京城房市悄然降价

很多伶牙俐齿的人物最近也少说话了。

  不过，房地产政策却在一点一点地出台。乍一看这些对开发商有些不利，但是事实并不是如此。所有的政策，不是要难为哪一个人，真正的目的在于规范市场。

  如果演员在一个坑坑洼洼的舞台上跳舞，即使演技高超，他也不能完全发挥真实水平，观众所看到的只是畸形的“杂技”，“杂技"也可以带来一乐，甚至比舞蹈还精彩。但是舞台就是舞台，坑坑洼洼的要填平；舞台就是表演舞蹈的，跳舞的人要摈弃“杂技”。

 
  让人发笑的是，舞台逐渐在抹平，跳舞的环境越来越好了，可是跳舞的人潜移默化地成了习惯了演“杂技”。于是对改造舞台不能理解，甚至怨怒。

  据说“90平米”大限出来的时候，有个开发商哭，这是演员敬业的赤诚，说明他很爱这个行业，充满了感情。也有人说，这个政策“怎么出来的，让他们怎么收回去！”此言出在河北某个地方，河北房协的人是都听见了。

  但是，仔细看看这些修正舞台的“规则”，对所有有利而无害。
青岛投入了400万元在该市做了调查，发现所做的小户型占80%了，远远超过了“70%”。再说了，“70%”的大限，不是留出了“30%”的大户型余地，只要你符合规则，你爱做多大做多大。人家没有说要砍你脑袋。那你哭什么？ 嚷嚷什么？你反思一下，是不是居心不良，还想在舞台上浑水摸鱼玩“杂技”，甚至打算跳脱衣舞？

  日本人在中国看98平米的房子之后，评论说还没有他们70平米的房自大。这说明了什么？不过很多人比较土，没有出过国门，不知道国际行情。但是你得多多看电视、报纸、资料啊，看看人家40平米的两房是怎么做的、70平米的三房室怎么做的啊？

  如果这样的房子作出来了，过去花40万买一套100平米的置业者再拿同样的价钱来买你的“70平米”的房子，你是赚了还是陪了？ 这个帐如果不会算，可以请教一下上幼儿园的孩子。

  当然了，这个时代的营销有一个很大的特色：“话语营销”。这在房地产界最为明显，过去人们注意到几个字眼：“概念营销”。比如SOHO什么，那样的新花样、新名词把置业者的眼球全吸引住了，房子全卖了个好价。后来打概念的多了，也就没有什么新鲜的了，营销技巧又翻了花样。这个应该是潜移默化的，有人总是再说房子会涨价、会涨价，把老百姓吓着了，于是他们开始狂卖，买的多，价真的涨了；有人说房子是卖方市场，老百姓于是慌了神，于是就是信以为真，感觉市场的主体是生产者、销售者，从而忽略了消费者的主体性，所以在买房时跟着市场走，被“虚拟的市场主体”要挟着狠掏腰包。

 
  于是，语言在房子销售时发挥了巨大的作用，掌握媒体的人制造各种言论，渲染各种氛围，本来就无所适从的消费者就更无所适从，房子不是洗衣粉之类的小件，也不是自行车之类的可以用同样用途的工具可以替代的生活品，该买的必须买，没有选择的权利，只能“任人宰割”了，宰的人多了，被宰的人也多了，于是大家都麻木了，接受高价、强卖高价就成了习惯，在这种“集体无意识”之下，房地产发展成了今天这个样子。

  回顾当年的彩电市场，最初有钱也难买到，必须凭“票”购买（有点相当于房地产市场上的号），后来随便买，在后来就是高价买好的，在后来就是降价、便宜也可以买好的。房地产是市场上的一种产品，虽然比较特殊，但是基本的市场规则还是有的。市场，就是有涨有落，离开这个规律不叫市场。房地产市场化上的产品也应该有这个规律。这两年涨的很厉害，没见落价。但是，有些市场细节还是值得分析的，一是空置率很高，生产者总得处理“库存”吧？要不资金怎么流转？虽然开发商都很有钱，但是，5000万解决对可以难死一个开发商，只是有银行和地方政府帮他们死撑，但是调控之后（有点官员开始被规整起来了，相关开发商靠谁去呢？），靠山倒了，这些开发商不使劲销售产品日子不大好过，总得想办法促销阿！

  其二，中国的房地产市场的背景和任何国家都不同，外国的房地产市场是基于自由市场发展起来的；而中国房地产是在计划经济改革之后的、住房体制改革滞后发展起来的，市场规则几乎没有形成，经过这20年的歪歪扭扭，小孩应该都到了会走路的时候了，垄断（尤其是价格垄断）的色彩今后要松动了。

  同时，外国的房地产市场最初是基于自由竞争、正常消费的背景下开始的；而中国的房地产市场大踏步是从98年开始的，那时是为了应付东南亚金融危机而采取的“扩大消费、拉动内需”的调控背景。当时，为了应对金融危机，采取的“积极政策”扩大内需，促进消费，大力推行住房改革、极大限度地方开房地产市场，鼓励大宗消费，以大笔买卖及贷款消费来拉动“内需”。但是，“积极政策”只是阶段性的措施，是应对危机的策略，毕竟不是长远之计，在任何国家，所有政策都应该是前后呼应，有放有收，善始善终，张弛有度，如果某一阶段性的政策持续进行二不收回来的话，最初的积极的作用会随着时事的变化而减退，负面作用会越来越强，甚至抵销预期的积极作用。截至2006年，为了扩大内需而鼓励的房地产大笔交易、大宗消费政策已有8个年头，金融危机也早已过去了，“积极政策”该善后了，放开的应该是收回的时候了。

  其三，房地产放开是在“计划经济”向市场转变之后，最活跃的时候是“十五计划”时期，这个行业对gdp的贡献特别大，这正迎合了当时的主要目标：经济；而当下及以后是“十一五规划”，核心虽然仍旧是经济，但是，形势与以往不同：贯彻科学发展观，建设和谐社会。如今的住房问题引发的社会问题比过去的“计划经济体制”下的住房问题还要多（那时不用天天愁着去银行还贷，最大的压力无非是住得挤一点，可心情是舒畅的、家庭是幸福的、工作的顺利的），要把社会搞和谐，居住问题是核心，如果大量的人都在愁房租、愁还贷，肯定会影响各阶层的对立情绪，不利于老百姓安居乐业，也不利于社会稳定，更不用谈和谐。所以，今后的调控必须要加强。

  其四，政府的主要职能包括两大方面：发展经济（维持社会运转的物质基础）、管理与协调社会关系（维持社会的正常秩序）。前者是机器上的燃料，提供能量，后者是润滑剂，保障机器安全运行，两者缺一不可。老百姓的吃穿住行用都是能力，目前基本都可以满足了；但是出穿住行用的供应比例则是润滑剂。显然，住是当前的大问题，很多人在房子上发愁，有的青年因为房子而接不了婚，这个是一个大问题。2006年3月14日，温家宝总理在十届全国人大四次会议闭幕后会见中外记者时表示：“我最觉得痛心的问题，是在我这3年的工作中，还没能够把人民最关心的医疗、上学、住房、安全等各方面问题解决得更好。但是，中国的总理懂得一个道理，就是知难不难，迎难而上，知难而进，永不退缩，不言失败。”总理将住房列入最觉痛心的问题之一，这也是购房者“头疼”的问题。要维持社会良好秩序，这个问题需要好好协调。如今，该让开发商赚的钱也赚够了，腰包该鼓也鼓了，该享受的也让人们享受了，可以说开发商这个特殊群体的需要已经基本满足了，是该解决买房者的问题了。政府需要发挥其职能，对行业进行持续性的调控与与规范。调控是手段，不是目的，真正的目的是规范，在规范了之后实现和谐，商人能赚钱（赚钱是商人的本性，我们需要鼓励他们赚钱），百姓能安身（安身是老百姓的基本需要，我们需要为他们提供保障）。

  其五，房地产是一个特殊的行业，真正关系到国计民生，这个行业本身是需要国家重点关注和调控的。同时，这个行业如今有点失控，2005年的调控政策本质上是好的，但是收效却是不尽如人意，居高不下的房价在调控之后不降反涨，只能说力度不够。从物价管理层面讲，物价局本来是需要出来一个指导价的，但是他们没有；作为国家每年数万亿交易量的房地产，房价的成本、收益应该是受到相关监控（工商管理的职责）的，但是没有。房价中收益和成本之间的关系如今已经畸形了，据从业者交底：盖两栋一样的房子，只要买出去一栋，成本就全部收回来了，另外一栋就算整个打包只卖一毛钱，就白赚了。所以，审计部门、物价部门、工商部门今后还需要对此进行重点“关照”。

  最后，调控和规范会逐渐见效，部分在房地产起到负面作用的人被“双轨”、处理了，这一点特别重要，对抗政策的行为今后至少不会像过去那么嚣张，积极响应会逐渐彰显，小户型的增多，即使单位建筑平米的房价仍旧居高，但购房者的总体支出会降低，今后的老百姓收益的机会会越来越多。