双转型利好东莞楼市(主)

黄志军 原创 | 2008-07-24 13:42 | 收藏 | 投票

业内认为企业外迁对楼市影响不大,中小型开发商要差异化经营

本报记者  黄志军


       7月23日下午,一场主题为“东莞经济社会双转型对房地产业的影响”地产沙龙在东莞宾馆举行,正太联合房地产策划有限公司总经理黄海涛、富通地产东莞公司总经理万维群、东莞市利丰房地产投资有限公司营销总监范彧铖、瑞峰置业投资顾问有限公司项目总监逄臻四位地产界资深人士各抒己见,他们认为“从长期来看当前经济社会双转型对东莞房地产业发展有利”。


市场分析
企业外迁影响不大
阵痛后前景会更好
    “城市转型,长期来说肯定是利好;短期内也会有影响,但影响不是很大。” 逄臻指出,房地产分为住宅、商业两类来分。从住宅来说,消费者都是企业中高端人群,企业中低端人群不具备购买力,所以城市转型对住宅的影响不大。但商业地产来说,商业地产需要人流,需要人去消费。城市转型对商业地产的影响比较大。“企业外迁对东莞影响不大。对镇区来说,外迁影响也不大。好的企业会留在东莞,负担重的污染企业外迁是利好的。好的企业带来的中高端人群,也有购买能力。低端人群流失对房地产影响也不太大。新生人群的刚性需求肯定有,需要媒体引导、行业引导、市场信心的把握。”
    万维群认为,城市作为工作学习生活交流重要的场所,城市发生的所有事情是我们需要关注的。城市由单一向多功能发展是趋势,都要思考城市升级的问题。十多年前,深圳成功转型,现在发展得不错。从长期来看,双转型对东莞房地产肯定是有利的。短期之内有什么影响?两个方面,有利也有阵痛。楼市经过这一轮宏观调控,从供应到价格都会受到影响。原来新莞人有计划购房,因为转型,企业由于压力和发展需要,可能搬迁出来,其管理者、投资者也会作出相应步骤。回到房地产市场,从客户消费来看,能够购房的,在企业中是主管、白领,他们的购房量占有一定比例。这批人随转移走了,对我们短期产生了影响。过了这个阵痛期,市场的信心、前景会更好。
   

支招建议
房产要优化人力资源
经营差异化成关键
    黄海涛建议,双转之下房产要优化人力资源。他分析,双转型使房地产业迎接新未来。对于房地产行业来说,目前石排房地产格局是依据从前的产业分布。作为这个区来讲,东莞生态园会落户在石排,提供了经济发展良好机会,也给房地产提供了良好的土壤。对于外迁造成购买力的优势问题,要一分为二来看。很多人以为东莞很多企业搬走了,其实也不是;有些企业迁走了,劳动力成本、土地成本比较低,现在又有回流的趋势。回流现象更坚定了老板在莞发财的信心。
    “对于东莞楼市来说,未来两三年是困难的几年,今年下半年我认为有一定起色。沉淀和积累了一批刚性的需求,外迁会抵消一部分,但两者动力来说,存量、刚性需求是存在的。” 黄海涛分析,在城市转型背景下,房地产商要走向并购等等方式;从资本结构要作出措施;人力资源结构要优化。
    作为地产操盘手,范彧铖有自己的独到观点。他说,新经济形态会不断带动各种形态房地产的实现。从东莞整个格局来看,有两个区域引人注意,一个是松山湖,一个是中央商务区。松山湖是东莞最大的未开发处女地,面积达6.5平方公里左右。未来中央商务区规划在南城是2.1平方公里,业界人士认为这两个区域将成为富人居住区。种种迹象表明,城市配套更为优越,相对集中会吸引更多镇街人口来市区买楼。东莞长期以来是粗犷型发展,现在调整转型,努力发展总部经济。城市转型会导致人口结构会优化,有效购买率可能反而会增加。“经过一两年阵痛期,未来五年东莞楼市发展会好起来。中小型发展商要谋发展,应进行经营差异化、缝隙经营,避开行内大企业热点项目,进行填补市场需求。”

 

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个人简介
沧海:笔名文奎,毕业于武汉大学新闻系,资深传媒人,已有消息、通讯、诗歌、小说和散文等几百万文字发表.
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