中国的土地价格是偏低的

     中国的土地价格是偏低的

　　                                   盛洪 

　　    我先讲一个非常简单的故事：我们家住在某社区附近，这是经济适用房的一个大的聚点，那儿很堵车，每次经过那里我就要感慨一番，因为住在这里的人不少是开着车上下班的。这让人觉得是一种讽刺，穷人竟然都能开车。 

　　    经济适用房是政府对正常市场的一种干预，这种干预包括两个部分：一部分是补贴，还有一部分叫作价格管制。这涉及到经济学的一个基本问题，什么时候政府应该出手干预正常的市场？政府有没有权力来做这样的事情？我觉得很简单。只有在市场失灵的时候，政府才能够出手干预。那什么时候是市场失灵呢？贫困就是一种市场失灵，这是存在的。但是，中产阶层的存在肯定不是市场失灵。所谓贫困是一种市场失灵，是指在充分竞争的市场条件下，有的人还是不能够获得足够的收入来支付他的生活必需品的价格，这时候我们就要实行“居者有其屋”的政策，政府要出手是没有问题的。如果事实真是刚才徐滇庆教授所讲的那样，根本就不存在所谓对低等收入的补贴或者是帮助的话，那么所有的事情都错了，没有任何理由证明政府应该出手，因为中等收入阶层的存在不能证明市场失灵。这个原则是宪政原则，即政府不能随便去决定补贴什么，你首先要证明市场失灵了。这是第一点。 

　　    第二点，政府一旦决定了要出手干预市场失灵，认真的考虑帮助穷人实现“居者有其屋”，还要仔细分析应该用什么样的方法。从经济学上来讲，我认为可以有两种方法：一种是价格政策，一种是收入政策。基本的分析可以告诉我们，价格政策付出的代价非常大，不应该选择。因为采取价格政策，会扰乱市场给出的正常的信号，使得资源配置受到扭曲；而且价格政策有一般性，它的覆盖面非常大。所以，一般来讲，价格政策是不应该采取的。而收入政策则很简单，就是政府直接给那些低收入者补贴。这个政策相比较价格政策要好得多，因为它对价格本身不产生影响，它只是帮助穷人。所以，中国目前的经济适用房的政策手段也是有问题的。 

　　    第三点，涉及到中国的房地产市场，我有一个判断，从总体上来讲，房地产市场的价格是要上升的，从某种意义上来讲，要认识到这种上升的积极意义。这个积极意义在哪儿呢？我觉得在于中国是一个人多地少的国家，土地相对来讲比其他国家稀缺，因为中国没法与美国、加拿大那些地方比，那里是地多人少。比较而言，中国的地价应该更高。所以，现在的问题就是大家往往只看到一面，从传媒到政府总是说房价这么高，老百姓买不起了。但是，要知道中国现在有一种相反的趋势，就是大家要住大房子，大家看到电影中美国的房子很大，中产阶级的住房都比较大。但是，中国总体上来讲，是没有美国那种条件的，不可能像美国人那样住那么大的房子。我在日本有一个朋友，他当教授很多年了，他住了很多年的房子就是一个较小的公寓。它的面积基本上和我们现在的副教授，甚至讲师住的房子的面积还要小。但是严格来讲，在日本很多教授还住不了这么大的房子。为什么？因为日本的房价很高，主要是因为它的地价贵。如果我们只是要求房价低，那就忘了很重要的一点，中国总体土地的数量和人均的土地面积是很少的，必须要通过价格去约束大家的需求。实际上我们土地的配置是有问题的，城市过大，过多地占用土地。所以，这一点要特别强调。 

　　    刚才徐滇庆教授讲到房地产商说的一句话，“政府多给我们土地房价就不会上去”，这句话是有问题的，因为在这背后是有中国特色的获取土地的制度，这种制度实际上也是严重低估土地价值的。第一，大家知道这些年中国的城市开发土地主要靠政府征用，而政府征用给予农民或原住居民的补偿是严重偏低的，这就造成了很多人不断地去上访，去告状，其实这是政府对于土地价格一种严重地压抑。另外，有些地方政府还和开发商联手去剥夺别人的土地，这种事情非常多，你去告状我就把你抓起来，靠政府强制手段。 

　　    总体来讲，中国的土地价格按照现在的制度是偏低的。土地便宜往往能反映在房价上，因为房地产商是竞争的，不是垄断的。短期投资因素可能会推动房地产价格往上涨，而土地价格偏低的因素又会使房地产价格被抑低。所以我觉得现在的问题，恰恰不是政府给多少土地的问题，而是政府要给予所有征用土地原所有者或使用者一个完全的市场价格的赔偿，使土地价格本身上升到这个市场均衡价格上。这样它就能够比较准确地反应土地在中国的稀缺程度，也会自动调整对土地的供求，最后形成的房价可能是比较理想的房价。千万不要说房价越低越好，我们追求这种均衡的土地价格和均衡的房地产价格，使得中国人能有效的使用土地，这一点要强调。