新城市开发经营秘籍(上)(8月2日)

贾春宝 原创 | 2008-08-02 12:51 | 收藏 | 投票

新城市开发经营秘籍(上)

——区域定位与专家资源的充分调动

 

关键词:京津快速铁路  区域运营  城镇招商  房地产大盘

 

长三角到珠三角便捷的交通使得城际间的生活圈成为可能,海峡两岸的周末直航把大陆与台湾之间拉到了最近的距离。京津之间的快速交通的投付使用之后,北京与天津之间只有30分钟车程,这给很多人充足的想象空间,带热了沿线的土地价格。

这些发展都可以直接对区域经济拉升起到重要的作用,这让本人想起了三年前,跟永乐店镇的招商主任聊到的关于新区域开发的想法,其中的思路似乎有些可以参照的地方。

永乐店是在北京通州的东南,与河北、天津交接,被规划为京津高速铁路中的一站,永乐店由明成祖朱棣而得名,这个曾经的燕王的四皇子在父亲朱元璋死后,从侄子建文帝朱允汶那里夺取政权,成为名垂青史的皇帝,年号永乐,其发迹地点就被命名为永乐店。从励志图强方面看,永乐是个好皇帝,至少不算是坏皇帝,他为后世留下了故宫、天坛等这些重要资产。

永乐店虽然从历史上看有值得夸耀的地方,似乎每个有历史的地方都存在发展落后的情况,就像一个太有才华的人,在物质利益方面得到的收益就会少一些。永乐店属于农耕地区,既没有极度偏远山区的旅游资源,也没有平原那么的产粮;不能得到贫困补贴,也难以得到城市化所带来的直接收益。400年来一直在尴尬中求生存。

区域之间交通的发展盘活了整个区域资源,京津快速交通的开通带动了涵盖京津冀的整个环渤海经济圈,但对特定区域而言,交通因素是外在因素,更为关键是如何能够把区域中特定的地方与区域的整体发展思路相结合,充分利用整体区域发展所带来的利好因素,让当地的发展上到一个新的台阶。

 

对于京津城际铁路所停靠的通州永乐店、天津武清这样的地方,假如准备不充足,即使设了站也未必都是好事,那会让你更快地从别人的眼中消失,除非你成为游客心中不容忽视的一站。你需要给人家一个理由——人家为什么要在你这里停留,需要停留多长时间,来这里干什么。

区域经济的发展之初需要先搞清楚一些基本东西,比如政府对这个区域的定位,哪些是可以做的,哪些是不可以做的;哪些是需要先做后说,哪些是做得说不得的;哪些是不能违反的,哪些是可以争取的。耕地能否转变土地用途转变成为商业用地,对政府而言,我们的核心目的是将相关地块的价值充分挖掘出来,并能够给投资者创造更大的价值。

那么地块价值是由投资者来实现的,投资者的价值是由居住或者经过这个地方的人所创造出来的。

 

你的区域刚好在车站旁边,并得到可以停靠的车站的机会,这仅仅是一个基础。在此基础上,你的区域就成为一个卧城,大家仅仅把你这里当成旅馆,而难以把自己的全部生活融合进去。就像近几年来北京著名的天通苑、回龙观和通州区所处的尴尬角色。庞大的人流量对你而言就像水上的浮油。你需要形成向心力,给他们带来归属感,并让他们留下来。

而成为了卧城就会再希望让别人能够把白天的时间也留在那里,没有投资商愿意把资金投在一个成为那个过客短暂停留的地方。以广告牌为例,你不仅要考虑到都是谁在什么时候看到那些广告,更需要知道他们在看的时候是一种什么形式的心理状态,是急匆匆地上班,放松地下班;是在心急如焚地赶着去办事或者是闲适地领着家人散步。(人往往会更关注那些感兴趣的或者是那些转瞬即逝的东西)。

你需要分析是谁在看,他们看的时候,稳定的心理状态就在很大程度上决定了他在心里对你的定位。那很多时候需要整合专家的研究资源与成果。

 

专家的资源从来都是难以估量的。

请专家成为顾问首先是在开发定位的时候能够考虑得更长远、客观而具有操作性,也是在论证自己的设想有多大成分是可以实现的;其次是在为自己积累人脉关系,争取政府与官方在更大程度上的政策支持,第三也是在为吸引下一阶段的资源在做准备。

如果你不是专家,就要找到专家给你出主意,但你怎么样能够找到那些专家呢?很多地方政府在此方面孜孜以求,却又收效甚微,在本人看来,是没有把思维全部展开的结果。

通过媒体宣传,告诉他们你有什么,让他们告诉你可以成为什么,给你做出具体的描绘;你需要很好的设计师,将那些规划师的想法清晰起来;你需要建筑师,让那些设计成为现实;你需要运营专家,让那些建筑能够为你们带来收益,那收益也许是绵绵不断的,也许是一次性的,但它所带来的效益必须是可以期待的,可以度量的。如此才能够符合投资家的需求。

投资家只有四个核心原则:投入数额尽可能可控,投资周期尽可能短,投资回报尽可能高,投资安全性尽可能高。

你能够给那些专家什么呢?除了诱人的待遇,你有大量的有形资源,比如土地、政策、水和空气等等,还有无形资源,比如资格、名誉授予、跟他们送匾立碑甚至立祠堂修庙宇,把他们的名字镌刻在光荣簿上,让他们的子女享受最好的教育、让他们的父母得到最好的关怀,让他们的工作本身成为一种享受。

让那些政府部门的专家提供权威性的思路,让那些市场中的专家提供市场规划与实施方案;当你退居次要位置,把荣誉与收益都给他们,你自身就成为幕后英雄。他们就会愿意这是个身份定位的原则问题。

 

专家之上是顾问,顾问的背后是策划师,策划师的背后是政府主管官员——通常的排列顺序大体如此;其中专家需要的是很好的待遇,顾问需要的是被尊崇的感觉,策划师需要的是得到施展才华的机会,政府主管官员需要的是完成政绩,并能够得到仕途的辉煌。

从这种角度而言,你的每个合作伙伴都应该成为专家,不要吝啬你那些不花钱的资源吧,比如成为专家的吹鼓手,成为顾问的经纪人,成为策划师的伯乐,成为政府官员的幕僚。

——只有认清你的身份,你才能够扮演好自己应该扮演的角色。

 

京津之间的快速交通所带来的梦想,但客观地说,即使有清晰的定位与专家顾问团队的支持,也不是所有的梦想都可以实现的。不管从哪个角度看,规划与招商都是一个系统工程。

下篇文章的核心主题是规划与招商。

 

贾春宝

200882日星期六

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