十问“物业税”（上）
一个牵涉到近六亿中国城镇居民利益的重大政策，在百姓的不知不觉和毫不知情的情况下，未经公众的任何听证、议政和“民主参与”，有关部门的官员私下就要准备把它“空转实”了。
10月15日，就在中共十七大召开的当天，在中国的各大网站上，一条有关新的税种征收的新闻一下子绷紧了不少人的“神经”，并以几何级的速度迅速传播开来：有媒体报道，国家税务总局相关负责人在一次新闻发布会上明确表示，“目前正在积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作”。该媒体还“信誓旦旦”的引用“权威人士的透露”：“明年有望在现有10个试点城市中选择部分城市进行‘实转’”。
此消息一出，在本来就分外“敏感”和“脆弱”的中国房地产市场炸开了锅。虽然对普通人来说，物业税似乎还是一个陌生的“新事物”，但几乎所有人都知道，物业税的“实转”及开征，标志着政府又要在住房和土地等不动产上加税了。它不仅“含金量”高，在有些国家是数一数二的大税种，而且还不能像现有的其他房地产方面的税费那样“一次完成”，房产和地产方面的应税人群，年年都要为此交出“真金白银”。
如此“重拳”，也就难怪在社会和房地产市场上会“一石激起千层浪”。尤其是在房地产市场各方利益空前博弈和房价“多空相争”的关键时刻，物业税的“实转”，更是引发利益各方的“强烈反响”。叫好者大唱赞歌，反对者也是“声嘶力竭”。而所有这些“强烈反弹”，也把人们也引向更多的疑问和思考。
一问：开征物业税“师出何名”？如不能大幅降低房价，还有多少“必要”
虽然对财经界、尤其是房地产方面的人士而言，物业税并不是一个“新名词”，但真正了解物业税的实际内涵，特别是“中国特色”物业税的确切含义和影响的，不仅业内人士知之甚少，就连一些所谓的“房地产专家”也道不出个所以然。
实际上，早在2003年中共中央十六届三中全会发表的《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中，“物业税”的提法就第一次出现在高层官方的权威文件上。“决定”指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。后来的五中全会又进一步把“稳步推行物业税”作为我国“十一五”进行税制改革的重点之一。
在当时提出物业税有一个基本的背景，这就是通过开证物业税，把以往房价成本中需一次性缴纳的房地产税费、特别是数额巨大的土地出让金，以物业税的名义改为按年收取。在当时，土地出让金一般占到了房价的三分之一至二分之一。开证物业税后，住房土地使用权期限为70年，在房价总成本中占到很大比例的土地出让金，也就可以分为70次分别缴纳。通过大大降低房价成本中的税费水平，从而大幅降低房价的水平，降低买房者的“门槛”，以使绝大多数的普通百姓买得起房。在最早准备进行物业税试点的广东省，根据有关人士分析预测，开证物业税后，“房价最高可下降39%”。
除了大幅降低房价以外，当时提出开证物业税还有一个重要的原因，就是防止在错误的政绩观下，地方官员通过“卖地财政”，不当获取和肆意挥霍土地收益，寅吃卯粮，爷卖仔地。物业税的按年收取，使地方政府的卖地行为从财力上失去了动力。
但到了4年后的今天，当人们再一次提起物业税的时候，它的含义已“今非昔比”，甚至发生了“质”的变化。今天当有关部门重提物业税的时候，政策的“目标定位”，已经再也不是当初的“大幅降低房价”了。在今年初由中国税务学会学术研究委员会“完善税制改革研究”课题组的一份报告中就明确提出，“物业税就是房产税”。并认为，“作为房产税，不能将目前房地产开发建设环节收取的多项税费纳入其中”。这份报告还特别指出，“土地出让金实质上是政府收取的使用国有土地的租金，其与房产税是两个不同性质的收入，而且土地出让金是当前城市地方政府的重头收入，将其归并到物业税分70年收取也是不现实的”。因此，土地出让金“不宜一并纳入房产税”。
有人说，这份报告，实际上代表了现在税务部门在物业税上的“主流思想”。但如果将要“实转”的物业税真的以此来操作的话，那么这样的“物业税”不仅要远远的超出当初中央文件所说的“开征统一规范”、“取消有关收费”的界限，而且最主要的，它还必将损害老百姓的利益。因为如果以“抑制投机者炒房”为由，不加区分的一律再按年收取物业税，这样“税改”的结果，只能是进一步加重老百姓的负担。
这里就提出一个十分重要的问题，我们将要“实转”和实行的，究竟是一个可以使房价大幅降低的“物业税”，还是一个不断加重买房者负担的“物业税”？
二问：不加区分的“物业税”，会不会造成重复收费收税
根据国家税务总局网站上2004年的解释，“物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之配套的设备、设施和场地”，“物业税即指房地产税或不动产税”。在国际上，物业税有时干脆被称为“地产税”或“财产税”，针对的就是土地、房屋等不动产，它征收的对象，是土地和房子的所有人和拥有者，并要求他们每年都缴付一定税款，税值也是随地价和房产的升值而提高。
“温习”这些“国际惯例”中的“物业税”的概念，关键还是要使人可以清楚的了解物业税其中的一个基本的核心： 物业税不仅包括房产税，而且也包括地产税，是涵盖了所有房地产方面不动产物业的税费总和。
有了这些基本的概念，再去分辨物业税是否有“重复收税收费”之嫌，就有了是非判断的依据了。
对于现在的房地产市场来说，购房者所买商品房，如果在税制设计上没有“遗漏”掉应缴而未交的税种和税费，那么物业税所包含的“统一规范”的税费总和，就应该和现今所有的房地产方面的税费总和相等同。据有关人士统计，在现在的商品房中，税费不仅包含了70年的住房土地出让金，而且还包括了房地产开发销售阶段的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、企业所得税等，此外还有房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等等。附加到房地产方面的各种“费”的更是多的五花八门。可以说这方面该收的税费不仅基本不少，而且还有相当部分属于“不当收费和摊派”之列。
既然在现在的房地产市场中该收的税费基本不少（带有抑制炒房和调节过度占有房地产的“资源调节税”除外），这就意味着对普通的商品房购买者来说，传统意义上的“物业税”已经是应缴尽缴。这点，从我国物业税收取标准的设计也可以看得出来。据介绍，当初拟定的我国物业税税赋水平有一个基本原则，即它的规模和标准，和现有房地产方面所有税费的总和“基本相当”。在这样的情况下，新开证的物业税，如果不加区分的叫那些已经缴纳了各种房地产税费的商品房购房者，另外再按年缴纳物业税，当然就是一种地地道道的“重复收税收费”。
有人会问，如果是这样的话，是不是就没有办法从税费上对那些大肆投机商品房，炒买炒卖、哄抬房价的炒房者，进行有效的“经济制裁”了吗？并非如此。国家还可以用“土地和房屋资源过度占用税”的名义，对超出个人自用标准以上的炒房者实行高额征税，这样，不仅可以起到有效打击炒房者的投机行为，而且也可避免伤害一般的普通购房者。
三问：物业税的征收，该不该城乡有别？
农民和城镇低收入群体，会不会被物业税“误伤”？
实际上，在中国城乡300多亿平方米的居民住房的房产中，缴纳过各种房产、地产税费，物业税上可能造成“重复收税收费”的商品住房，还只是其中很少的一部分。在大量的存量房中，绝大多数还是属于过去基本上未缴纳过房地产税，或者至少是未缴全房地产税的居民住房。
根据统计测算，我国现在的城镇居民住房刚刚100亿平方米出头。农村居民现有的住房面积，则高达225亿平方米（7.37亿农村人口 ×估算的人均30.5平方米）。除了在城镇20多亿一点的商品住房缴纳过各种房地产税费（也就是相当于物业税）以外，其余百分之九十以上的居民住房，尤其是农村的200多亿平方米的农民住房，基本上在过去没有缴纳过各种房地产税费。
除了农民以外，在中国的城镇，大约还有四分之三以上的居民住房没有缴纳（或未缴全过）各方面的房地产税。而在这其中的大部分居民，他们的人均的住房面积只有15平方米左右。而恰恰正是这些买不起现在商品住房的普通民众，他们现在所依居的，还是过去福利分房时候的单位或国家所分的老旧公房。这些老旧房虽然也早已“房改”，但基本上也享受了“免税免费”的优惠。
从理论上讲，所有这些从来都没有缴纳过、或者大多数的房地产税都未缴纳的住房，不管是“姓城”还是“姓乡”，都是物业税征收的对象，国际上的惯例也是如此。这里就引出一个问题，物业税的征收，该不该在政策上城乡有别？是不是只能在城镇征收，农村就可以免除？该不该在具体的税率设计上，使社会中的弱势群体可以少缴、甚至免缴？
对弱势群体的征税上的政策倾斜，在具体细节制定上没有难度。关键还是城乡在物业税的征收上该不该实施不同的政策。
按道理，“法律面前人人平等”，税收政策也不应该例外。税改方面的一个内容，就是如何促进城乡税制的“一元化”。但是，如果行将“实转”的物业税，在开征后没有政策上的区别对待，对平均收入只有城镇居民三分之一的农民以及生活在平均线以下的城市贫民这些社会的“弱势群体”，也统统要求每年缴纳物业税，没有任何政策上的优惠，势必就背离了税收在社会二次分配中应起的“调节社会财富分配、促进社会公平的”基本功能。所以，在物业税的征收上，城乡在政策上必然要体现差别。
但事情如果只是这样就简单了多了，事实上在农村，两极分化、贫富不均同样也十分严重。如果物业税在农村对所有的农民都一律免收，那么对缴纳物业税的城市普通市民来说，就显得十分的不公。有的农村的先富阶层，人均的住房面积都在上百平方米以上，不少还是独门独院的大别墅，占用的土地高达数亩之多。如果这些人就是因为占了一个“农”字光，“划分”在了免缴或少缴物业税的行列中，而那些住房面积或房屋占用土地只有这些“富农”的几分之一、甚至十几分之一，居住条件也远比“富农”们的“乡间别墅”要落后多的城市居民，却要缴纳更多、或者是税率更高的物业税，这样的税改结果，同样也是一种“打贫济富”，违背了征税的宗旨和税改的目的。
所以，在物业税的征收上，既不能把以城乡为界、以户籍来划分，作为这项新税种是否实施的“分界线”，也不能忽略收入的差别，不加区分的以同一的标准进行运作。
四问：房改房和商品房，物业税的征收该不该区别对待
解决了物业税实施中商品住房的“重复收税收费”和“城乡差别”以及对城市弱势群体的政策优惠的问题，紧接着的事，就是在全国城市中100多亿平方米的住房在征收物业税时，如何进行具体的政策细分。
众所周知，在中国城镇的上百亿平方米的居民住房中，除了少量的老宅是继承下来的私房，以及20多亿的商品住房外，估计在六七成以上的大多数，还是98年房改中福利分房的产物，也就是人们俗称的“房改房”。当然，在20多亿的商品住房中，也有不少是国家机关和国有企事业单位购买，然后再以“房改房”的名义，“论资排辈”的进行分发的。
一个谁也不能否认的事实上，这一轮以突击分房为特征的所谓“房改”，基本上没有什么公平可言。一些国家机关拿着纳税人的钱和“乱收费”所得来的“小金库”收入，一些垄断的国企靠着国家的政策优惠和对老百姓的盘剥所攫取的暴利，纷纷在“分房末班车”上大显身手。有的“强势部门”房改后，每人手上都有2套以上的住房；有的掌管大权的“实力官员”，“房改”后一下子就名正言顺的捞取了数百平米的豪宅。而对那些没有财力保障实施房改的单位和职工来说，“无钱买房”和“无房可分”，使“房改末班车”的最后的优惠，成了“水中望月”。虽然在国家的房改文件中还有所谓的“货币化分房”政策，但不仅每平方米的“货币化的标准”仅仅只有房价实际的几分之一，甚至是十几分之一，而且就是这些少得可怜的“补贴”，在绝大多数单位也成了“泡影”。
所以，中国的这一轮房改，使社会成员之间的贫富差别一下子远远拉大。有权有势者不仅工资高、福利好，而且“房改房”也更多更大；弱势群体不仅收入低、待遇差，而且不是仅有很小的“房改房”，就是什么也没有。这样“房改”的结果，使有的人一夜暴富，成为拥有百万、甚至数百万豪宅的“房豪”，而有的人却还只能“一无所有”。而且为了解决最基本的住房问题，还必须“倾家荡产”做房奴，甚至连房奴也做不起。
这里需要特别指出的是，这些靠着国有资产和财富实行“房改”而一夜暴富、获取超标准、高价值“房改房”的强势群体，不仅绝大多数没有尽了缴纳土地出让金的义务，而且也免缴了大部分的房地产方面的税费。这对缴纳过土地出让金和方方面面房地产税费的人群来说，实际上构成了一种最大的社会不公。
所以，在中国的房改已经大大的有失社会公平正义背景下，物业税是开证，实际上就应该起着一个“纠偏”的作用。它不仅不能再重蹈过去“富者越富、穷者越穷”的错误政策的“马太效应”的覆辙，而且还必须在税收政策的制度设计上，弥补过去有失公平的所带来的贫富差别。
站在这样社会公平正义的角度，物业税在政策的设计上，就应该对那些“超标准、高回报”的“房改房”最大受益者给以“重点的照顾”。正是这类社会强势群体，应该成为物业税重点征收的对象和“主攻目标”。现在的问题是，物业税的政策设计者和实施者，在社会阶层中基本上也属于这样的“利益群体”，他们能够对自己进行彰显社会公正、“调节贫富不均”的“革命”吗！
五问：生存必须的居民住房和盈利致富的工商用房，谁更应为物业税买单
在今天的关于物业税的讨论中，几乎所有的话题，都是围绕居民的住房展开。似乎除了居民的住房以外，其他的性质的房屋和地产，都与物业税无关。情况真的应该如此吗？
物业税中的“物业”，顾名思义就是指“已建成并投入使用的各类房屋及与之配套的设备、设施和场地”。所以，物业税征收的对象，当然也不仅仅是居民的住房，理所当然的应该包括建立在工业用地和商业用地基础上的所有不动产。
长期以来，中国的经济发展存在着一种“重发展、轻民生”错误倾向。在土地的使用、分配的政策上更是“重商轻民”。有的地方为了一时的政绩和GDP数字上的好看，在开发区等工业用地上异常的“豪爽”。不少地方为了争取客商投资，不仅在税费是“大免特免”，而且对投资者工商业建房用地，也实行低成本、甚至是“零成本”出让。也就是客商只要花很少的钱，甚至无需花上一分钱，就可以获取数百亩、甚至成千上万亩的土地。这样荒唐的错误政策的导向，也使今天的中国出现以地生财、拥有上千亿家产的“超级大土豪”。
而与此成鲜明对比的是，不少地方对老百姓生存所必须的居民住房用地，却是“另眼相看”。纷纷把住房用地当作政府的“钱袋子”，甚至还产生了中国特色的“土地财政”。造成的结果是住房用地价格越来越高，开发商的房价也借势大涨。
实际上，国民享有适当而体面的居住权，是世界各国公认的基本人权之一。联合国1999年发表的《关于获得适当住房权的第四号一般性意见》中第一条就规定：“适足的住房之人权由来于相当的生活水准之权利，对享有所有经济、社会和文化权利是至关重要的。”中日韩的住房专家还把这种“能够有适当的住房可住”，能够尊严、安全和安心地生存和生活的“居住福利”，视为“人类生存和幸福生活的基本条件，是人应有的基本权利，是人类社会必须实现的目标”。中国现在出现的状况，正好和世界文明的发展规律相反。
站在人权、民生和执政为民的高度，物业税的设计和实施，应该把这种“颠倒的历史”重新纠正过来。对不同类别的房屋和土地，应该按照国际惯例和“文明规律”，不仅要一视同仁的征收物业税，而且还应根据“生存权”和盈利性两者本质的不同，对不同的物业，制定和征收不同税费水平。对居民的住房，尤其是“标准以内”的自用房，应根据生存权和居住福利的原则，少收甚至不收；而对盈利性的工商业用房，则应制定较高的物业税率。如果要促进地方经济的发展和就业率的提高，可以通过其他的政策进行反补，这也可以有效的防止利用土地暴富的情况发生。
（2007年10月23完稿 11月3日修改）
沈晓杰
作者允许个人网页和论坛可以转载本文。
其他媒体需要转载，请与作者直接联系： EMAIL:cn_sxj@yahoo.com.
“七”乐无穷，尽在新浪新版博客，快来体验啊~~~请点击进入~
