楼价等于工资三倍的证明

金小明 原创 | 2007-08-30 20:15 | 收藏 | 投票

为什么楼价越调越高,现楼价过高真是困扰人们生活的主要原因吗?投资置业系数CIP的发现揭示出:我们一致感到现在的楼价不合理是片面感知,而垄断行业垄断价格垄断利润乃至洗钱的存在和劳动者工资太低等情况使贫富差距迅速拉大才是造成楼价太高工资太低,以致经济虽大发展人们却感到越加不如从前的关键原因。继续大力发展经济,实现高且超前的消费,恢复绿色GDP、劳动者工资、楼价为龙头的物价之间的自然平衡关系并使之协调发展应是政府调控经济的方向。因没有CIP,近来政府调控楼价只能是糊里糊涂乱弹琴。

===楼价等于工资三倍的证明===

《价值工程》杂志2007年第8期刊登了一篇《试建立楼价调控公式》的文章,其中引人注目的是“发现投资置业系数CIP=04]”。文章认为,房地产除成本价外,更重要的是购买力牵引而成的与工资挂靠的均价,因而楼价调控公式是指房地产均价等于投资置业系数乘以全社会居民月均工资。这个公式揭示了房地产均价与居民月均收入二者间比例关系,称这个比例函数为投资置业系数。在中国现行经济状况和政策条件下,投资置业系数最大为4,最小自然不得低于0。有了这组常数范围,政府就可对楼价作出实时数量化调控,老百姓就能时刻把握楼价市场趋势。CIP似乎在房地产、价格理论、宏观调控等方面创新了财经理论,不仅从衣食住行的实际全面解决了楼价及其规律理论问题,更为重要的是揭示了土地(以农民为代表)与岗位(以工人为代表)之间的自然利益平衡关系集中体现在CIP上的事实,同时分析了宏观调控为什么可从调节CIP入手。

为什么投资置业系数CIP=04]

根据文章,CIP=24 y÷A÷ζ楼价BP= CIP×Wa

式中CIP为投资置系数,y工作年限,A为房屋交易面积,ζ房贷首付成数,Wa为人均月收入。

据此二式,则购买一套建设部规定的标准套房(90平方)总投资为:

A×BP= 90(平方)×CIP×Wa =90 CIP Wa(元)               

按照国家现行规定,银行按揭贷款购房者首期付款最低为所购房款的30%,即

90 CIP Wa ×30%=27 CIP Wa (元)                          

根据人类生活的实际安排,设人生平均工作年限不少于30年,则工作早的人可用5年支付房款首期,而多数人由家族垫支或私募相当于5年的收入支付房款首期。余下30年恰是按揭还贷最长期,包括支付房贷本息、契税和手续费。中老年购房的,通常是已发财或有一定经济基础的人,其经济状况通常好于工作刚满5年就购房者,则

5(年)×12(月)×Wa =60 Wa(元)                      

联立后二式得27 CIP Wa = 60 Wa 

所以    CIP=60÷27=20÷9=2.222……                    

购房者通常是已婚或行将结婚者,据男女分工差异的实际情况,不妨设妻子收入为丈夫的0.8倍,则夫妻双方就业的投资置业系数为

CIP =20÷9×(1.0+0.8=20÷9×1.8=36÷9=4               

显然,生存困难者为消除衣食不保的状况,从未停止过谋求现状的改变,那就会有力所能及的投资,故CIP下限不为0

综上得,CIP=04]

投资置业系数CIP=04]解决四大经管问题

其一,楼价完全由市场决定还是由政府参与市场调控?楼价调控公式的建立表明,楼价不仅可以调控,而且可从调控楼价入手调控宏观经济。其二,在中国,万元一平方米的楼价合理吗?国际上流行楼价为工资三倍的经验公式有道理吗?投资置业系数CIP=04]的发现证明“3”恰好在其范畴内。各地当前楼价是否合理,由当地居民人平工资乘以3就可大体判断出。其三,投资置业系数CIP与基尼系数(Gini Coefficient)、恩格尔系数(Engel Coefficien)谁更为科学实用?这从楼价调控公式的推导和作用中一看便知。其四,楼价可预测吗?楼价调控公式的创建说明楼价可调控,自然就可预测。BP = CIP×Wa正是判定楼价趋势的原理公式。

楼价的精算公式

据文章,BP=24 yWa×(1-R)÷A÷ζ ,式中R为恩格尔系数。                          

设商业银行贷款月利率为rB r为房屋租金,则每平方米房屋月租

B r = BP×r                                             

   CIP和人均月收入是理论测算楼价的二个因素,而房租水平则是反映房地产供求状况的市价因素。

楼价的速算公式

由于3CIP=04]内,不妨取CIP=3,则BP = 3×Wa                                            

CIP=04]揭示了楼价速算公式为BP = 3Wa正是判定楼价趋势的系数。

楼价的调控原理

一方面,楼价调控公式的重要功能是平衡城市居民的岗位工资与乡村农民的土地收益二者间关系。

社会财富实质上包括个人工资和剩余价值二个内容。个人工资是指从属物质生产环节中必不可少工作的劳动收入,在未来自动化(无人)监管社会里,不包括分配配置和销售环节的工作。其构成分为最低工资、岗位工资和技术工资。原始体力劳动货币化当量值即最低工资,是不含任何技术文化成分的单纯体力劳动;岗位工资就是就业时才能发生的社会分工工资;而技术工资是经验与知识工资,需要给予实验实践机会和接受素质教育、技能培训。

出于天然原因,市民以岗位为生而农民靠土地谋生,岗位工资与征地补偿的平衡就体现在地价上。这个平衡点的调整过程为:政府作为土地所有权人,由其征地补偿原土地使用权人(如农民),并将土地拍卖给开发商,开发商出售成品楼给市民,期间政府按全社会居民年均收入或月均工资调控房地产均价。这样,以政府为主导的房地产市场反映着随GDP增长工资水平必然因而必须增长,工资增长基于岗位工资与土地价平衡来实现。这就要求调高地价,从而政府土地收入、农民获得的征地补偿均应相应走高。而调高地价主要调CIP,因CIP公式中交易面积A表明,CIP包含的主变量是土地及其建筑面积因素。

另一方面,投资置业系数CIP的基理是购买力价。

物价分为市场价和计划价二种。前者也叫以造价为基础的销售价,由价值和使用价值决定;后者也叫调控价消费价,由购买力和购买意愿决定。显然,成交价通常是市场价,其上限由富有群体之购买力决定而下限由价值支持。房产之成本价由土地增值费和造价构成;均价与全社会居民月均工资相关,因土地增值保值而约为工资的3倍,准确点说均价由全社会平均购买力决定;造价包括土地使用费、建材消耗费、施工管理费和广告营销费等。均价与造价之差等于土地增值。所以,均价、成本价和成交价因政府调控土地增值费往往高于房屋造价,从而不能以房屋造价分析楼市价格的高低。现在人们看不懂楼价,就是基于对物价应与成本价相近的传统价格理论的肯定。

楼价构成因素有三:一是成本;二是GDP增长幅度;三是市场炒作。成本关键是土地价和土地增值状况,由人口增长、GDP增长状况和政府政策行为、市场供求决定,而地面上的房屋造价随经济发展所占成本的比例会越来越少;GDP增长由科技生产力水平和国家政治经济、政策决定,反映居民存款和工资等收入;市场炒作由开发商、官商合谋发动和购买心理形成。政策包括最低工资和低保金额的计算设置、工资级差规定、财税水平、银行利率和贷款政策、贫富差距抑制办法……。撇开对成本和市场炒作的专项分析,而是将它们纳入投资置业系数中,则平均楼价只与GDP即人均月工资挂钩。

楼价调控公式的本质在于房屋均价依据购买力确定而高于房屋造价,进而平衡岗位工资与土地价的关系,也就是平衡以土地为生的农民和以岗位为生的工人之间的利益关系。将土地增值加入建房成本而形成的均价仍然符合市场价随成本价波动的规律。依照这个公式政府就可对楼价作出数量化调控和趋势测算,扭转以往主观调控或任由市场炒作而失控的茫然局面。

中国现行楼价合理吗?

从楼价调控公式计算结果可分三种情况回答。第一,就新近GDP水平和月均工资来看,当前的楼价同调控公式计算结果相符,6000元一方上下的楼价基本属合理范围。第二,就0.496的基尼系数来看,贫富差距过大,现在的楼价对普通家庭来说过高,多数人买不起房。第三,就土地增值和土地含金量增高来看,楼价还得看涨,因为楼价的主要成本是地价。

无疑,楼价只有低开高走在稳定中渐升才是符合置业增值与住房消费水平提升之双赢经济律的。但应用BP = 3×Wa 综合测算认为,2007年佛山一手楼均价应在每平方5000元左右,万元楼价是垄断炒作的结果,有回调的可能。总之,现在都说房价高的原因在于贫富差距过大。政府要维护楼价同GDP同步增长,就必须从缩小贫富差距着手立法调整分配制度、法办洗钱,切实提高劳动者工资。

宏观调控可从调控楼价出发

简明地说,经济发展就是不断解决衣食住行问题,为精神生活奠定物质基础。衣食温饱问题解决后,往行小康就是经济建设面临的问题。住与房地产相关,行与汽车和路桥建设相关,再点缀于商业广场、花园绿化和大型场馆建设就形成了造城运动。造城运动中唯有楼市是人人都得参与而不能回避的,故房地产问题是牵一而动全社会的热点难点课题,是经济发展的龙头力量。作为龙头,楼价趋势无疑是牵涉小康目标和GDP稳步增长的关键,因而宏观调控一定意义上讲就是调控房地产均价。楼价有成本交易价、购买力牵制下的平均价、价值支持的下限价、贫富差距拉升的上限价。文章秉着刺激消费实现高超消费就购买力因素建立房地产均价调控公式。楼价调控公式包涵着宏观调控的方方面面。

   

近年,面对楼价飙升,政府、专家、老百姓都在思考社会政治原因或建房造价、土地增值因素,抱怨中不得其解。殊不知,物价除成本价外,还有购买力牵引而成的计划价。计划价的理论依据是计划消费市场生产模式,规律依据是力--产顺序周期律,操作依据是抓消费促生产。作为对价值规律的修正,其实楼价沿成本价随着供求关系波动,下限是价值,上限是巨富群体的购买力。CIP作为投资置业系数透示了贫富状况反映了购买力,因而与恩格尔系数相关,也同基尼系数相关。CIP=04]的发现恰好破解了国际上流行的房屋均价等于社会月平工资三倍的经验值,楼价调控公式的建立揭示了近三年楼价之所以飙升同GDP十多年来高速增长积累相关,属补涨性质,但每平方米万元楼价无疑是由垄断炒作形成,属不合理物价。顾名思义,楼价调控公式说明楼价趋势可以测算应当调控,衣食住行中住关系到民生大计不能完全市场化,从而为政府从楼价入手调控整个宏观经济提出了原理依据和测算技术,向社会推出了检验楼价是否合理的CIP数据标准。*** 作者:金小明(0757-81326737

个人简介
1998年10月起任职南电一厂计算机高工;2000年11月起受聘中国管理科学研究院特约研究员;2000年5月起为中国未来研究会会员、特约研究员;2002年3月起兼、任职南海乙兴经贸公司首席执行经理、顾问;2005年8月起,兼职唯美公司事务…
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