媒体看我：为有房人造房—《中国经营报》专访(图)

主持人的话 说话与做事 　　在房地产的大老板中，颇有一些满腹经纶的人物，如万通公司的董事局主席冯仑、万科董事长王石、华普集团董事长翦英海等等，于是，我曾经得出结论，但凡房地产的巨头们皆应归于儒商之类。 　　我的看法在河南建业（集团）公司董事长胡葆森的身上再次得到了验证。与前几位一样，胡葆森在看待分析问题方面所表现出来的高屋建瓴的理论水平，令人很难想象他每天处理的是一大堆繁杂的事务性的工作。 　　胡葆森说，做房地产与其他行业不太一样，当他拿到一块地皮后，考虑得最多的是国家宏观经济形势对该项目的未来的影响，只有在这个基础上才去考虑项目的具体运作，因为宏观面上的东西对项目的影响实在是太大了。 　　这也许是房地产的经营者对宏观的东西、甚至是形而上学的东西不得不加倍关注的原因。同时，做房地产少不了做很具体的工作，不只是坐在办公室里与客户谈判，还得经常带着安全帽去工地转悠，这又决定了他们身上很难有空谈家的浮躁习气。 　　短视、短期和浮躁、狂妄是一些企业家身上存在的两种不同类型的病症，但是要做到真正有想法、有悟性而又不浮躁、不狂热，这对正在成长中的中国企业家来说，又是何其之难！ 　　但是，在我的眼里，胡葆森做到了这一点！ 　　与其说是搞这个行业的人容易做到这一点，不如说是具备这种素质的人才敢于选择这个行业。 　　 １ 　　胡葆森从香港创业起家，充分利用金融的杠杆作用和塑造房地产业的品牌形象，这是他在香港获得的最重要的经验。 主持人：在采访你之前，我们注意到，你有过在香港创业发展的经历。我们知道，在香港，房地产业是当地经济的主要支柱，市场发展比较成熟，出了不少房地产业巨富。请问在香港的这段经历对你以后在内地的房地产业的发展有何帮助？ 胡葆森：帮助很大。确实，香港的房地产业是一个发展很成熟的产业，在十大首富中有七八家与房地产业有关系，这足以说明房地产经济在香港的地位。要说从香港那里得来的经验，那就是一定要利用好银行的杠杆作用，要有充分利用金融工具的技巧，因为房地产业是一个资金密集型的产业。所以我回内地发展，首先就是选择了建设银行作为我的合作股东。 主持人：那么现在你在银行那里融资有困难吗？ 　　胡葆森：建业这几年品牌树立起来以后，企业形象、资产质量、财务状况都比较好，所以银行对我们比较信赖。现在银行也是在千方百计提高自己的资产质量，因此，还是比较愿意给我们这样的企业放款。但是，由于１９９７年以前房地产行业一直处于被限制发展的状态，发展商普遍存在资金严重不足的问题。即使现在，由于房地产金融发展刚刚起步，银行与发展商的合作还处在初级阶段，在合作方式和合作规模上，还需要有一个发展的过程。 　　主持人：在北京，香港的房地产销售经验和方式很吃香，一些开发商也纷纷请香港的公司作为销售代理，请问，你在香港做房地产的经历对你做房地产的销售有何帮助？ 　　胡葆森：坦白说，帮助不是很大。因为我在香港的房地产市场是以经营二级市场的投资为主，在国内目前是做一级市场。这是两种完全不同的投资方式和经营方式。对我帮助最大的应该是在省外贸工作时培养的对市场的敏感意识。不过，在香港地产业的实践，使我懂得了很重要的一点，那就是在楼盘策划中一定要注重品牌的塑造，比如在香港，市场就认几个房地产的牌子，如新鸿基、长江实业、恒基兆业、信和等等。其他地产商的楼盘一开盘就要低于这几家企业１０％—２０％的价格，而新鸿基的价格永远是市场最高价，为什么？因为人家的品牌形象好。这就说明，房地产跟其他商品其实是一样的，那就是要靠品牌。这个认识我是越来越清晰。所以，我在河南搞房地产业一直在注意塑造一个良好的品牌形象，包括我们办“河南建业足球俱乐部”。我们所搞的教育方面的工程，也都是这一个目的。当然品牌的塑造过程是漫长艰苦的，因为，河南这个地方的投资环境相对不是太好，因此，我在企业理念里有一个“追求卓越”，后来又加上了一个“坚忍图成”，前者就是要有一个好的品牌，而后者则是充分认识到在这里创业的艰巨性。 　　２ 　　自称是喝盐碱水长大，因此能适应河南这块“盐碱地”的环境，正因为如此，当许多大公司对这里望而却步时，胡葆森的建业集团却在这里快速成长。 　　主持人：说到投资环境，你把河南这个地方比喻成一块盐碱地，说要学会在盐碱地里生存，而你现在已经很适应这里的环境，我想这恐怕不仅因为你是河南人，更重要的是你有过长期在国营企业工作的经验。 　　胡葆森：我说过，我最大的一笔财富就是自己的经历，不仅是在国营企业干过。我生长在河南濮阳一个县城里，后来到了省城，在香港居住多年后又移居澳大利亚。在１２年的外贸工作中，出访了近４０个国家，并多次陪同省里高级领导出访，接触的面很广。同时，也学会了跟各种各样的人打交道，总之，感觉到自己对河南的环境很适应。 　　主持人：作为一个长期的投资者，你除了适应环境外，没有想到过要去改变它吗？ 　　胡葆森：对待投资环境我的态度是六个字：适应、利用、改善。既然你选择了这个“盐碱地”，那你就要学会适应它，而且还要懂得去利用这个环境来发展自己。可以说，如果是在北京或上海，建业很可能发展不到现在的规模，因为在市场比较成熟的地方，绝对是那些大公司的天下，在那种地方创立一个品牌要比在河南这个地方创立一个品牌难得多。不错，河南这个地方现在的市场发育程度不是很高，市场也不是很规范，但也正因为这样，所以国外财团和投资商才适应不了，香港、东南亚的大地产商才不敢进来，这正好给了我们这些熟悉和适应环境的企业一个生存的空间，要是等到市场规范了，法规也健全了，那么，大的房地产巨头也就进来了，我们的生存空间就小多了。当然，第三个方面也很重要，那就要改善。现在我们建业集团两个大的小区“金水花园”项目和“城市花园”项目的成功，本身就是对周围环境和整体投资环境的一种改善，在河南冒出这么一个企业，这件事本身对郑州也是一个很好的宣传。 　　主持人：你说的别人适应不了这里的环境，有些什么具体的例子吗？ 　　胡葆森：万科上市后，万科老总王石曾带了３个亿到郑州来搞开发，并看中了市区的一块地皮，但在谈判过程中，对方有人暗中提出了一些“特殊要价”，就这一下就把他给吓跑了。后来香港新世界地产也派人来过，菲律宾的一些高级开发商也来过，但都迟迟未敢行动。 　　主持人：你的观念与有些民营企业家的观点不同，许多人主张建立一个完全独立于政府行为之外的企业。 　　胡葆森：即使从发展的观点来看，将来对中国社会发展影响最大的人依然是政治家、科学家理论家和企业家，政治家仍是第一位的，企业家还是不能主导社会，特别是中国刚从封建社会过来，传统的东西还是占了很大的分量，况且现在中国处在一个社会转型期，而且这个转型期还会很长。 　　主持人：在北京，有这么一个观点，那就是房地产业实际上是开发商与政府在共同做一件事，政府实际上在向每一个房地业的项目投入大量资金，只不过政府是不要求回报的，这指的是政府往往要在基础设施上进行大量投入，给开发商带来了大量的好处和机会，那么，作为一个开发商，你为什么不选择政府投钱最多的地方，例如北京去发展呢？ 　　胡葆森：这有历史的原因，房地产实际上是一个区域性特征很强的行业。一个项目干下来，你得与近四十个部门打交道，如果每个部门有５个工作对象，那总共就是２００多人，一个开发商往往要用两三年的时间与政府部门的主要人员熟悉。特别是对我们这种小型的发展商来说，如果规模发展不到一定的程度，就轻易到一个人生地不熟的地方去发展是要冒很大风险的。到异地发展实际上是一种输出，是资本输出、人才输出和品牌输出，没有充分的准备不行。我们正在与国际资本市场接触，并计划明年在香港上市。等资金充足了，企业各方面的管理更加完善了，也有可能跨地区进行发展，但跨度不会大，也许还只是在郑州市的行政区域内扩大投资面积而已。 　　３ 　　房地产市场酷似股票市场，抓住机遇至关重要，但对一个有追求的企业来说，学会在逆境中生存也许是最为关键的。 　　主持人：在中国搞房地产，抓住机会特别重要，我分析了一下北京目前最好的一些房地产商，无非就是抓住了１９９３年前的那次机会，只要在１９９３年上半年前将楼卖出去了，一切大功告成，否则，将会一蹶不振，请问建业集团的成功是不是也因为抓住了那次难得的机会？ 　　胡葆森：房地产市场在发展的过程中，也会类似于股票市场，大市好的时候，垃圾股也能赚钱。不会做股票的人，在牛市中照样赚钱。而在熊市中，专家也会赔钱。１９９３年以前，房地产是卖方市场，大家比的只是一个概念，例如，万通在楼盖好之前，就有了十几个亿的回款，这说明当时的销售确实与工程质量等因素关系不大。但是１９９５年以后比的就是工程的进度。而到了１９９６年以后，比的就是物业管理。１９９８年以后比的是综合实力，从设计、施工、销售和物业管理等都不能有薄弱环节。可以说，在每个阶段，竞争的层面和方式是不一样的。郑州市场也完全是这样。 　　主持人：那么，你在房地产市场上是不是觉得自己也很幸运？ 　　胡葆森：在整个人生的路上，我都是很幸运的。我既经历了一个极端封闭的社会，又体验了一个逐步开放的社会。１９９１年，当我辞掉公职下海经商的时候，正好赶上了房地产业的高潮，更可以说，在当时，房地产业是一个新兴的行业，我抓住了这次机会，才有了建业集团的大发展。在后来的这七年中，而且至少目前来说，房地产的高回报仍然是许多行业所难以企及的。当然，１９９３年８月以后，我们也遇到了很大困难，当时的房地产业可说是进入了一个熊市，但是，在这种低潮中，我们苦苦挣扎，确定了“追求卓越，坚忍图成”的方针，仍然取得了超高速发展的业绩，入伙前的售房率一直在９８％以上。 　　主持人：那么在这种环境中高速发展的秘诀是什么？ 　　胡葆森：没有什么秘诀，只不过是政策不鼓励发展了，环境不好，我们的对手也同时遇到了很多难题，并不断犯错误。侥幸的是，人家所犯的一些错误，如跨地域、跨行业发展等，我们都没犯。并不是我比他们高明，而是这些错误我们没有来得及犯。他们走在前面，很多路照着他们走，就减少了许多失误。 　　主持人：说到这一点，这使我想起以前走全面发展道路的万科集团提出来要走专业化的道路，而北京的很多房地产企业也开始意识到了这一点，我听说，你们公司目前也提出了“经营专业化、决策科学化、管理规范化”的目标，那么，专业化对房地产业确实那么重要吗？ 　　胡葆森：这是一个市场规律的问题。８０年代以前，美国企业多元化公司占了半数以上，而９０年代以后，专业化公司占了近６５％，真正多元化的公司已经很少。在亚洲金融危机中，韩国、香港等一些多元化经营的企业纷纷倒下，今后建业做房地产今后必须是一心一意地做。我有一句话，那就是“永远不要跟穷人争生意“。比如我们有一个装饰公司，以前是各类装饰工程都承接。１９９６年我要求他们要么集中精力做家庭装饰，把自身的发展纳入集团的主业链中，要么撤销。经过两年的调整，他们已经在家庭装饰市场站稳了脚跟，且发展势头很好。 　　４ 　　经济适用房政策的出台人为地将房地产市场一分为二，使一些完全依赖政府资源的企业和市场化的企业站在不同的起跑线上，对此胡葆森干脆提出“为有房人造房”的口号。 　　主持人：目前，影响房地产市场的一个重要的因素便是政府推出的经济适用房建设的政策，据了解，所有的市场化的房地产企业都在骂这个政策，不知道你们如何看？ 　　胡葆森：我没有骂，但我确实很有看法。在社会转型期，特别是房改政策实施后，市场需要这种安居工程或经济适用房，这些房是卖给没钱的人和没房的人的。我的看法是，即使政府不去做这些事，也会有开发商去做。市场经济的特点是，市场需要什么，发展商就会提供什么。政府老是担心开发商不去干这个，不去干那个，仿佛只有自己干才最放心，这实际上是不按市场规律办事。因此，在我看来，政府推出这么个措施是很不明智的。现在政府找了一些他认为能控制的公司去做这个市场，但实际上对这个市场的控制又特别不严格，目前，在国内许多城市，一些取得了政府贷款和配套资金的开发商又在利用这些钱搞商品房，标准也完全不是经济适用房的标准，利润更不止政府所说的３％—５％，有些甚至超过了２０％。我建议政府应对经济适用房现状进行调查。从住宅的质量上看，我觉得这又是在制造新的住宅垃圾，这种低成本住房在十年、二十年后就是建筑垃圾，如果从生态方面想，也是一种破坏。 　　主持人：如果说，政府改变政策，对所有的开发商都降低土地出让金及市政费用，同时要求开发商降低利润，你作为一个开发商愿意吗？ 　　胡葆森：根本不需要。在市场经济发展过程中，有很多事情政府实际上根本就不需要管，高档商品房只要卖不出去，开发商就会自觉地调低利润。那是开发商自已的事情。可以预见，房地产业将很快进入一个微利的时期。因为房地产业的进入成本相对不高，目前２０％以上的利润足以吸引很多投资商都来做这一行业，做的人多了，竞争激烈了，利润率自然要下调。 　　主持人：根据我的理解，你们这类开发商的市场范围与经济适用房的销售对象实际上是两个群体。可以说，这一政策对房地产市场机制的破坏要比对市场本身的破坏大得多。 　　胡葆森：我很同意你的看法。确实，搞经济适用房对我的几个重要的项目如金水花园小区和城市花园小区的销售影响不是很大，因为这跟经济适用房是两个完全不同层次的商品，来买我们的小区住宅的人对经济适用房是不感兴趣的。如果说，以前我们对产品定位还不是很明确的话，那么，现在我们的认识已很明确，就是一定要做高品质的住宅，绝不跟穷人抢生意，只赚有钱人的钱，我现在的经营策略是，“为有房人造房”。你经济适用房售价是１２００元，那我的房子成本就要达到１８００元。我的产品与他们层次拉得越开越好，当然我们是在充分考虑市场承受能力的基础上来确定我们的价格的。你说的对，它对我的市场影响很小，但最大的问题是把游戏规则搞乱了，人为地将房地产市场分割成了两个部分，使不同的公司在不同的起跑线上竞争，这对市场规则的危害太大了，一批搞中低档商品房的发展商又要在这种不公平竞争中“倒下”。 　　５ 　　足球使建业成为一个公众企业，但同样是足球，使建业集团背上了一个不小的包袱，目前，投资足球市场是义务大于利益。 　　主持人：建业集团成为一个公众关注的企业在很大的程度上得益于你们在足球市场的投资，但是目前足球俱乐部在经营上都是比较困难的，请问你们为什么还要在这上面投巨资呢？ 　　胡葆森：足球搞职业化以后，河南足球队成为最后一家没有企业参与的队伍，当时，一些企业有钱，但是对足球缺乏热情，而一些企业对足球很感兴趣，但又不具备资金实力。在这种情况下，我们与体委成立了河南建业足球俱乐部，去年球队降级后，我们又收购了体委的股份。搞足球使我们每年确实要投入大量的资金，在球队还没有降级之前，每年要亏损七八百万元。当然今年球队降入了乙级，不打主客场了，费用少一些。 　　主持人：你们是准备把球队当作一个广告载体呢，还是准备将它当作一个实体认真经营？ 　　胡葆森：对于这个问题，原因和心情都很复杂。这几年由于球市的火爆，确实使我们企业的知名度和企业的形象得到了充分的提升。足球作为一种特殊的广告媒体，对那些生产日用品或耐用消费品如烟、酒、家电、食品、服装等的企业是很有利用价值的，甚至是其他宣传媒体所不能比拟的。而我们的产品———商品房的市场只是一个城市概念，球迷队伍中的商品房消费者比例很小。在这种情况下，特别是在球队降级后，我们有没有必要再背这个包袱为此我考虑了好长时间，最后还是决定继续做这件事。因为，如果我们现在丢开不管了，球队也就散了，河南的足球事业将长期处于低潮，著名的“中国金牌球市”将不复存在。现在很大程度上是在尽义务，如果没有更适合的企业出现，我们依然会握着这根“接力棒”跑下去。至于说要靠球队来赚钱，这在以前可能想过，但是自从对足球有了认识之后，我就再没有过这样的想法。 　　６ 　　胡葆森认同这样的观点：成功是一种状态，即可持续发展的状态。企业要达到这种状态，就要不断创新，不断学习。 　　主持人：听闻今年你在公司讲的最多的是“创新意识”和“危机意识”，是不是公司在经营和管理上遇到了问题？ 　　胡葆森：对于一个企业来说，生存是一个永恒的主题。发展也应该是为了更好更长久地生存。我们经常讲的“百年老店”、“永续经营”等，都是在讲如何长久地生存下去。英特尔公司葛洛夫总裁讲的“惧者生存”和海尔集团张瑞敏讲的“如履薄冰”都是讲企业决策者在企业发展过程中要具备的危机意识，特别是对于那些在市场上已暂时处于领先地位的企业来说，缺乏“创新意识”，将很快丧失在市场上已取得的优势。只有坚持创新，才能保持企业的核心竞争力。而创新意识的树立，又需要一种氛围，即学习的氛围。从这个意义上讲，企业又必须是一种学习氛围很强的组织。我们从去年开始陆续在物业管理公司、工程公司、装饰公司和全集团范围导入“ＩＳＯ９０００国际质量认证体系”和“海尔工作法”，就是要尽快建立健全经营管理机制，使企业永远处于可持续发展的状态。 　　胡葆森简历 　　胡葆森先生现为河南省政协委员、河南省外商投资企业协会会长、省青年联合会常委、建业发展（香港）有限公司董事长、河南建业（集团）有限公司董事长。 　　胡葆森１９５５年６月出生在河南省濮阳县，１９７３年底毕业于濮阳县第三中学，后回原籍插队劳动；１９７６年１０月被录入郑州大学外文系英语专业学习，１９７９年１１月毕业后进入中国纺织进出口公司河南省分公司工作；１９８２年７月被派往香港工作，其间曾担任香港和国内多家企业重要职务。１９９１年在港创办私营企业，经营房地产业务；１９９６年开始回河南投资。 　　胡葆森勤于思考，爱好广泛，擅长书法，懂音乐，喜收藏。