房地产,中国经济的梦与痛

阎雨 原创 | 2006-02-16 22:36 | 收藏 | 投票

房地产,中国经济的梦与痛

阎雨

 

房地产成了经济的支柱与晴雨表

7月21日,央行发布:人民币对美元升值2%。就这区区的2%即刻给房产商带来利好消息。次日,北京、上海等地的销售业绩明显提升,特别是带来了一批国际大单买主。房价又回升了!

除了股票,恐怕没有哪个产业能象房地产那样揪动着中国政府和民众的心了。国内外经济、政治上哪怕是一点风吹草动,都能使房地产骤起波澜。

因为兼具实用与投资的双重功能,房地产影响力远在其它产业及行业之上。可以说房地产业既是国家经济增长的支柱、催化剂,又是经济变化的晴雨表。有人测算,房地产的产业拉动系数甚至达到1:2.86。在房地产最为炽热的上海,2004年房地产直接拉动的GDP约为17%,间接影响建筑材料、家电等行业所带动的GDP约为3%到7%,合计共约20%。因此,当经济发展景气指数低落时,房地产就成了提振经济的手段,如在1998年,中央政府就成功地利用了房地产业出色的产业拉动能力而改变了中国经济连续几年的疲软。当防止经济过热成为中国宏观调控的主流意识时,房地产同样又成了众矢之的。

 

              各方利益博弈造就房地产非理性繁荣

 

2002年房地产出现严重的非理性繁荣以来,中央政府的抑制房地产过热的措施和政策就从未间断过。

2003年4月1日,人行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》规定,对部分购房者不再执行优惠住房利率规定;7月国务院发文严格控制土地供给;2004年3月,国土资源部、监察部联合下发“831大限”的“71号文”; 2005年3月16日中国人民银行提高商业银行住房信贷首付10%的比例;同月,国务院办公厅下发被称为 “国八条” 的《关于切实稳定住房价格的通知》;
5月11日由建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部等中央七部门联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。

然而,重棒下的中国房地产价格依然是高歌猛进。2003年全国房屋销售价格四季度同比上涨5.1%, 2004年,全国商品房和商品住宅平均销售价格分别上涨14.4%和15.2%,2005年1-5月份商品房和住宅分别同比增长8.9%和11.3%。

是什么让中国的房地产如此利令智昏又恣意妄为?利益,利益博弈!

首先中央与地方政府在经济增长方式及未来利益分配上的博弈。

由于地方政府对银行拥有支配权,在90年代初期的经济过热中,险些酿成了一场致命的金融危机。90年代中期之后,地方政府手中的金融权力被几乎悉数上收。地方政府赖以主动推动经济增长并能够独立支配的只有土地这一项核心资源了。房地产膨胀得越大,地方政府的收益就越大。而与此同时,它的成本却仍然是零,因为土地的减少,银行的坏帐,资源的衰竭几乎都不是由地方政府来承担最终责任。正是这种成本和收益的极端不对称性,极端本位主义的驱使,使他们开发这一稀有资源几乎达到了毫无节制的程度。

2001年到2003年间,地方政府的土地出让收入为9100亿元,与1998年的67亿相比增长近140倍!而在1998年-2003年的5年间,全国发行国债也不过9300亿元。除此之外,在整个房地产的建设、交易的过程中,政府税、费收入占到了房地产价格的将近30%~40%左右。而这些滚滚而来的财富大都流进地方政府以及与房地产相关部门的口袋。

其次,央行与外资在汇率变化上的利益博弈。

人民币升值的呼声由来已久,一些海外机构投资者纷纷斥巨资投资中国房地产行业,这其中也不乏有一些豪赌人民币升值的预期,最具代表的就是美林集团、摩根士丹利、新加坡凯德置地等中国地产投资上系列大动作。7月21日央行突然宣布上调人民币汇率,人民币升值的预期已经获得实现,这就意味着人民币再次升值的机率已经大大提高,这就为实现汇率的套利提供了更为有效的依据,同时也更加坚定了热钱涌入地产业的信心。

 

另外国内投资渠道不畅、形式单一,特别是中国股市造假作弊成风,使其失去公信力和诚信度,其它投资由于制度建设或监督执行不到位,到处充满不可预期的风险,投资者更愿意投资看得见摸得着房地产,而忽略了其他行业,使投资资本高度集中在房地产上,自然使价格逆风飞扬。

 

房地产过度繁荣给中国经济带来的风险和危机

从表象看,似乎各方参与者都由于房地产价格的暴涨而成了赢家。但中国今天的购房者几乎全部都是以银行按揭的方式付款的。这意味着,如果长期利率上升或房地产价格暴跌,甚或这两种坏情况同时出现,这些购房者就马上可能沦为“负 翁”一族,这就加剧了金融业的风险,银行同样成为受害者。无论房地产如何发展,农民都是毫无疑问的现实受害者,80年代之后,农民承包地被征用总数达到9800万亩。保守的计算,如果每亩地农民丧失财富5万元,那么农民这20多年在土地上丧失的利益就达到5万亿之巨。如果房地产开发过盛,失地农民的不稳定将成为新的政治风险。房地产长期过度繁荣,社会资源大量被侵占,将导致购买力无法支撑的恶性循环,最终导致整个房地产市场崩盘。

中央政府不仅要单独承受房地产所带来的显在的金融风险、国土资源浪费的成本,也要单独承受房地产所可能带来的诸如财富分配失衡等一系列的隐性的政治信用成本。

要使房地产既成为国民经济的火车头的牵导作用,同时又必须避免出现过多泡沫给中国经济带来致命的风险,就必须进行多方位、多角度、以制度建设和体制改革为中心的综合治理措施。特别是要加快土地市场化的改革,加快财政税收体制的改革,加快房地产融资体制的改革,建立起房地产业持续健康发展的长效机制。

地产价格稳中提高是发展趋势

那么,综合治理后的房地产会不会出现价格暴跌甚至是崩盘呢?从理性的角度分析,这种情况出现的可能性不大。

其一,中央政府宏观调控的能力决定了房地产的大致走向,因为房地产的暴跌必然导致金融大波动,金融危机直接关系国家社会的稳定,这是中央政府要死保的。宏观调控并非要打击市场,而是规范市场。调控后的房地产企业将根据自身特点,更加细分,更加专业。

其二,由于城市化步伐加快、城市旧区改造、城市居民消费结构变化的需求,从供求关系来看,国内房地产商品,特别是居住房,内需潜力巨大,用于住房消费方面的支出将会不断增加,必将拉动房地产的发展。

其三,为了国家的和谐发展和长治久安,国家必然保护土地资源,土地的供给弹性减小。人们为了赚取土地价格上涨的资本所得,相当量的资金投入房地产,保证了房地产价格的稳中有升。

其四,目前房地产国际资金在亚洲投资主要集中在日本东京。不过,由于人民币升值导致的资金流动,将促使资金流向中国国内的资产领域,其主流是房地产,中国将成为房地产投资的新方向。近一年来,海外资本仅仅投资北京房地产业的项目就将近20个,总建筑面积在500万平方米以上,涉及投资总额近30亿元人民币,投资方所在国家包括新加坡、美国、日本、加拿大、英国、荷兰、德国、印尼等。从资金流向看,外资进入内地房地产业呈现增长的趋势。国际资本的进入将为房地产的发展提供新动力。

 

个人简介
北京大学经济学院西南分院 执行副院长 北京大学经济学院战略合作办公室 主任
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