》历史上首次同时为同一家企业刊登跨版广告。其中“十年还本”的售楼方式在社会上引起轰动。据说当天晚上,有20家房地产公司的老总坐在一起,讨论建业的这种售楼方式。 1993.10 公司常务副总张春景带考察小组赴沪取经后,与省建设银行合作在郑州市首家推出“按揭贷款”售楼方式。现在还有人不太明白“按揭贷款”是怎么一回事,可以想像5年前是什么情况。于是又搞了一系列的活动来宣传“按揭贷款”。 1994.4 与郑州商品交易所签订合作建设“郑州期货城”协议书,这笔交易是目前河南省最大的一宗房地产交易。将该项目引入“金水花园”,极大地促进了“金水花园”的开发建设。这份协议意味着在“金水花园”西区准备起三座高层建筑,商品交易所不但全部买下,并且把与它连体的7座宿舍楼都买下。期货城建筑面积是12万平方米,我们最后只收了配套费,并且以每平米不到1400元的价格将7套宿舍楼卖给了他们。 其实,他们1993年9月就到“金水花园”看过,但当时住宅楼刚起到二层,还是一片荒凉,他们不太满意。什么原因使他们重新来找我们,没有细问。后来他们只说在与其他公司接触的过程中感觉不好。比如说,他们对某房地产公司提出能否修改规划时,对方居然说:“俺反正就这样,你们要不要就这。”交易所总共接触了6家房地产公司,其他5家可以说都没有看到“期货城”对他们的小区能产生的影响。交易所对建业的评价就两句话:(1)与建业谈判感觉好,看到了建业的效率;(2)我们想到的你们想到了,我们没有想到的你们也想到了。 1994.8 与省体委合作成立“河南建业足球俱乐部”,启动了异常火爆的中原球市。当时“金水花园”一期工程刚刚结顶,手上没有多少钱,“玩儿”足球也是逞一时之勇。当然也研究了不少次。当时《郑州晚报》上刊登了一篇文章,说24支甲级队只剩下河南队没有实行俱乐部制,并且江苏的一家企业准备来买,省会各界为之哗然。于是建业便加入到竞争者的行列。竞争成功后一个记者问我建业成功的原因是什么,我对他说:“比建业有实力的企业不懂足球,比建业懂足球的企业没有建业有实力。” 1994.8 率先在郑州成立“河南建业物业管理公司”,为“金水花园”的物业管理做好准备。如今“建业物业管理”已成为建业的一张王牌。现在大家都看到了物业管理所带来的效益,可4年前没有人理解物业管理。郑州当时根本就没有物业管理这个行业。 1994.9 集餐饮、娱乐、健身、办公、客房于一体的高档会所“河南建业俱乐部”落成营业,进一步丰满了企业形象。俱乐部成立时,在市体育馆举办了“建业之光”文艺晚会,邀请了台湾著名歌星童安格、赵传,并由中国煤炭文工团配合演出,在郑州引起轰动。9月20日俱乐部开业时,邀请了400位嘉宾,省里的领导一二十名,市里面四大班子的一把手全部到齐,可谓高朋满座,盛况空前。 1995.5 开发建设郑州市首个“安居工程”项目—“春晖小区”。第一期工程5万平方米解困房于次年年底交付使用,解决了近600户铁路职工的住房困难。 1995年年底 由于政策的原因,银行必须与企业脱钩。建业的股东分家进行得非常顺利,建业(香港)有限公司用现金收购了中方股东占公司股本金60%的全部股份,投资回报率近400%,中方股东非常满意。 1996.1 “建业文化教育发展公司”成立,同年9月投资兴建的“建业小哈佛双语幼儿园”落成开园,邀请“中国四代艺术团”在省人民会堂隆重举行庆祝晚会。 1996.2 公司全体管理人员在河南省焦作市月季大酒店召开会议,认真总结了企业3年多的发展经验和教训,共同描绘了企业理想状态,找出了企业存在的问题并制订了相应的对策。 1996.4 公司股权变动后成为建业发展(香港)有限公司全资附属企业。 1996.11 决定建设“建业城市花园”,并开始办理该项目的371亩土地的征用工作。 1997.5.22 公司成立5周年,《郑州晚报》在头版刊登了《追求卓越 坚忍图成—河南建业集团创业五周年记》的重要文章。 1997.6.1 “河南建业(集团)有限公司”正式挂牌成立,公司被评为一级房地产开发资质企业,在河南省三资企业中是唯一的一家。 1997.9 “建业小哈佛双语学校”仅用了半年时间即建成开学,目前已成为河南省社会办学的一面旗帜。 1998.3 “建业广场”动工兴建,作为“金水花园”的收尾项目,将建成小区的“点睛之作”。大家看到今天的销售形势,肯定不会想到这个方案是在多次修改的基础上进行的。仅户型设计就修改了几十次,甚至整体方案都修改了三四次。 1998.5 公司成立6周年之际,隆重举行“金水花园开放日”活动,向社会集中展示公司的开发成果。活动非常成功,大概来了两万多人,在社会上造成很大影响。 1998.8 占地371亩、规划建筑面积36万平方米的“建业城市花园”破土动工。这意味着建业人“二次创业”的冲锋号已经吹响,建业人也决心在建设“建业城市花园”的基础上实现新的超越。“建业广场”西座3个月卖掉了80%,东座18天卖掉了近40%,售房中心有信心在10月底将“建业广场”售完。在郑州房产市场尚有40万平方米商品住宅房积压的情况下,我们仅用5个月时间就把“建业广场”运作得如此成功,是值得庆贺的。 为什么看别人写的文章不过瘾?因为没有一篇文章能把以上所有的东西都说清楚,而不说清楚每一件事情,就不能够明白建业早期的创业者们是在怎样的情况下开创了今天的局面,为什么会赢得今天的局面。如果问建业拥有什么,我想:第一,拥有比较完善的开发队伍;第二,经过发展、动摇、犹豫之后认定了自己的发展方向。在1996年、1997年曾经多次动摇,曾经想买壳上市,曾经想兼并弱势企业,曾经想参股优势企业,曾经想跨地域经营,曾经想跨行业经营,到今天我们确立两个坚持,我想这也是一笔财富。   我们现在已经得到了社会的承认,聚集了较强的资金实力和可采用资源,树立了良好的企业形象,确定了正确的发展方向,拥有一批优秀的人才等等,这些都是我们建业今天的财富,是一些同行企业不能比的。为什么说别人在卖楼,建业是在卖坑?实际上我们卖的是信誉,是企业形象。   而且我认为我们拥有更重要的财富—有较强的自我认知能力。前面我提到一个人成熟的标志是有较强的自我认识能力,同样,一个企业成熟的标志也是这样。 当然,我们目前仍存在不少问题,主要表现在以下几个方面: 1.决策层知识结构不合理。经验的东西多于理论的东西,决策的过程不够科学,行为的随意性代替了制度的规范性,缺乏系统的现代企业管理知识。这使得企业科学的决策体系不能形成,直接影响着企业宏观决策的正确、及时、有效程度。 2.整体自我超越意识不够强烈。一些老职员甚至骨干不愿超越其现有的知识,对新东西采取消极抵制的态度,不愿超越经验范围去想、去干、去创新。这种态度带来的后果是具有强烈自我超越意识的人得不到好的工作环境、得不到好的发展。一批“新生代”职员的创新意识、创造冲动,被僵死的环境所扼杀。由于经验的东西太多、陈旧的东西太多、自我超越意识不强,因此在经营手法、开发思路,具体一点,在日常工作方法上冲不破原有的桎梏,对企业今后的发展形成了很大的阻力。 这就是为什么在1997年初提出了一个口号—为发展而超越。现在一些“元老”们已经意识到这个问题,自我超越意识很强,做得反而比一些年轻人好。倒是一些年轻人,年龄不大,自以为懂了很多东西,把公司对他的迁就当成对自己成绩的回报,这种现象在公司是存在的。 3.企业的核心能力亟待加强。目标确定之后,实现的过程太长,主要是人员素质达不到企业快速发展的要求,在综合素养、意识、能力等方面均存在问题。一定程度上我们还存在着冗员现象。今年成立人力资源开发部,就是要通过培训、淘汰、引进来提高公司人才结构层次。不建立考核制度,就没法用淘汰来解决人的问题,表现为“心太软”。企业发展部、人力资源开发部、管理部要研究、制订出一个人事制度。工资很容易调,但在这套机制建立起来之前调整工资,结果将会适得其反。 4. 机制不够科学、完善、健全。   1.以振兴民族为己任,以企业为本位,创造财富,完善自我。   2.坚持以住宅房地产开发为主业,立足本地化、专业化。   3.用3年时间完成企业的第二个发展阶段,具备进入资本运作阶段的基本条件;资产规模和开发能力保持在本地区领先水平;完成公司股份制改造,使物业管理公司、装饰工程公司、文化教育发展公司、农业发展公司、足球俱乐部等以成熟的姿态步入市场,独立运营;集团主业朝着更为专业化的方向不断迈进,进入全国房地产行业第一方阵。第二阶段的任务很重,因为3年后许多外资房地产公司将大举进入,市场留给我们的机会已经不多了。所以我们必须要有强烈的紧迫感,要让正气和进取精神发扬光大,让邪气、占着茅坑不拉屎的人无处藏身,为我们进入资本运作阶段创造条件,赢得时间。 (全文完)
个人简介
现任建业地产股份有限公司执行董事、董事会主席兼本集团创始人。河南财经政法大学工程管理与房地产学院名誉院长及客座教授。
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