中国房地产临近周期性低潮

阎雨 原创 | 2006-02-16 22:33 | 收藏 | 投票

中国房地产临近周期性低潮     

 

阎雨

 

中国房地产价格自1998年以来,持续7年以百分比两位数的速度增长,2002年—2005年4月,全国平均住宅用地价格指数在五年时间里上涨了54.2%,京、沪、穗、深等地房地产价格均上涨一倍以上,杭州上涨则超过了200%。当然这其中有其正面的推动力,如经济发展、居民购买力增加、供求关系、农村城镇化等,但其间也蕴藏着大量非理性的繁荣因素。房地产的非理性繁荣如果成分过大,就形成了泡沫,如不及时采取科学措施,势必带来经济风险。

日本自1991年地价暴跌,统计到2001年3月末,全日本平均城市地价指数及东京市区地价指数,分别从各自历史最高点缩减了36.6%、74.0%,成了世界经济史上空前的房地产泡沫。泡沫破灭后,至今15年日本经济尚未恢复元气。

日本经济15年之痛

上世纪80年代后期,日本经济快速回升,出现了历史上少有的繁荣期。日本中央银行为了刺激经济的持续发展,采取了非常宽松的金融政策,这些资金基本上都流入了房地产业,致使房地产价格暴涨。

1986年起,日本房地产价格在短短5年间,地价上涨了2倍多。其中1987年,商业用地和住宅用地价格的年上升率甚至超过了76%。另据日本国土厅公布的调查统计数据,1985年,东京都的商业用地价格指数为120.1(1980年为100),但到了1988年就暴涨到了334.2,在短短的3年间暴涨了近2倍。日本六大城市的地价指数,在上世纪80年代的10年间上涨了5倍,地价市值总额高达40001万亿日元,相当于美国地价总值的4倍,土地单价为美国的100倍。1990年,仅东京的地价就相当于美国全国的土地价格!

1991年,日本房地产泡沫破裂,致使日本经济十多年来一蹶不振。房地产价格的暴跌导致一些涉足房地产业较深的大、中、小企业纷纷倒闭,仅2000年,包括房地产商在内的建筑行业就有6000多家公司破产,占当年破产企业总数的33.6%。2002年,日本有28家上市公司倒闭,其中有三分之一以上是房地产公司,创战后上市企业倒闭的最高纪录。 日本经济步入了战后历时最长的“平成萧条”时期。

房地产泡沫破灭直接引发了日本严重的财政危机,从1991年到2000年,发达国家财政赤字均有不同程度下降甚至出现盈余,惟独日本财政赤字由0.8%猛增为10.1%。同时还出现了通货紧缩和金融危机,房地产泡沫破灭的一个直接后果是给金融业带来大量的呆坏账。日本十大银行中的日本长期信用银行、日本债券信用银行以及北海道拓殖银行相继倒闭,中小金融机构的破产更是接连不断,金融体系剧烈动荡。

日本国土交通省最近发表的地价统计表明,尽管东京等一些大城市部分地段的地价近期出现了上涨,但全国的平均地价依然在继续下跌。如今15年过去了,日本经济依然在低谷徘徊,虽然有了一丝希望,但要使经济回到到健康的轨道上,仍然困难重重,甚至前景暗淡。

同样,由于房地产泡沫引发金融危机的还有1997年的东南亚诸国及东亚的韩国和中国的港澳台。特别是香港,房地产价格回调幅度高达50%,造成有房地产金融业务的银行出现呆、坏帐,银行体系运转失灵,整个经济陷入困境,出现了近十万的负资产者,对整个经济、金融和社会产生了严重的影响。

房地产的波动周期

为何房地产容易引发经济风险和金融危机呢?因为房地产产业链条较长,产业关联度较高,上游涵盖钢材、水泥、物流等行业,下游包括建筑、装饰装修、物业等行业,是经济发展的支柱产业,容易引发大量投资;房地产业属于资金密集型产业,与金融业又属于捆绑型关系,地产金融风险会过分集中在商业银行体系;还有,房地产具有实体经济和虚拟经济兼有的特性,同时兼有投资和消费的功能,房地产商品的虚拟经济特性相对比较隐蔽。

正是房地产这些属性使得房地产经济成了国民经济的领头羊,然而这只羊既能把经济引领到康庄大道,也能带入泥潭和深渊。

当然经济发展不是无序的、不可把握的,不是什么桀骜不逊的怪物,而是具有规律性和客观性的,是一门科学,是可预测和管理的。

管理房地产经济的关键是要建立监测、防范和预警机制,要特别注意其周期的规律和危机前的征兆,做到防患于未然。

世界市场经济各国和地区的房地产均具有很强的规律性,当然由于各国的经济发展程度、地域环境、文化生活等情况不同,各国的房地产波动周期和频率也不尽相同,甚至差别还很大。如美国的房地产波动周期一般为20年,10年左右为上升期;10年左右有下滑期。日本为10年,6—7年上升期,3—4年下滑期(金融危机、经济危机除外);台湾地区为5—6年为一个周期,4年左右为上升期。

中国房地产的也有一定的周期性,要发现其波动频率还要从其发展经历上进行分析。

中国房地产周期波动划可分为四个时期:即1979年-1985年为复苏期,1986年-1990年为发展期,1991年-1998年增长和宏观调控期,1999-至今为高速增长期。

在复苏期,由于中国改革开放刚刚开始,市场经济开始发展,房地产经济还具有很强的计划经济特色,很不成熟,到1985年才有了快速发展。但1986年又很快回落,这期间增长期为6年,下滑期为1年;在发展期,房地产已相对成熟,也迎来了真正意义上的快速发展,并很快达到高峰,但由于1989年国内政治波动,1989年下半年房地产开始全面下滑,次年到了谷底,这期间增长期为3年,下滑期为2年半;在高速增长期和宏观调控期,中国房地产迎来了第一次繁荣,1991年房地产开始提升,1992、1993年极度膨胀,94年开始回落,1997年回到谷底,这次回落引发诸多问题,虽然部分问题最终得到了控制,却留下很多后遗症,特别是金融系统的呆坏帐急剧增加,这期间增长期为3年,下滑期为5年;1999年后中国房地产迎来它的黄金期,自1999年至今连续7年高速增长,幅度之大、地域之广、态势之强可谓史无前例。

很多专家认为中国的房地产周期的频率,大约都是5年发展,2年低落,7到8年为一个周期,但从实际情况分析来看结果未必如此,而今的发展已经连续7年持续增长。由此可见中国的房地产还处于发展阶段,市场经济并不成熟完善,与发达国家和地区相比还具有不确定性。但从房地产发展的进程我们可以看出,房地产的各阶段的起伏周期均未超过10年,而且衰退期和低谷期比较短,而增长期和繁荣期时间比较长。

中国房地产的低谷临界点

连续7年的高速增长,通过其他相关数据和宏观经济指数分析,中国的房地产将面临周期性的低潮:2009年中国房地产将迎来回落期,而且幅度还会很大。得出这一推论的主要依据如下。

其一,政府希望通过宏观调控能够抑制经济过热,实现软着陆。中国房地产经济的起伏期与中国国民经济波动基本相吻合,而目前中国经济增长正呈现放缓的趋势。中央政府大幅调低投资增长目标与投资增长率将为经济结构调整和社会结构调整赢得休整的时间。

其二,中国的房地产价格已趋近峰顶。据美国商务部发布的报告,2003年中期,美国的单栋新建住房的全美中间价格为19.5万美元,全国平均价格为24.2万美元,折合人民币分别为160万元和200万元。美国的单栋住宅与我国同性价比的住宅就是别墅,按照上海和北京的当前价格,类型相当的房子价格均在500~800万元,大约是美国平均水平的2至3倍以上。还有,相关数据显示上海的房地产价格在2001至2004年间上涨近70%,房地产的建设规模只占全国5%的上海2003年至2004年的房贷总额却占到全国的近20%。这上世纪与80年代末的日本东京何其相似。

其三,中国的房价收入比过高。房价收入比(即一套住宅的总价格与家庭年收入的比例)是被世界广泛使用的判断房地产价格是否合理的重要指标。世界银行的标准是5:1,联合国的标准是3:1,美国的比例是3:1;日本是4:1。而在中国,这个比例是大约在10~15:1。香港房地产在1997年崩溃前,房价收入比大约是14:1。

其四,2005年下半年始房地产交易量有所回落。2005年上半年,在我国中低价位、中小套型住房成交量较为平稳的同时,高价位、大套型住房成交量下降较大,商品住宅成交总量下降,空置房面积增加。据国家统计局数据,2005年1月-6月份全国商品住宅销售面积增幅,5年来首次低于竣工面积增幅。如北京,截至6月底,北京市空置一年以上的商品房面积为404.4万平方米,同比增长20.8%,增速比上年同期提高25个百分点。

目前来看,中国房地产还有一段时间的小幅度增长期,再加上2008年的奥运会是中国政府的一件大事,为了社会安定和经济稳健,确保奥运之前及期间的时局稳定、社会祥和,中央政府会采取一切必要的措施保障经济的安全。还有奥运会经济也会在一定程度上带动房地产经济,因此在未来的两年,房地产的宏观调控会有所加强,房价增长的势头会得到一定程度的遏制,一跌到底的可能性不大,但2009年就可能面临下滑的趋势。

对此,中央政府在房地产经济上实施了较为科学、合理的利率、汇率政策,同时在对强土地的市场化供应,规范政府行为上作了努力并积极探索税制改革和加大金融监管力度。这些措施都对防范房地产经济的风险起到了积极作用,并取得了初步成效。

2005年4月,国家七部委联合下文,控制贷款比例和土地划拨及房产交易。现在,除深圳、珠江三角洲少数地方在逆势补涨外,大部分地区已被初步扼制,相关行业经济也在缓缓回落。

(作者系北大资源学院企业管理学院 院长 )

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北京大学经济学院西南分院 执行副院长 北京大学经济学院战略合作办公室 主任
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