三重保障能否阻击高房价

许广崇原创 | 2008-02-28 12:20 | 收藏 | 投票

三重保障能否阻击高房价

作者：许广崇（高崇品牌机构[国际]CEO）-原创-转载请注明来源并署名原作者。

来源: 高崇品牌机构[国际]-专家观点-首席专家-许广崇

廉租房、经济适用房、“双限房”连袂出击

三重保障能否阻击高房价

对话嘉宾：

林 肖：《看地产》杂志记者

许广崇：高崇品牌机构[国际]CEO，中国年度优秀品牌专家，中国管理大奖管理专家

王嘉鹏：南宁市中高考金手指联盟主席、洛美艺术广告策划总监

时间地点：

1月12日，《看地产》杂志

林肖：我们谈论南宁楼市的问题，不请专家，也不请业内人士，就让我们嘉宾以普通消费者的身份来谈，为的是站在相对公正的立场。当然，嘉宾必须对楼市比较关注，并很有见地。两位正是合适的人选，一位是对楼市很有研究的策划、品牌专家许广崇先生，一位曾经是房产界业内人士，现在在广西房产论坛上非常活跃的“金手指联行”王嘉鹏先生。

许广崇：正像上期所说的一样，我仅发表一些我个人的意见，请大家指教。

王嘉鹏：我有些惶恐，因为我自己是非专家，也非专业人士，怕说错了让大家见笑，我的一些意见，仅供大家参考。

“保障房”与房价无关？

林肖：2007年房地产调控政策轮番上台，但最引人关注的还是住房保障制度的完善：2007年8月，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，11月30日，建设部等七部门联合发布了《经济适用住房管理办法》。加上目前在全国各地正在实施的“双限房”制度，廉租房、经济适用房房、“双限房”实现无缝对接。普遍被认为是“治本”之举，将会使疯狂的房价得到抑制，你们认为如何？

王嘉鹏：据我了解，未来三年，南宁的廉租房将新增7407套，经济适用房将新建15307套，如果再加上占每年建设总量的15%的“双限房”；南宁市的房价将会得到一定程度的抑制，房价涨幅将趋于稳定。至于抑制效果，要取决于政府政策的执行力度和房屋供应量。

许广崇：我觉得不可能“治本”，我觉得，无论是廉租房、经济适用房还是据说要出台的“双限房”，只是国家为了稳定大局，构建和谐社会的一个重大举措，它的主要作用也在此，跟房价没有多大的关联。其实政府要“治本”很容易，只要把土地的价格和税费降下来，那就好办了。我在网上看到一组数据，是100元的房价里面，政府能拿到的土地、税费等费用占了40%以上。但是，让政府放弃既得利益，现实吗？

林肖：其实我们今天要说的廉租房、经济适用房、“双限房”，就是政府通过出资或者放弃部分土地收益来实现的，比如廉租房，就是政府直接投资的。据统计，截至2007年11月20日，广西全区14个设区城市、39个县（市）已建立廉租住房制度，共落实廉租住房资金1.73亿元、37个项目用地共24.96万平方米。其中，南宁市已建成廉租住房600套，建筑面积29062.41平方米，总投资3700万元。2008年计划廉租房开工1000套、竣工600套。廉租房的建设与房价有没有一定的关联呢？

王嘉鹏：廉租房的建设是党和政府让城市贫困家庭居者有其屋的一项重要举措，可以稳定社会发展大局，但这些贫困家庭在很长的一段时间内确实不是商品房消费的主体（除非中了500万彩票大奖再另当别论，呵呵），影响不了房价的未来整体走向。廉租房的绝大多数人并没有进入市场购房的经济能力，不能（至少是大部分不会）在市场上得到反映，也不会明显地影响房价的涨跌。

许广崇：我也觉得是这样。这部分为相对比较贫困的人群建设的廉租房，跟商品房以及商品房的价格没有任何的影响。

林肖：那么，经济适用房呢？据报道，广西目前全区已投入了18.8亿元用于经济适用房的建设，竣工经济适用住房137.43万平方米。另据广西建设厅消息，“十一五”期间，广西计划投资143亿元，建设经济适用住房1100万平方米。2004年～2007年，南宁市开发建设累计完成投资额39.28亿元，开工360.85万平方米，竣工329.1万平方米。截至2007年11月，累计解决了3万多户中低收入家庭的住房困难问题。 2008年，计划经济适用房开工1万套、竣工8000套。我们知道，这一群体对住房的需求很旺盛，经济适用房的建设，很大程度地满足了这一层次的需求，对抑制房价起到了一定的作用？

许广崇：我还是我刚才的观点，它对房价没有影响。而且，尽管2008年能够竣工8000套，这个量对南宁楼市总量也算得上占比较大的比例了，但是，它有多少会落实到真正需要经济适用房的人的手里，我是不会乐观的，你只要看看网上那些比比皆是的“转让经济适用房指标”、“帮助办理经济适用房选房”的信息，你就知道了。

林肖：我们知道，经济适用房的建设、认购、管理是有配套的制度的。

许广崇：我也知道很多事情都是有制度的。但是，我们见到了经济适用房的“楼中楼”、车库。更为关键的是，你什么时候看到有人因为这样做，而受到了法律制裁？没有，甚至没有谁受到过行政处分。

王嘉鹏：我认为，经济适用房的建设对抑制房价快速上涨是有作用的。不过，2008年的南宁经济适用房数量不小，真能落到实处，落到有需要的老百姓手中，会对南宁楼价有不小的冲击力！因为我周边有一些朋友，本来想等经济适用房的，但等得太久了，后面为了结婚，就七借八借的借了亲戚朋友的钱，购买了商品房。要是他们拿到了经济适用房（他确实是有资格拿到经济适用房的），等于对商品房没有需求了，怎么对房价没有影响呢？

“双限房”看上去很美？

林肖：其实，有一个很大的群体，他们的收入“高不成，低不就”，既达不到商品房价格的购买力，又不符合城市低收入群体可以享受经济适用房、廉租房的政策。对于这一群人，时下有个形象的称谓——“夹心层”。这一类人，才是购房的生力军？他们的住房如何得到保障？

许广崇：这一群确实是购房的有生力量，也很尴尬。我把他们定义为“边缘人群”，他们大多是因为没有城市户口，申请不到经济适用房（收入那一项标准，大家都知道，你说多少，那就是多少，否则就不会有那么多开小车的人住在经济适用房内了），那他们只能去购买商品房了。

王嘉鹏：我认为，要解决这一部分人的住房问题，第一，可以出台相关优惠政策鼓励“夹心层”创业提高自己收入，第二，可以考虑购买一些不处在成熟商住区的住房，或者一些二手房。关键还是要自己努力多挣钱。

许广崇：把自己的购房标准相对降低一点是很有必要的。

林肖：在2007年12月6日召开的南宁市住房保障工作会议透露，南宁市将适度推出限房价、限面积的“两限房”，这让许多“夹心层”看到了解困的希望。有些人认为。“限价开发”模式一旦得以全面推广，不但能解决“夹心层”的住房问题，而且对平抑房价、调整南宁住宅开发与供应结构必将发生革命性的变化。你们是怎么看？

王嘉鹏：我觉得“双限房”的关键问题是：能不能落实？对于地方政府官员来说，“双限房”的考核充满弹性，没有硬性规定期限和建设额度，只留下了一些“优先考虑、原则上”等模糊语言。所以不排除很多地方政府处于对财政收入的考虑和中央的压力，会一边喊着大力推行“限价房”，一边揣摩着磨蹭着。

许广崇：对的。“双限房”看上去很美，有关部门把这个“大饼”确实画得很大很圆，确实让很多人心潮澎湃。所以，预期的“住宅开发与供应结构必将发生革命性的变化”也只能是想想而已。

林肖：许总是不相信“双限房”会出台？

许广崇：是的！我上面说过了，要政府放弃既得利益，不太现实。好好的一块地，招标可以卖上10个亿，现在只收5个亿，让开发商开发“双限房”？这不太可能。

林肖：早在2006年9月，媒体就报道，南宁市有关部门已在考虑“双限房”的推出，2007年8月1日，区建设厅主要负责人在房地产建设与发展研讨会上透露，自治区政府将拓宽房地产融资渠道，增加土地储备，推行限价房政策。但一直到现在还没有进一步的行动？为什么“双限房”会出现“千呼万唤不出来”这种情况？你们估计何时会出台？

王嘉鹏：在性质、供应量、限价幅度、如何监管等问题没有明晰前，贸然推行“双限房”意义不大，到头来也许既不能减缓控制房地产价格飙升，还制造了新的权力寻租空间，加剧了社会不公。 2008年是南宁提出双限房的第一年，需要时间探索和修改完善，南宁市民要在这一年享受双限房，估计有一定难度，我估计今年下半年到明年上半年这段时间会出台相关政策法规和细则。

许广崇：是啊。只闻楼梯响，不见人下来，很多情况均是如此。或者就是做了，又有什么效果？就像“医改”，讲了那么多年，药费降下来了没有？“双限房”不像廉租房、经济适用房一样有硬性规定，要出台，我是不乐观的。“双限房”实施没有时间表，什么时候会出台无法估计，其实，要出台也很简单，只要看看别的城市怎么操作就行了，如果愿意出台，很快都可以出来。不要把时机不成熟、没有配套措施作借口。

林肖：我们假如今年“双限房”能如期出台，那么能否撼动房价？以北京今年推出的限价房为例，第一批推出的限价房销售均价普遍在6500元/平方米，周边新房均价均高于10000元/平方米，而周边二手房均价也在7000元/平方米以上。南宁将会出现什么样的状况？

王嘉鹏：“双限房”限制销售对象，它若想达到平抑房价的目的，还依赖供应规模，只有量变才能引起质变！“双限房”规模上去了，房价才会得到有效抑制！

许广崇：你这个假定没有任何意义。不过我也打个假定，南宁凤岭商品房的价格大概在5000元/平方米左右，假定周边有一个“双限房”的楼盘，卖3000元/平方米，不说能拉低楼价，起码开发商不敢像南宁某个楼市，开出17000元/平方米的天价了。王总说得对，还要看数量，要是你只要三两套，就是100元/平方米，对周边楼市也没有任何影响。

林肖：当然，供应量的大小还是很关键的。在南宁市住房保障工作会议上明确提出，“两限房”所占的比例为全年新增住房总量的15%。那么，这“15%”究竟意味着什么？按照《南宁市住房建设规划》(2006年—2010年)，2008年，南宁市商品住房建设2.8万套，建筑面积256.78万平方米；政策性保障住房建设0.94万套；那么，“限价房”如果在2008年开始推出，当年商品房总量2.8万套的15%就是4200套，这个数量还是不少的。对南宁楼市的影响大不大？

王嘉鹏：两限房占15%、廉租房占3%-5%、经济适用房占每年建设总量的5%-10%，如此以来，南宁市保障住房约占总量的30%，未来南宁市场将会出现保障住房和商品房三七开的局面。房价当然会有所影响。不过，即使推出了低于同区域15%的“双限房”，价位恐怕短时间内也很难得到社会认同以及达到群众的心理预期。

许广崇：15%？哪里有地？就算有4200套，还是会出现经济适用房的问题，我们都知道，刚才我们也强调了，经济使用房的出售、管理是有一整套的制度的，还会出现那么多的问题，所以，到最后，究竟有多少套会真正需要的人的手里，不得而知。

期待“双限房”落到实处

林肖：这确实一个问题，谁有购“两限房”资格？“两限房”产权属于谁？“两限房”配套设施能否跟上？也有人提出置疑：由政府来限定商品房指导价，是否违背了市场原则，在执行中也容易滋生腐败。

王嘉鹏：据我了解，在南宁，购买“双限房”的资格是：有南宁常住户口的大龄青年，转业干部和引进人才。“双限房”动用了户籍限制，这个限制对流动人口明显增多的城市实在不算小。“双限房”是过渡时期的特殊产品，还是应该归入商品住宅的概念中，产权应该属于购买者。“双限房”项目预期一般有百分之十到二十的利润，配套设施能否跟上，关键是取决于政府选择什么样的开发商。政府应该为老百姓选择一些诚信度好、口碑好的品牌大开发商来健全楼盘配套。

许广崇：其实，对于“双限房”，我还是没有很完整的概念。还是像我上面所说的一样，如果没有一整套完善的制度，“双限房”就无法走得更远。

林肖：会不会像经济适用房初期阶段，出现开着小车买经济适用房的现象？如果是这样，效果会不会大打折扣？

许广崇：完全有可能。这也是我对“双限房”不看好的原因之一。

王嘉鹏：是的。“双限房”将是更加稀缺的资源，很可能会重蹈经济适用房的覆辙，成为权利寻租的乐土，对此，应该通过对申请人年龄的限制和住宅上市条件的限制，严格抑制富人的“投资需求”，防止“双限房”变成权力盛宴，严打权力寻租、权力腐败。

林肖：更多的人认为，廉租房、经济适用房、“双限房”的出台，对购房者的影响更多的是心理预期，你们觉得如何？

许广崇：我想这方面的作用会更大一些。它给很多人看到了虚无缥缈的希望。或者是自己能拥有一套“双限房”，或者是期待“双限房”出来后，商品房的价格会降低下来。

王嘉鹏：、廉租房也好、经济适用房也好、双限房也好，实际上都体现了政府在往前一步一步的健全合理的住房保障体系。老百姓要相信政府，要相信政府的宏观调控方向越来越准，措施越来越有力；同时也不能一味等靠要，要靠自己的脑袋和双手去住上更好更舒适的房子！

林肖：我们回到这次讨论的根本话题上来。如果廉租房、经济适用房、“双限房”在南宁市连袂出台，能不能抑制高房价？

许广崇：我们还是按照假设来推测吧，“如果” 廉租房、经济适用房、“双限房”都能按照政府的规划实施，达到预定的量，并且在实施过程中能够按照严格的制度来实施，或许能抑制房价快速、日益攀升。但程度如何，不好说。

王嘉鹏：做为政府的双限房，做为新调控政策，在控制房价进一步飙升，缓解我国住房供求矛盾，特别是中低收入者的住房需求上会有积极作用。在操作执行上有一定难度，供应量有限恐怕短期内对房价影响不会太大，但长期来看，影响深远！要稳定房价，不能只采取扩大建设规模的方法，而应采取抑制投资需求的过度膨胀和调整住房结构的办法。

最后，我还想说的是，“双限房”做为新生的事物，引起争论和非议那是正常的必然的，但应该避免吹毛求疵、求全责备。也不要指望双限房能一步到位的调控房价到老百姓期望的水平，那也是有点幻想的。双限房应该增加容积率，提高土地利用率，和商品房的主流产品户型拉开一定距离，防止为成投资客和富人的炒卖目标。

[品牌专家-许广崇小简]——

许广崇，署号许高崇。中国年度100位优秀品牌专家，第三届中国管理大奖杰出管理专家奖，品牌中国年度人物及系列活动评委，高崇品牌机构[国际] CEO。著作《品牌道和术》、《区域市场道和术》、《私营企业道和术》、《新基业长青》（合著）、《广告？品牌？》（编著中）。1965年3月19日来到人间，广西天等人，书法家，文案怪才，品牌咨询顾问，培训师，设计师。