房地产业正处于崩溃的前夕!!!

胡湘女 原创 | 2008-08-18 16:23 | 收藏 | 投票
关键字:中国 崩溃 房地产业 

 

              中国房地产业正处于崩溃的前夕!!!

 

                 湘女博士后

 

                    湘女多才! 多情!! 多辣!!!

 

三年多前,笔者在价值中国网发表了一篇短论《房市如股市,涨跌当自然!

》。详见:

http://www.chinavalue.net/Article/Archive/2004/10/22/1535.html

在那篇文章中,笔者建议那时的投资者要放心大胆地投资房市,“要像投资股票一样来投资房市,不要有太多太大的心理压力!”。并且预测房市的反转要在两年以后即2006年年底。现在时间已经过去三年10个月了,笔者的预测基本兑现。只是这种房地产全国性疯狂比笔者预测推迟了将近一年时间。当下,中国的房地产行业正处于崩溃的边缘!!!

 

关于中国房地产行业的走势,历来就是众说纷纭。

记得2001年,笔者正在上海。那时上海的地产业已经从1998年的低潮时温和地上升了三年。那时的上海政策是“购房入户”和“购房退税”,为了刺激房地产,上海把户口和个人所得税都给予投资者。

2001年那时,笔者在上海有许多投资业、房地产业的同事和朋友,大部分人(专业人士)都说:上海房地产已经涨了几年了,资金紧张,预计会下调。但是,从20012007年,这个下调依然没有来到。

笔者当时的看法与上面的这帮同事和朋友不同,认为上海房地产还远远没有到回调的时候。即使到了200410月底,笔者还是预测中国房地产业还会大涨2年。

果不其然,尽管有一点时间误差,中国房地产业的发展轨迹正应验了笔者的预言。

为什么到现在,笔者认为中国房地产行业正处于崩溃的边缘???

 

既然中国是市场经济。只要你承认房地产是一个市场,那么任何人为的、即使是政策的因素都阻挡不了市场规律的最终运行,这个市场像其他产品市场一样是要“出清”的!

在当下中国房地产业的市场因素如下:

1.                       房地产的消费需求是基本稳定的。住房消费是依存于人口数量的。近十年来,中国人口总数的增长还达不到自然更替率,并且北京、上海人口的自然增长率是负数。中国的城市化进程肯定会带来住房消费的增长。但是,中国的户口政策却是又在抵消大城市住房消费的增长。一户家庭有一套住房安身足矣!当然,那些亿万富商和二奶家庭除外,不过毕竟在总人口中永远是少数。只要中国人口总数保持基本稳定,那么可以确信:只要未来20年中国继续执行严厉的计划生育政策,中国实际的住房消费就将是基本稳定的!

2.                       房地产的投资需求已经达到了顶点。投资房地产就如同投资股市一样,风险自负。如果一个家庭只有一套住房,即使其原来10万元购置的自有住房涨到了10亿元,依然不能给他带来现金收入。因为他卖掉唯一的一套房子,转而必需花几乎同样的现金再买一套。除非他降低自己的生活质量,甘心认为住在立交桥下面也幸福。现在也做不到了,因为城市执法者会过来“收容”。可见,只有在购置多套住房时才会产生投资需求。所谓投资,理当是有闲置资金才有投资能力。否则就是杠杆投资,也就是必需承受巨大的风险。工商企业经营,资产负债率在50%以下就是高风险了。就连资金庞大的银行也有个巴塞尔协议要由8%的资本充足率。但是我们的房产投资客,以两成首付就感买房,这相当于80%的工商企业负债率。一旦房产价格下降20%,他的首付就变成了零。所以,只有在持续上涨的房市上,两成首付买房才有投资价值。否则,就只有投资风险。何况,地产商和某些银行内部人员勾结开发了“零首付”的房贷新产品。2008年年初以来,中国房地产市场处于焦灼状态,投资者此时才意识到风险存在,但已经为时太晚了。于是,整个2008年上半年,房地产成交量急剧萎缩,投资需求已经将到冰点!

3.                       房地产的实际供给远远过剩。这几年有一个谬论流行,说中国地皮稀缺。这个谬论就如同说中国人口太多是中国贫困的根源一样,荒谬至极!中国960万平方公里,这么大的地盘会缺地吗?日本弹丸小岛,人口密度比中国大得多。也没有看到他们抱怨人多,也没有看到他们的房价收入比例比我国城市高。无论马克思的经济危机理论还是西方经济学的经济周期理论,都讲明一个基本的经济道理:当人们的购买力保持稳定或者下降时,相对于不断增长的生产扩大而言,产品的过剩就必然导致经济的周期性循环,针对房地产市场也就是中国老百姓的购买力太低,而城市各个角落都是在建在售楼盘。2007年北京市城镇居民人均可支配收入达到21989元,三口之家就是6.5万元一年,2007年年底,北京市区楼盘均价超过1.8万元/平方米。按照此标准,如果不贷款,全家人不吃不喝,北京平均每个家庭在2007年年底要花费30年才能购置100平方米的房子。如果只要首付2成,他们买得起,但是剩下的80%的贷款必需有其收入来偿还。可见按照实际购买力来计算,就是在北京市,至少60%的家庭是没有经济能力来购置现有住房的(因为中国经济统计有个普遍现象,即“大多数不如平均数”)。所以,将当下的房地产供给与需求来衡量,住房供给是远远超过住房需求的,“住房生产过剩”的危机已经出现。

4.                       房地产企业危在旦夕。根据WIND统计,43家房地产上市公司2008上半年经营活动产生的现金流入为688亿元,同比增长29.32%;同期经营活动现金流出为877亿元,同比增长46.66%。因此,整体经营活动产生的现金流净额从去年同期的-65亿元,进一步下降至-188亿元,下降幅度达到189%。房地产企业为解决资金链问题各施招数,上市房企竞相发行公司债券,非上市公司的融资途径更是五花八门。房企蜂拥发行公司债在资本市场竞相获取资金。据不完全统计,5月份以来,保利地产、新湖中宝、万科A、北辰实业、中粮地产和招商地产等房地产上市公司分别发行43亿元、14亿元、59亿元、17亿元、12亿元和80亿元的债券融资申请相继获得管理层的批准。房企资产负债率高达80%,九成可能要出局。

5.                       银行纵容并且助推了房地产危机的爆发。本来银行退出房地产抵押贷款是让那些暂时无力买房的家庭买得起房。抵押本来不应该是房产本身,而是借款人的未来收入水平。也就是说,无论房价涨跌如何,借款人都有能力还款。但是,银行方面却错误地以房产为抵押品,而不是以家庭经济能力为抵押品。搞错了对象,导致的后果是:房价单边上涨才能多赢,否则是全输。向没有偿还能力的人发放贷款,银行现在才知道“苦果”是多么的痛苦!!!其实,四年前,央行就三令五申下文注意房贷风险。但是在形势大好面前,风险却没听见!就像去年股市大好时,中央也多次提示风险一样。但是那时有几个是清醒的呢???现在深圳等地出现了断供潮,这是房产投资需求恶化的必然后果!如果房子是作为其自己消费的,将决然没有断供现象。而现在,断供是房产投资者作为“经济人”的“理性选择”,与其信誉没有联系,是其规避风险的理性选择。在这轮即将爆发的房地产危机中,房产投资者必将以其“首付”的归零作为代价来承担投资风险,至少50%的地产开发企业将以破产出局为代价来承担经营风险,那些为投资者提供7成以上房贷、为开发商提供开发等贷款的银行和信托公司将承担最多的风险,他们为自己的纵容和助推行为将付出沉重的代价,两三年后这些深入其中的金融机构收获的将是一大批伫立于街头巷尾、城市郊区的“烂尾楼”。

 

中国房地产行业正处于崩溃的边缘,那么,我们是否听之任之,任危机爆发?或者以政府“救市”的方式,让政府来力挽狂澜呢?

 

这两种方式都非最优的。解决之道还在于然让经济规律来发挥作用,用经典的经济学理论来说,就是“让市场创造自己的需求”!!!

第一,     扩大有效的房产消费需求。扩大转移支付,让大部分家庭买得起不含地价的房子,或者让消费者“自治”,以5001000户家庭为一个团体,选举一个“自治机构”,向当地政府申请免费地皮,招标设计单位、施工单位,以家庭为单位筹集资金,当地政府再按比例补贴一部分资金,房子建成后由“自治机构”进行物业管理。真正让普通市民联合起来自建住房,就如同农民自建楼房一样。按照其成本价,一般农民自建一栋三层小洋楼在10万元左右。按此推算,扣除一切杂税杂费,那些动辄1000万元以上的豪宅其实就是农民房,用马克思劳动价值论来衡量只值10万元。如果以规模化流水线批量生产,成本更低,与高层住宅要求的高技术质量相抵销,一套100平方米的普通住宅价格在中国城市也就630万元之间。君不见,2004年,我国至少60%地极市的房价仅仅在800/平方米。

第二,     保持适度的房产投资需求。普通住宅作为投资品是永远不合适的。因为普通住宅最终是消费品,消费品是依存于消费它的人口数量的。而中国人口数量未来三十年基本保持稳定。作为投资品的住房天然就具有没有回报只有折旧的缺陷。所以,中国需要在门面房、写字楼等方面将那些真正的白领、金领吸引过来提供房贷,让他们以其未来收入和商业地产自身的现金产出来偿还贷款和获取适当的投资收益。而不是像炒股票一样靠买卖差价来获利。

第三,     大幅减少房产的供给。中国现在房产的供给严重过剩,以致当前房地产市场严重失衡。为维护房地产业的发展和自我修复。政府需要努力,必需要允许地产商无条件退地,也让拿了地的地产商几年内不开发也不收回地皮。银行也需要宽容地产商和个人房贷者,只要房产还在,就不要"黄世仁"那样逼债。可以适当贷款展期。理想的解决办法是每年维持10--20%的通货膨胀率,如果不逼债的话,房地产作为不动产天然具有保值作用,几年后,房地产危机就自动解除了。

 

                                 湘女多才! 多情!! 多辣!!!

个人简介
湘女多才! 多情!! 多辣!!!
每日关注 更多
赞助商广告