快速解困房地产的三个策略(2)下策

王吉绯 原创 | 2009-03-12 14:29 | 收藏 | 投票

 

相关阅读: 

1 前言:政策靶心应是大幅度降价

2 下策:发行奖励式住房券

3 中策:设立住房平准基金

4 上策:从商品双轨制到价格双轨制

下策:发行奖励式住房券

    方案具体内容

    (一)地方政府向符合经济适用房条件的特定人群,免费发放实名制住房券(或购房额度),持券人与最终住房所有人必须相同。

    (二)政府规定在购房时,每补贴100元人民币,发放120元住房券,这120元住房券在接受的开发商那里购房时,具有120元人民币的购买力。(具体比例根据各地方情况制定)

    (三)开发商收到住房券以后,到指定兑换银行每120元可以兑换回100元人民币。(具体比例根据各地方情况制定)

    (四)开发商自愿选择是否接受住房券。如果接受,需要事前向政府备案,并在住房销售现场明确公示。如果不接受,则不能享受政府出台的各项支持政策,包括针对开发商的减免税费等政策,也包括针对该项目购房人的优惠利率等政策。

    (五)会同房管部门,严查开发商虚假价格的情况,并请广大购房者监督。

    (六)允许社会购房者,以现金100元购买120元实名制住房券,从而扩大其规模。

    为什么是下策

    住房券的好处自不待言,明显优越于实物分房和现金直补。

    政府统一购房,统一分配的方式,让购房者失去了选择权。所以长沙市于2008年7月开始实施经济适用房货币化补贴,根据《长沙市经济适用住房货币补贴实施方案》,凡是符合长沙市经济适用住房申购条件的保障对象,2008年补贴标准为低收入无房家庭每户8万元,低收入住房困难家庭和棚户区、片区改造等重点工程拆迁户享受经济适用住房货币补贴的每户5万元。由于长沙的经济适用房和商品房每平方米的差价约1000多元,一套60平方米的房子,政府补贴8万元。符合条件的购房者可以任意选择,有机会住到更好的房子。

    这个改革是一次很好的尝试,但隐含的问题也不容忽视。跟消费券一样,政府集体采购的话,应该拿到比较高的折扣,现在补贴的“现金”,算是政府集体采购的一部分,同样被限制了用途,却失去了折扣优惠。

    政府支出的是现金,购房人拿到了限制性货币额度(只能购房),开发商收入的是现金。如此“现金”直补,等于“直补”开发商,几乎是变相托市,不仅无力改变现行房价高企的状况,还为高房价提供市场支撑。

    长沙的现金不是“现金”,这也是杭州准备发放住房券时应注意的问题。其实地方政府发额度也好,发券也好,重要的并非改变实物发放分房、“现金”直补的问题,而开发商是否付出优惠率。

    笔者建议的住房券,免费发放的部分,限于政府财政的能力,覆盖的特定人群数量相对有限,虽然允许社会购房者购买,因为操作麻烦或优惠幅度不足等原因,也许不会达到理想的购买数量。

    更重要的是,住房券虽然达到了提振交易量的目的,却没有对社会购房者做人群和购房数量的限制,无法区分消费需求和投资需求,不利于社会公平。希望多买多卖与限制投机需求保护消费需求,构成了两难悖论。

    同时,住房券没有存量,即使发行到一定规模,比如10亿,政府财政已经相当吃力,但跟房地产存量对比起来,还是无法匹配。所以住房券是下策,虽然短期有效,但是既不治大标,也不治大本。消费不足发消费券,取得了良好效果,因为我们以往没有存量的、只能用于消费的“储蓄”。但是我们有存量的、大量的、以万亿元计的只能购房的“储蓄”,所以想要提振住房交易量,就发住房券,从理论和方法上都是形而上学。

    特别要注意的是,笔者提出的改良的“奖励式住房券”,虽然有效,但也不过是下策,而如果只发传统补贴式的住房券,那就不只是下策的问题了。

个人简介
东方微巨传媒策划机构,北京市流通经济研究中心首席研究员
每日关注 更多
王吉绯 的日志归档
[查看更多]
赞助商广告