2010年中国房地产业漂移是否会导致崩盘(12月30日)

贾春宝 原创 | 2009-12-30 09:54 | 收藏 | 投票

 

已经过去的2009年,中国的房地产市场在前一个年度的增速放缓之后,迅猛提速。以北京为例,四环之内的均价已经从年初的1.1万提高到年底的2万以上,大兴由于城际轻轨概念,随着新地王的诞生,站点周边的二手房价已经突破1万,新房价格更是突破了1.3万。

总体而言,北京的房价在2008年的基础上,新房涨价60%以上,二手房上涨50%以上。

在这种情况下,房价已经成为北京、上海、广州、深圳等都市人群难以挥去的痛,买了房子即使一直出租下去,没有50年都难以回收成本,但是否那栋房子依然存在50年都是一个未知数~~看看当下各种名目的强制甚至野蛮拆迁就可以预感到那不容乐观的未来,正所谓“兔死狐悲”。

但毕竟中国城市化进程的方向不会变,虽然45%的城市化率已经给中国这个以农业为基础的国家带来了翻天覆地的变化,但城市化运动的倡导者还在跟某些极端的发达国家75%的城市化率相比,还在朝更高的标准看齐,房价与地价的上涨趋势不会停下来,中国居民在买房方面的刚性需求不会有本质的改变。国际资本对中国市场的巨大潜力、房地产价格走势与人民币的升值预期没有变。

——这对中国房地产行业而言,可谓是“踩油门”!

 

同时,从中央到地方政府,已经逐渐意识到房价给社会带来的不稳定因素,因而尤其是进入12月之后,调控甚至是抑制部分城市房价过快增长的政策相继出台,政策与天气因素相辅相成,导致房地产的上市企业股价持续性地低迷。

显然,在感觉到GDP已经可以实现年初制订的增长8%目标的情况下,在感觉到经济已经走出金融危机泥潭的情况下,在考虑到已经逐渐出现CPI“转正”的情况下,为了遏制部分城市虚高的房价,在不到10天的时间,中央相继密集出台了一系列新政策。

比如1214日,国务院常务会议上,就促进房地产市场健康发展提出“国四条”明确表态“遏制房价过快上涨”;温家宝总理主持召开的国务院常务会议上,加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应,提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下,加快普通商品住房建设。二是继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度,切实防范各类住房按揭贷款风险。三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序,加强房地产市场监测,完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

在那之前,1210日房地产营业税免征时限由2年恢复到5年;在那之后,1217,财政部、国土部等五部委出台新政策,将开发商拿地的首付比例由3成提高到5……

——这对中国房地产行业而言,可谓是踩刹车。

 

一面是地价做基础,二手房与新房彼此支撑,有金融成本、有政治稳定的需求、有经济支柱的需求。因此,房价涨是趋势,但诸多政策抑制之下,难免会刹车减速,但从机械原理我们就能知道:踩着油门刹车,会出现漂移,中国的房地产市场就会面临这样的状况。

 

历来漂移就是开车的时候需要很高的技巧的,也是在急转弯的时候最危险的。稍微失控就会有车毁人亡的结果,这对中国的房地产市场是否就意味着崩盘?

个人认为,虽然市场险情不断,但中国的房地产市场却没有崩盘之忧,倒是会随着高铁与基础建设拉动二、三线城市的房价涨势。

对中国的房地产虽然不会意味着崩盘,也意味着即将面临最后一轮上涨。

 

毕竟房地产行业的发展周期是随着经济周期走的!

当百姓的可支配收入的增速难以达到物价水平的增速,当生活压力难以随着社会发展而得到缓解,即使在内心再期盼有家有恒产,也难免会力不从心。因此,市场对房地产全面支撑的内力不足。

“用5年左右时间基本完成城市和国有工矿集中成片棚户区改造,有条件的地方争取用3年时间基本完成”。这种情况下,拆迁补偿方面的差别,会带来更多的钉子户、强制拆迁甚至野蛮拆迁,而顾虑到物权法的威力,顾虑到社会和谐,拆迁成本会越来越高,那也会提高开发商拿地的成本。

同时2010年下半年,很有可能会结束宽松的货币政策与信贷政策,主要表现就是央行公开市场运作、提高存款保证金以至于加息等,以应对CPI“转正”之后所出现的通货膨胀恐慌。金融成本也将进入到快速上升的通道。

同时,水电油粮等生产与生活成本的提高,以及融资财务成本的提高,也会导致建材价格有增无减、百姓生活负担加重,将会导致企业用工成本的提高。这些都会提高开发商的拿地与建筑成本。

不管是开发贷款还是买房按揭贷款的利息,都很有可能会随之而提高,开发贷款提高,开发商的金融成本提高,却难以实现价格的无限上涨以保证开发商的投资收益。

即使不考虑地王现象的持续等因素,买房按揭贷款提高,购房总体成本会有所增长,加之2010年房价将会在2009年的基础上继续上涨,房价本身以及需要支付银行的那部分利益也会水涨船高;证券市场对企业高比例市盈率的要求更成为开发商背上的巨大压力。

 

我们还不能忽视的是:这些落差定会导致开发商之间的重新洗牌,企业并购与项目转让将会加速、那势必会导致更多的裁员,让更多的房地产业内人士处于职业生涯动荡,收入有危机感的状态;在产业方面,国际社会对中国出口产品的制裁,导致尚未转型成功的中国制造业难以支撑如此庞大而高昂的房地产市场,所以价格上涨注定会成为曲高和寡、高处不胜寒之势。

当实体经济出现了泡沫,并随着金融资本泡沫的破灭而回归理性,就会失去房地产业的支柱。

 

——假如依然难以有效拉动内需,后2010年的中国楼市,确实是不容乐观的。

 

贾春宝

20091229星期二

 

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