新城市开发经营秘籍（中）
——造城、大盘与地标性建筑
关键词：地标性建筑 造城 大盘
前文简要说了专业的定位与专家资源的充分调动，本文简要说明开发的核心——城市开发，而这是由规划先导，招商跟进，通过打造地标性的建筑来吸引大盘并达到造城的效果的。
所谓招商就是充分发挥有形资源与无形资源，让投资者把你的区域当成自己的家。
通常作为地方招商负责人，简单地说就是拿出实实在在的土地以及相应的税收奖励政策，以吸引别人过来投资。任何区域都会有一些制约，比如历史的制约、政策的制约、土地使用的制约、开发周期的制约、现实资源的制约等等。但更需要说明的是，我们在区域性的城市开发的过程中，很多资源都被忽视了。
首先来看区域开发所能够用到的资源。
那么城市开发过程中可以用的资源都有什么呢？土地资源、土地上的建筑等等都是硬资源；而政策倾斜资源、建筑上的广告资源、冠名资源、自身建设过程中所派生出来的媒体宣传资源、参与者的身份授予及传播资源，案例的传播、建设之后的载入史册等等都是软资源。
我们可以用到的资源不仅是地面资源而且有空间资源；不仅是有形资源而且包含无形资源；不仅能够满足其利益需求而且能够满足其名誉需求；不仅包含建筑资源而且包含广告与传播资源；不仅包含建设过程中的资源而且包括建设完成之后的资源；不仅包含将来的资源而且包含历史资源。有些东西对你也许无所谓，但对不同的人会有不同的价值与意义。
我们实质上是把当前所面临新的发展机遇跟所拥有的资源进行重新整合。
在可动用的资源思路打通之后，政府在招商的过程中，可以动用的砝码就会更多一些，这将在与实力雄厚的开发商与投资商的谈判过程中摆脱被动地位，从单纯的招商引资的身份中跳出来，假如能够给予更多，就具有了要求回报更多的基础条件。
单纯意识到自己的资源还远远不够，更不能由此而陷入沾沾自喜、夜郎自大的孤芳自赏的怪圈中。
你需要要有全局观念与整体时间观念。分阶段性地进行宣传工作的深入，设定出基本的时间规划，还需要通过资源展示来体现你目前所拥有的资源与形象，这是需要规划的，用你的资源展示别人的形象，这就是“你中有我，我中有你”。
下面以影视剧拍摄为类比，简要进行从区域规划到招商引资的阶段性说明。
第一阶段（阶段性主题——搭台与构思）：
搭建宣传与信息管理平台，同时邀请权威人士成为区域经营与发展的顾问与方案评审委员，组建具有市场性、前瞻性与权威性的评价团队。
第二阶段（阶段性主题——剧本策划）：
初步拟订几个主题，并在随后邀请城市运营商、战略投资者或者是城市运营顾问进行规划与总体设计的研讨与招标。通过借鉴专家的建议使规划具有更强的市场性与可操作性。这可以作为招商引资的第一套方案，以战略投资者的款项落实为核心目标。
（需要特别说明的是：为了工作更高效，此阶段可以与第一阶段同步进行）
第三阶段（阶段性主题——编剧）：
通过专家论证，将新城与区域的定位、主题方向进行细化，同时将各相关区域的职能与建设进行细致规划，并将所涉及的地块划分并准备挂牌拍卖，有针对性地推广。
第四阶段（阶段性主题——聚集人气，演员海选）：
通过活动聚敛地产及传媒人气，同时将地块由大划小，进行地块的招标，主要表现为标书的设计与制作，投标过程的监督与控制，邀请地产商进行地段的招标与拍卖。并将所有参与方都记载到区域的发展史册中。这可以作为招商引资的第二套方案，以小地块的招标各归其主为核心目标。
（需要特别说明的是：为了工作更高效，此阶段可以与第三阶段同步进行）
第五阶段（阶段性主题——主要演员的选择与签约）：
主要表现形式为选择实力雄厚的开发商进行土地出让金的支付、土地出让签约与土地证的颁发。
第六阶段（阶段性主题——投资商、开发商以及相关的机构进行集体性展示）：
就像平面杂志的运营策略，参与地标性建筑与“造城”运动的机构都可以成为区域经营的理事机构，并在现场给予户外广告牌的展示，政府可以通过提供专门的荣誉室来进行展示，并专门设计一条特殊的街道展示相应企业的形象。在推出入驻企业的同时，塑造特定区域整体性的形象。
城市运营的重中之重是建立当地标志性建筑：
标志性建筑本身也许不能带来很高的利润，但却能够给以后的投资与运营模式以示范效应。示范效应才是标志性建筑最大的价值。就如标杆型企业与明星等，不要指望他自身可以给你带来多高的价值，那是一面旗帜，你需要尽量发挥其号召力和意见领袖的作用。
标志性建筑一定要先行规划、设计与建筑，具体方式可以采用招标的方式，将冠名权自我保留，将运营权交给投资方享用，投资方可以根据情况自己运营，也可以分阶段性地将运营权出让。
地标性建筑就是地方土地资源的标尺，有了地标性建筑就有了衡量的标尺。设定不同区域才有了可参照的依据。现代都市与都市群就是以地标性建筑为核心，呈扩散性发展。
确定了地标性建筑，其他地块就可以在聚敛地产人气的基础上采取地块定位与招标拍卖的方式进行。剩下的就是大盘招商了。
当今的房地产开发已经进入到大盘时代，动辄50万、100万平方米的开发规模早已经难以吸引大家的眼球了，在北京周边甚至出现了400万平方米的大盘。能够开发并经营大盘的开发商不仅需要雄厚的资金实力做后盾，更需要地方政府的大力支持。
即使用的是造城的概念，那城也不是平地而起的，也需要在充分考证当地周边可以依托的资源的基础上，能够达到借势的效果，并避免重复建设，比如既然有“天下第一城”，就不用再修建微缩景观了，那边的会议室等等商务配套设施也可以拿过来用；再比如既然有大学城，那么那边的教育地产现有成果也可以拿来用。
这从积极的角度讲是资源互动与借势，避免重复建设；而在消极的角度讲，就是避免发生直接竞争。交通是个优势、区位也可以成为一个优势，但你要让别人记得你，就需要你有特色，需要对自身所拥有的资源进行充分挖掘与实现。
有了地标、有了大盘，就像一个好剧本有了大腕名角，之后就可以找配角了。从某种角度看，大盘也可以细分为若干个小项目，小项目也需要专业的“深加工”才不至于在大盘时代失去位置，大盘是主旋律，在主旋律确定下，更多的是精细化的开发。
所有城市，离开了人就没有任何意义，因此，人以及其在这座城市中的生活才是区域运营的核心。
下一篇重点说明都市人的生活。
贾春宝
2008年8月3日星期日
• 电话：13269258122
• MSN: chunbao70@hotmail.com
• QQ：469063961
• E-mail：bekings88@yahoo.com.cn
• 价值中国网个人空间：bekings.chinavalue.net
• 原创外汇评论主页：http://blog.hexun.com/chunbao/default.html
