中盛投资:2月房地产业板块投资分析

杨永强 原创 | 2009-02-12 16:53 | 收藏 | 投票

1、楼市成交量:回落中出现分化:

2009年1月,我们跟踪的重点城市大部分成交量均出现了回落,符合我们之前的预期,回落幅度在10%—40%间。我们判断主要原因是由于1月份冬季及春节因素,开发商推盘量及购房者看房意愿下降,导致成交量环比减少。1月的成交量出现了分化,武汉、重庆小幅上升,无锡与上月持平,北京在剔除保障房数据后,商品住宅的日均成交量也比上月回升12%。

2、政策:地方政策力度进一步加强:

地方政府房地产刺激政策推出的步伐并未放缓,1月相继有北京、重庆、武汉、包头出台房地产刺激政策。政策力度与前期其他城市相比也有所加强。另外,在此前市场一直预期的购房退税政策上,我们对其能否于近期在全国铺开持谨慎态度。

3、流动性增加对房地产市场的作用尚未体现:

2008年11月起,流动性已出现明显回升。流动性增加会降低无风险收益率及风险溢价,进而推动资产估值上行。股票市场因此会先有所反应,而房地产市场由于有存货周期特征带有一定的惯性,因此,对流动性的反应会滞后于股市。目前,信贷扩张对房地产市场的直接作用尚未体现。

4、库存:更多的城市出现了库存下降:

2009年1月,库存量出现环比下降的城市在上月的基础上又新增了杭州和苏州,虽然各城市降幅不大,但一线城市连续2个月的下降预示着部分城市库存压力的最高峰或已过去。受1月成交量回落影响,2月的库存消化时间的下降可能不会像2008年11-12月那么迅速,库存消化时间的曲线短期可能会走平。

5、重点上市公司销售情况:新盘销售优势明显:

我们跟踪统计的四大A股上市房地产公司一二线城市重点项目数据显示,万科、保利、金地均有新盘或者老项目新的销售资源推出,新盘由于具有价格优势、客户选择余地大,因而销售良好,而前期的项目,考虑到已购房客户的利益,持销价格无法明显松动,不利于项目的去化,有的老项目甚至零销售的同时还出现了退房。综合4家公司的跟踪项目看,保利的销售相对略好。

6、投资建议:寻找板块中低估值品种:

我们判断,2月成交量会有所起色,3月成交量则在2月基础上会进一步回升。对于房地产板块,我们继续维持增持评级,主要是基于:整体市场估值的反弹:2-3月楼市成交量的持续回暖。

对于此阶段的操作策略,我们建议关房地产板块中估值偏低的,主要是一些二三线的公司,推荐上实发展、阳光股份、金地、深振业、亿城股份的股票组合。

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