商品房出现质量问题,业主可以提出什么请求?(谢恒公众解答)

谢恒 原创 | 2008-08-27 10:22 | 收藏 | 投票
关键字:质量 商品房 请求 

 问:请教律师,商品房出现质量问题,业主可以提出哪些合法请求?  

 

  谢恒律师解答:

  根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)的规定,对于商品房质量问题,业主可以提起的请求有:

  一、房屋主体结构质量不合格的,业主有权拒收、解除合同和要求赔偿损失

  《解释》第十二条规定:“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”所谓主体结构质量不合格,是指房屋地基基础工程和主体结构工程不合格。

  商品房交付使用后,业主认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验,确属房屋主体结构质量不合格的,业主有权退房,给业主造成损失的,开发商应当依法承担赔偿责任。

  谢恒律师特别提示:委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资质。房屋买卖双方可就委托哪个机构来检测具体协商,如双方协商不成则申请法院指定检测机构。

  

  二、在保修范围内的一般质量问题,业主有权要求开发商承担修复责任

  《解释》第十三条第二款规定:“交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。” 另外,建设部颁布的《商品房销售管理办法》第三十三条规定:“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。”

  上述法律规定所说的质量问题指的是一般质量问题。所谓一般质量问题,是指房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响业主正常居住使用的质量问题,包括屋顶、墙壁漏水、渗水问题,室内地坪空鼓、开裂、起沙问题,墙皮、面砖、油漆等饰面脱落问题,厕所、厨房、盥洗室、阳台地面泛水、积水、漏水问题,电线漏电、灯具坠落、管道堵塞问题等。  

  在保修期内发生的属于保修范围的一般质量问题,开发商应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。如果开发商不主动保修的,业主有权要求开发商修复。开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,业主可自行或者委托他人修复,修复费用及修复期间造成的其他损失等,应由开发商承担。

  

  三、因房屋质量严重影响正常居住使用的,业主可以请求解除合同和赔偿损失

  《解释》第十三条第一款规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”这种情形是与上述两种情形不同的第三种情形,其中“严重影响正常居住使用”如何理解和适用,司法实践中一般由法院具体认定。

 

本贴问题及解答刊载于2008年8月出版的第020期《中国买楼通》Q&A版。

每日关注 更多
赞助商广告