许子枋:政府放弃救市努力后楼市向何处去?

许子枋 原创 | 2008-11-12 08:42 | 收藏 | 投票

    在国务院公布4万亿元的经济刺激方案后,投资银行摩根士丹利昨天发布研究报告称:该方案已暗示,中国政府有关方面已经放弃了令楼市复苏的努力,国内房产市场将会进入数年的熊市。报告还称:中国国务院推出的方案果敢积极,但事实上不能改变经济的周期性。其理由为:虽然有关方案在最乐观的情况下,能挽救经济硬着陆的局面,但无助重新加快经济增长。中国政府出奇不意地推出刺激经济措施,将会改善市场的投资气氛,但中国经济不会因此再加速增长。

    与此同时,全国工商联房地产商会会长聂梅生昨天在苏州举办的“绿色生态建筑发展趋势论坛”上表示:全国房价涨幅从1月份的11.3%逐月下降到现在的4.6%,明年一季度房价的增幅可能变成负值。今年的调控结果导致空置率上升,房价环比下降。一半城市在降,一半城市在涨,全国平均还有3.5%的涨幅。但毫无例外,交易量涨幅都已经进入负值了。聂梅生最后小心翼翼地表示:房地产市场的拐点就是房价增幅由正到负。

    值此,似乎救市的尘埃已经落定,房地产即将进入数年熊市也似乎没有任何悬念了!
    是不是就没有别的可能性发生了呢?应该说,两个不同机构的不同角度表达的观点基本代表了目前对房地产市场的基本判断,这是主流观点。
    我只觉得如果进行更深入细致的分析,或许还会发现有其他的可能性发生,因此予以补充。

    第一、从宏观来看:在目前全球金融危机导致的全球经济滑落的大背景下,中国政府所出台的扩张财政政策的努力已经不是要推进中国经济继续加速增长,而主要是维稳。如果目前所采取的加大公共投资和积极的财政政策能实现中国经济平稳发展的目标,那么,仅就中国总体的房地产宏观面走势来看,这个判断无须过多置疑。
    如果中国政府的这次扩张性财政政策的努力不能起到维稳的效果,不能挽救中国经济硬着陆,那么,在经济滑落所导致的各种社会问题出现更严重的状况时,在权衡各种政治、经济因素的利弊之后,中国政府将仍有可能祭起用房地产来拉动经济的这根魔棒,那么楼市就可能迅速翻转走强,房价的增幅由正到负也就不是什么拐点了。
    因为,我们一定要牢记,中国的房地产市场是半政治半市场的房地产市场。

    第二、从中观来看:中国很大,中国的经济发展并不平衡,因此中国的各大城市的房地产业的发展也不平衡,因此观察中国的房地产市场要有一种态度,那就叫做:区域市场要区别对待!
    央行已经三次降息,这个比针对房地产出台措施更重要,这将有助于房地产全行业及供需双方。另外房地产企业仍将间接受惠于中央刺激经济政策中的税收优惠。此外政府提振经济所显示的决心将提升市场信心。因此,这种政策将为房地产市场尤其是地产泡沫比较少的省会城市和三线城市带来潜在利好机会。

    第三、从微观来看:楼市持续走牛时的购房需求有很大部分为纯投资需求和准投资需求,所谓纯投资需求就是为博房价走高的增值收益,而购买后转卖或持有的购房需求;而准投资需求,就是也为自住,或为改善自住,因为担心房价走高,所以提前购买保值并增值的购房需求。这两种需求在楼市走低时将快速萎缩,与纯自住性需求独臂难支,这就是导致目前房地产市场低迷的主要影响因素。
    从今年政府的房地产调控政策来看,政府非常明显意识到房地产泡沫会拖累银行,最终危害中国的经济的安全和可持续发展,因此对房地产的金融控制一直就没有真正放松警惕过,可以很明显地看到,政府出台新政并非救楼市,其政策内容是鼓励自住消费,鼓励小户型消费,对于投资以及大户型、别墅等,从来没有鼓励过。相关房地产政策只是拉动经济举措中的一个部分,现在依然如此。
    但是对自住的鼓励将有助于楼市的稳定,开发商根据自身的资金张力会有削薄利润的降价行为,从而带来增量购买需求。因此,中国未来几年的房地产市场并不必然是单边的熊市!在一些房地产泡沫严重的大中城市表现为熊市;在其他一些大中城市,更多地会表现为一种大盘震荡的牛熊抗衡的态势;而在三线城市和一些泡沫不大的二线城市会表现为牛市。
    全国总体的房地产市场走势,只有当国民经济有较明显的平稳增长,经济景气预期看升的时候,才会全面回暖。

个人简介
上海交通大学工学学士,中南大学MBA,在读博士.经济学人,专栏作家,企业战略专家,房地产营销专家,企业并购专家 QQ:89980085MSN:tipall@hotmail.comQQ群:505808 [地产西点军校] 地标顾问[www.tipall.com]卖楼吧[www.mailouba.com]
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