京城房市悄然降价

姜明 原创 | 2006-08-07 17:26 | 收藏 | 投票 编辑推荐
关键字:房地产 宏观调控 房价 降价 


  度过了沉默六月,最近房地产又热闹了。90平米、70%、中小户型……等字眼成了行业的茶余饭后谈资。


很多伶牙俐齿的人物最近也少说话了。


  不过,房地产政策却在一点一点地出台。乍一看这些对开发商有些不利,但是事实并不是如此。所有的政策,不是要难为哪一个人,真正的目的在于规范市场。


  如果演员在一个坑坑洼洼的舞台上跳舞,即使演技高超,他也不能完全发挥真实水平,观众所看到的只是畸形的“杂技”,“杂技"也可以带来一乐,甚至比舞蹈还精彩。但是舞台就是舞台,坑坑洼洼的要填平;舞台就是表演舞蹈的,跳舞的人要摈弃“杂技”。

 
  让人发笑的是,舞台逐渐在抹平,跳舞的环境越来越好了,可是跳舞的人潜移默化地成了习惯了演“杂技”。于是对改造舞台不能理解,甚至怨怒。


  据说“90平米”大限出来的时候,有个开发商哭,这是演员敬业的赤诚,说明他很爱这个行业,充满了感情。也有人说,这个政策“怎么出来的,让他们怎么收回去!”此言出在河北某个地方,河北房协的人是都听见了。


  但是,仔细看看这些修正舞台的“规则”,对所有有利而无害。
青岛投入了400万元在该市做了调查,发现所做的小户型占80%了,远远超过了“70%”。再说了,“70%”的大限,不是留出了“30%”的大户型余地,只要你符合规则,你爱做多大做多大。人家没有说要砍你脑袋。那你哭什么? 嚷嚷什么?你反思一下,是不是居心不良,还想在舞台上浑水摸鱼玩“杂技”,甚至打算跳脱衣舞?

  日本人在中国看98平米的房子之后,评论说还没有他们70平米的房自大。这说明了什么?不过很多人比较土,没有出过国门,不知道国际行情。但是你得多多看电视、报纸、资料啊,看看人家40平米的两房是怎么做的、70平米的三房室怎么做的啊?


  如果这样的房子作出来了,过去花40万买一套100平米的置业者再拿同样的价钱来买你的“70平米”的房子,你是赚了还是陪了? 这个帐如果不会算,可以请教一下上幼儿园的孩子。


  当然了,这个时代的营销有一个很大的特色:“话语营销”。这在房地产界最为明显,过去人们注意到几个字眼:“概念营销”。比如SOHO什么,那样的新花样、新名词把置业者的眼球全吸引住了,房子全卖了个好价。后来打概念的多了,也就没有什么新鲜的了,营销技巧又翻了花样。这个应该是潜移默化的,有人总是再说房子会涨价、会涨价,把老百姓吓着了,于是他们开始狂卖,买的多,价真的涨了;有人说房子是卖方市场,老百姓于是慌了神,于是就是信以为真,感觉市场的主体是生产者、销售者,从而忽略了消费者的主体性,所以在买房时跟着市场走,被“虚拟的市场主体”要挟着狠掏腰包。

 
  于是,语言在房子销售时发挥了巨大的作用,掌握媒体的人制造各种言论,渲染各种氛围,本来就无所适从的消费者就更无所适从,房子不是洗衣粉之类的小件,也不是自行车之类的可以用同样用途的工具可以替代的生活品,该买的必须买,没有选择的权利,只能“任人宰割”了,宰的人多了,被宰的人也多了,于是大家都麻木了,接受高价、强卖高价就成了习惯,在这种“集体无意识”之下,房地产发展成了今天这个样子。


  回顾当年的彩电市场,最初有钱也难买到,必须凭“票”购买(有点相当于房地产市场上的号),后来随便买,在后来就是高价买好的,在后来就是降价、便宜也可以买好的。房地产是市场上的一种产品,虽然比较特殊,但是基本的市场规则还是有的。市场,就是有涨有落,离开这个规律不叫市场。房地产市场化上的产品也应该有这个规律。这两年涨的很厉害,没见落价。但是,有些市场细节还是值得分析的,一是空置率很高,生产者总得处理“库存”吧?要不资金怎么流转?虽然开发商都很有钱,但是,5000万解决对可以难死一个开发商,只是有银行和地方政府帮他们死撑,但是调控之后(有点官员开始被规整起来了,相关开发商靠谁去呢?),靠山倒了,这些开发商不使劲销售产品日子不大好过,总得想办法促销阿!


  其二,中国的房地产市场的背景和任何国家都不同,外国的房地产市场是基于自由市场发展起来的;而中国房地产是在计划经济改革之后的、住房体制改革滞后发展起来的,市场规则几乎没有形成,经过这20年的歪歪扭扭,小孩应该都到了会走路的时候了,垄断(尤其是价格垄断)的色彩今后要松动了。


  同时,外国的房地产市场最初是基于自由竞争、正常消费的背景下开始的;而中国的房地产市场大踏步是从98年开始的,那时是为了应付东南亚金融危机而采取的“扩大消费、拉动内需”的调控背景。当时,为了应对金融危机,采取的“积极政策”扩大内需,促进消费,大力推行住房改革、极大限度地方开房地产市场,鼓励大宗消费,以大笔买卖及贷款消费来拉动“内需”。但是,“积极政策”只是阶段性的措施,是应对危机的策略,毕竟不是长远之计,在任何国家,所有政策都应该是前后呼应,有放有收,善始善终,张弛有度,如果某一阶段性的政策持续进行二不收回来的话,最初的积极的作用会随着时事的变化而减退,负面作用会越来越强,甚至抵销预期的积极作用。截至2006年,为了扩大内需而鼓励的房地产大笔交易、大宗消费政策已有8个年头,金融危机也早已过去了,“积极政策”该善后了,放开的应该是收回的时候了。


  其三,房地产放开是在“计划经济”向市场转变之后,最活跃的时候是“十五计划”时期,这个行业对gdp的贡献特别大,这正迎合了当时的主要目标:经济;而当下及以后是“十一五规划”,核心虽然仍旧是经济,但是,形势与以往不同:贯彻科学发展观,建设和谐社会。如今的住房问题引发的社会问题比过去的“计划经济体制”下的住房问题还要多(那时不用天天愁着去银行还贷,最大的压力无非是住得挤一点,可心情是舒畅的、家庭是幸福的、工作的顺利的),要把社会搞和谐,居住问题是核心,如果大量的人都在愁房租、愁还贷,肯定会影响各阶层的对立情绪,不利于老百姓安居乐业,也不利于社会稳定,更不用谈和谐。所以,今后的调控必须要加强。

  其四,政府的主要职能包括两大方面:发展经济(维持社会运转的物质基础)、管理与协调社会关系(维持社会的正常秩序)。前者是机器上的燃料,提供能量,后者是润滑剂,保障机器安全运行,两者缺一不可。老百姓的吃穿住行用都是能力,目前基本都可以满足了;但是出穿住行用的供应比例则是润滑剂。显然,住是当前的大问题,很多人在房子上发愁,有的青年因为房子而接不了婚,这个是一个大问题。2006年3月14日,温家宝总理在十届全国人大四次会议闭幕后会见中外记者时表示:“我最觉得痛心的问题,是在我这3年的工作中,还没能够把人民最关心的医疗、上学、住房、安全等各方面问题解决得更好。但是,中国的总理懂得一个道理,就是知难不难,迎难而上,知难而进,永不退缩,不言失败。”总理将住房列入最觉痛心的问题之一,这也是购房者“头疼”的问题。要维持社会良好秩序,这个问题需要好好协调。如今,该让开发商赚的钱也赚够了,腰包该鼓也鼓了,该享受的也让人们享受了,可以说开发商这个特殊群体的需要已经基本满足了,是该解决买房者的问题了。政府需要发挥其职能,对行业进行持续性的调控与与规范。调控是手段,不是目的,真正的目的是规范,在规范了之后实现和谐,商人能赚钱(赚钱是商人的本性,我们需要鼓励他们赚钱),百姓能安身(安身是老百姓的基本需要,我们需要为他们提供保障)。


  其五,房地产是一个特殊的行业,真正关系到国计民生,这个行业本身是需要国家重点关注和调控的。同时,这个行业如今有点失控,2005年的调控政策本质上是好的,但是收效却是不尽如人意,居高不下的房价在调控之后不降反涨,只能说力度不够。从物价管理层面讲,物价局本来是需要出来一个指导价的,但是他们没有;作为国家每年数万亿交易量的房地产,房价的成本、收益应该是受到相关监控(工商管理的职责)的,但是没有。房价中收益和成本之间的关系如今已经畸形了,据从业者交底:盖两栋一样的房子,只要买出去一栋,成本就全部收回来了,另外一栋就算整个打包只卖一毛钱,就白赚了。所以,审计部门、物价部门、工商部门今后还需要对此进行重点“关照”。


  最后,调控和规范会逐渐见效,部分在房地产起到负面作用的人被“双轨”、处理了,这一点特别重要,对抗政策的行为今后至少不会像过去那么嚣张,积极响应会逐渐彰显,小户型的增多,即使单位建筑平米的房价仍旧居高,但购房者的总体支出会降低,今后的老百姓收益的机会会越来越多。


  此外,物价的波动是曲线型的,不是射线型的。只要到达高峰值就会回落,到达低峰值会上扬。当前的房价以及趋近于高峰值了,回落势在必得。总的来看,2006年房价会继续上扬,以填充峰值前夕的空白,在2007年,房价会逐渐回落,2008年前后,中国房地产价格会回归理性,接近于正常水平。据观察,北京的房地产已经开始回落(只是局部的现象,总体还在涨)。从常规市场来看,物价回落有三种形式:一、直接降价;二,折扣;三,赠品。目前北京房价回落的形式已经出现了后两者。直接降价短期内估计不会太明显,但是一定会出现,只是时间的问题。

附录:北京部分打折楼盘(数据来自新浪房产)
珠江帝景 送全套家私
又 一 城 享99折优惠
合生国际 享99折优惠
清 芷 园 赠会所年卡
新怡家园 赠送LG电器
皇后大道 90.3折优惠
月 亮 湾 享97折优惠
无    双 1.5万元优惠
达华依云 享98折优惠
……
布 鲁 斯 享99折优惠
远洋自然 享99折优惠
又 一 城 享99折优惠
龙吟半岛 获96折优惠
星河皓月 赠送地下室
上 河 村 赠送地下室
……

 

个人简介
京城生活…… 小老百姓……
每日关注 更多
赞助商广告