楼价调控原理
(一)楼价调控公式T4的重要功能是平衡城市居民的岗位工资与乡村农民的土地收益二者间关系
不要理会过于复杂的劳动价值论,社会财富实质上包括个人工资和剩余价值二个内容。个人工资是指从属物质生产环节中必不可少工作的劳动收入,在未来自动化(无人)监管社会里,不包括分配配置和销售环节的工作。其构成分为最低工资、岗位工资和技术工资。原始体力劳动货币化当量值即最低工资,是不含任何技术文化成分的单纯体力劳动;岗位工资就是就业时才能发生的社会分工工资;而技术工资是经验与知识工资,需要给予实验实践机会和接受素质教育、技能培训。
剩余价值是指应用人类科技文化所创造的扣除岗位工资、技术工资的体力增值,尤其为社会分工协作所产生的一加一大于二的经管效率产值,包括生存公共消费和配给个人生活费用或称低保数据值。低保金额由当时社会一般生理生存最低需求确定,是共生存计划消费部分。显然,最低工资不同于低保生活费,前者是按劳分配,后者是按需分配。二者数值也不同,低保生活费对应于岗位工资而参考最低工资,将二者混为一谈则是社会经济学脱离自然科学的结果。
剩余价值是属社会财富的公共产权,分发展私有和生存公有二部分,只因由企业主代管发展私有部分才误认为是地主、资本家的财富;而由国家代管生存公有部分才被认为是国家财产。现实是,由于对工资定义的歧义和对工资收入统计口径的不统一,以致千万年薪者有之百万年薪者有之,几百元年收入者亦有之。天生人体物质变换成能量的当量值是相近的,因而人的能力是相当的,只有岗位不同、特长不同和社会对特长的取向不同、机遇不同之分。现今社会,按劳分配出现这么大的工资差距无疑是分配不公,高薪者必然占有剩余价值。也就是说,个人工资中往往有惊人的剩余价值成份,因而过去国家规定工资级差,设置工资上下限是符合人体等当量规律的。
政府在计划消费中除逐年提高低保、最低工资和追求零失业外,应秉着控制贫富差距逐年调高月均工资并调整物价结构,以银行优惠抵贷政策促成高超消费。在衣食住行中,高超消费倾向于房地产置业。高超消费是建立在高收入基础上的,这就要求岗位工资和征地补偿不断提高。由于市民以岗位为生而农民靠土地谋生,岗位工资与土地价值的平衡就体现在地价上。这个平衡点的调整过程为:政府作为土地所有权人,由其征地补偿原土地使用权人(如农民),并将土地拍卖给开发商,开发商出售成品楼给市民,期间政府按全社会居民年均收入或月均工资调控房地产均价。以政府为主导的房地产市场反映着随GDP增长工资水平必然增长,工资增长基于岗位工资与土地价平衡来实现。这就要求调高地价,从而政府土地收入、农民获得的征地补偿均应相应走高。
(二)投资置业系数CIP=(0,4]的基理是购买力价
物价分为市场价和计划价二种。前者也叫以造价为基础的销售价,由价值和使用价值决定;后者也叫调控价消费价,由购买力和购买意愿决定。显然,成交价通常是市场价,其上限由富有群体之购买力决定而下限由价值支持。房产之成本价由土地增值费和造价构成;均价与全社会居民月均工资相关,因土地增值保值而约为工资的3倍,准确点说均价由全社会平均购买力决定;造价包括土地使用费、建材消耗费、施工管理费和广告营销费等。均价与造价之差等于土地增值。所以,均价、成本价和成交价因政府调控土地增值费往往高于房屋造价,从而不能以房屋造价分析楼市价格的高低。现在人们看不懂楼价,就是基于对物价应与成本价相近的传统价格理论的肯定。
楼价构成因素有三:一是成本;二是GDP增长幅度;三是市场炒作。成本关键是土地价和土地增值状况,由政府和市场供求决定,而地面上的房屋造价随经济发展所占成本的比例会越来越少;GDP增长由科技生产力水平和国家政治经济、政策决定,反映居民存款和工资等收入;市场炒作由开发商、官商合谋发动和购买心理形成。政策包括最低工资和低保金额的计算设置、工资级差规定、财税水平、银行利率和贷款政策、贫富差距抑制办法……。撇开对成本和市场炒作的专项分析,而是将它们纳入投资置业系数中,则平均楼价只与GDP即人均月工资挂钩。
楼价调控公式的本质在于房屋均价依据购买力确定而高于房屋造价,进而平衡岗位工资与土地价的关系,也就是平衡以土地为生的农民和以岗位为生的工人之间的利益关系。将土地增值加入建房成本而形成的均价仍然符合市场价随成本价波动的规律。依照这个公式政府就可对楼价作出数量化调控和趋势测算,扭转以往主观调控或任由市场炒作而失控的茫然局面。
(三)楼价调控公式的建立
所谓促生产就是发展经济,其核心是造城运动,关注点是绿色GDP。造城运动无非是大手笔规划城市发展,其基本内容是路桥建设布局城市网格、房地产开发填充格局、经贸科技文体交流会馆和商娱广场及花园绿化点缀市貌。这三个内容中,房地产是直接牵引每个人参与造城运动的关键,是GDP增长的龙头。因此,计消的核心在于房地产为主的投资置业,而投资置业系数与居民月均工资间存在的函数关系正是判定房地产均价走势的函变方程。投资置业系数的意义在于揭示了房地产均价与居民月均工资间比例关系,根本在于保证国家从土地增值中抽取调节楼市的税费并进一步调控宏观经济,同时使房屋交易双方清楚合理价位所在,打破了商业信息不对称律。
在忽略分配不公而考虑总体情况时,居民人均收入(可以月均工资代替)或GDP水平同房地产价格都是按比例走高的,比例值称为投资置业系数,是一组由国情决定的有限变化常数,三者间关系为:
CIP(投资置业系数)= BP(房地产均价)÷Wa (全社会居民月均工资) 23-1
1.楼价调控公式的推导
由23-1式得,BP = CIP×Wa 23-2
设房贷首付ζ成,建筑面积A,夫妻双方在工作满y年后购房,则
A×BP×ζ= y×12(月)×Wa ×2(双职工)得
BP=24 yWa÷A÷ζ 23-3
联立23-2、23-3得
CIP=24 y÷A÷ζ 23-4
考虑恩格尔系数R,可据基尼系数划分出地区投资置业能力
IPP(投资置业能力)= Wa×(1-R) 23-5
楼价调控公式反映的是区别于一般物价和房屋造价的购买力价,即23-2式实质为
BP= CIP×IPP 23-6
将23-4、23-5二式代入23-6式得楼价
BP=24 yWa×(1-R)÷A÷ζ 23-7
设商业银行贷款月利率为r,则每平方米房屋月租
B r = BP×r 23-8
2.基础参数设定
23-1~23-8式是世界经济普适律,不同的国情基础参数不同,可由之推算出不同的投资置业系数CIP。根据人生周期的基本常识,一个人一般工作为30至40年,平均可以设定为35年;年青人一般在工作5年后购房结婚;中国人购买住房主要为结婚和家庭用,家庭收入应考虑双职工情况,根据男女区别,设女的均收入为男的0.8倍;政策规定购房贷款者首付为30%;最近建设部规定套房建筑面积A=
3.现实生活中CIP的计算
据23-2式,购买一套建设部规定的标准套房总投资为:
A×BP= 90(平方)×CIP×Wa =90 CIP Wa(元)23-9
按照国家现行规定,银行按揭贷款购房者首期付款最低为所购房款的30%,即
90 CIP Wa ×30%=27 CIP Wa (元) 23-10
随着社会经济的发展,购房后的工薪一般大于购房时的工薪,因此一个人一生的最低收入为
35(年)×12(月)×Wa =420 Wa(元) 23-11
根据人类生活的实际安排,设人生平均工作年限不少于30年,则工作早的人可用5年支付房款首期,而多数人由家族垫支或私募相当于5年的收入支付房款首期。余下30年恰是按揭还贷最长期,包括支付房贷本息、契税和手续费。中老年购房的,通常是已发财或有一定经济基础的人,其经济状况通常好于工作刚满5年就购房者,则
5(年)×12(月)×Wa =60 Wa(元) 23-12
联立23-10、23-12二式得27 CIP Wa = 60 Wa
所以 CIP=60÷27=20÷9=2.222…… 23-13
购房者通常是已婚或行将结婚者,则夫妻双方就业的投资置业系数为
CIP =20÷9×(1.0+0.8)=20÷9×1.8=36÷9=4 23-14
4.恩格尔系数R与楼价BP的关系
由23-4式知,恩格尔系数R与投资置业系数CIP本无关系,因为CIP纯粹是一个政经政策、人文习俗和市场环境等的综合因素;由23-7式知,恩格尔系数R与楼价BP相关,因居住方式反映了一个地区的经济发展状况和消费结构。
根据恩格尔系数,贫困家庭收入用于置业的最多部分
IPP= Wa×40% 23-15
将23-14、23-15二式代入23-6式得所能承受的最高楼价
BP=4×Wa×40%=1.6Wa 23-16
同理,温饱家庭能承受的楼价,
下限为BP=4×Wa×40%=1.6Wa 23-17
上限为BP=4×Wa×50%=2.0 Wa 23-18
小康家庭能承受的楼价,
下限为BP =4×Wa×50%=2.0 Wa 23-19
上限为BP =4×Wa×60%=2.4 Wa 23-20
富裕家庭能承受的楼价,
下限为BP =4×Wa×60%=2. 4Wa 23-21
上限为BP =4×Wa×70%=2.8 Wa 23-22
最富裕家庭能承受的最低楼价
BP =4×Wa×70%=2. 8Wa 23-23
按照现行供楼月利率约0.4%计算,由23-8式得
B r = BP×r=0.004 BP 23-24
根据基础常数的设定,楼价水平经验值应在城市平均工资的3倍以内。一般地,可设人生工作30年为置业年,月薪均值为Wa,则用于投资置业的收入不少于30×12×Wa =360 Wa,而90方住宅的投资至多90×3×Wa =270 Wa。其中360 Wa -270 Wa =90 Wa 为贷款利息、契税、手续费和它项置业。首期支付为270Wa×30%=81Wa,约等于8年的工资收入,双职工则为4年。如富裕地区楼市均价每平方4000~10000元,则B r = BP×r=(4000~10000)×0.4%=16~40(元/平方米)。