何丽枫：休闲度假地产风光无限也风险无尽

摘要：何丽枫女士坦言：作为旅游产业的派生产品，旅游房地产更是一种弹性置业的需求，它从前期策划到市场营销和后期物业管理的全过程都与第一、二居所有着完全不同的规律，因此开发者要有足够的心理准备和综合实力的储备。


根据国际权威机构预测，未来二十年，中国的旅游业和房地产业都将会有极为广阔的发展前景，旅游地产作为两个黄金产业的交叉型产业，已经开始逐步受到业界及专家学者的关注。旅游房地产最早发源于法国地中海沿岸。20世纪60年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先以分时销售的方式招揽客人，旅游地产市场由此开始形成。地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧洲、北美的政府要员、贵族、富商蜂拥而至，一时间地中海成为世界乃至欧洲的休闲度假中心。随后，欧洲、北美各国先后引入分时度假、时权酒店等概念，大量开发商、投资商纷纷进入这一领域，旅游房地产市场逐步形成并迅速扩大，旅游地产行业可谓风光无限。 
权威分析报告显示，中国旅游市场前景广阔，按目前每年10亿人次水平的旅游人数和5000多亿元的收入计，预计到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国家和第四大客源输出国，旅游需求将在未来十年中以每年8.5％的速度增长，而每年旅游业则至少有10％的增长空间。旅游业的兴起则为旅游地产提供了的强大需求支持。
不但如此，中国拥有漫长的海岸线、无数风景美丽的岛屿及山岳资源，具有深厚的历史积淀，浓郁的文化气息。旅游房地产多处在这些风景名胜地、海滨地区及运动、度假胜地，这就给项目开发带来了自然景观、绿化生态、历史文脉等方面的先天优势。那么是不是中国的旅游地产业是否就此一帆风顺，前景无量呢，就此记者采访了旅游地产开发商和运营商丹青山水房地产有限公司大中华区总经理何丽枫女士。

何丽枫女士认为：旅游业是一个很有潜力的行业，也是一个很脆弱的行业，因为它反映的是消费者的弹性需求，远不像刚性需求那样在山崩地震、经济海啸等这样生态风险和经济风险中岿然不动。不仅经济因素如就业、薪酬、消费信心指数会打击它甚至很多非经济因素如自然灾害、流行疾病和政治的稳定都能给它致命的打击。综合来讲，旅游业的风险主要来自来于生态破坏、社会动荡、疫病传播、经济危机四大方面，从生态风险上来讲包括旅游地超载、生态环境退化和疫病传播等等，如北京故宫三大殿内，因长期以来游人超载造成“金砖”快速磨损；敦煌莫高窟也因游客量过多，空气中湿度过大，CO2浓度居高不下，许多佛雕颜色已发生变化，其内在的物理、化学结构也受到影响；从社会风险来讲，各种意外恶性事件也会对旅游业产生风险。由于世界旅游一体化的迅速发展，任何旅游恶性事件不局限于事件发生地，而是对旅游国的国际旅游产生较大的国际影响，对旅游业破坏作用十分明显，如近年来出现的几次大的国际空难事件，给双方的旅游业均造成极大破坏。1994年的“3.31千岛湖事件”，不仅在当年严重打击了千岛湖的旅游业发展，而且还波及到全国范围，从一定程度上影响了中国的国际旅游业，尤其使千岛湖的国际旅游受到极大的影响；从疫病传播的角度来讲，继疯牛病之后的SARS蔓延，以及诸如禽流感的向人类转移，加上其它环境改变后不可预测的生态风险，这也印证了一种既是最新、但同时也是最古老的全球风险理论，即大疫之后必是包括旅游业在内整个产业经济的重创，如2003 SARS一蔓延开来，人的流动受到了阻隔，旅游活动停止了；国内、国际市场全面"冻结"，入境旅游、出境旅游和国内旅游三个市场同时被困，全国乃至于整个东西南的旅游业基本上处于"冷冻"状态；从经济风险来讲，目前美国次贷危机已全面爆发，不仅引发了全球金融动荡，而且开始对实体经济产生影响。随着股市暴跌和信贷收缩，投资者信心崩溃，许多发达国家和一些新兴市场国家纷纷陷入衰退，世界经济步入停滞甚至衰退的风险明显上升，金融危机及其所带来的经济衰退必然会对我国入境旅游收入、旅游企业投资和国内旅游消费产生不同程度的负面影响。因此从以上四大风险状况来看，旅游产业的风险十分明显，而旅游但其作为旅游业和房地产业两个黄金产业的交叉型产业既依托旅游业继承了其极为广阔的发展前景，同时又不可避免地要承担其巨大的风险。　　

何丽枫女士坦言：作为旅游产业的派生产品，旅游房地产更是一种弹性置业的需求，它从前期策划到市场营销和后期物业管理的全过程都与第一、二居所有着完全不同的规律，因此开发者要有足够的心理准备和综合实力的储备。与传统房地产开发相比，旅游具有以下特征：

优雅的环境资源。丹青山水大中华区旅游房地产开发多选择在风景名胜区，风光秀丽、气候宜人，同时也注重当地历史文化氛围及文脉的开发。传统房地产出于价位的考虑，对自然环境的要求往往不是很高。

专业的物业管理与酒店管理。与普通第一、第二居所相比，配套设施和服务是旅游房地产关注的重点。丹青山水大中华区要求旅游房地产项目除为客户提供完善的日用设施外，同时解决水、电、道路、通信等一系列配套公用设施及购物、运动、休闲娱乐活动场地等，也就是为顾客创造一个环境优雅、设备齐全的小社会。优质的服务则形成了旅游房地产专业的酒店管理特色。

符合旅游度假的设计方案。丹青山水大中华区相关战略研发部门认为：旅游房地产开发的主要目的是满足人们的度假需求。旅游房地产的开发注重营造和谐、舒心、安静、轻松的气氛，营造一种旅游文化。使消费者脱离日常工作压力、复杂人际关系的困扰，寻到自己的一片净土，身心得到调节。漫漫沙滩、青青草地，悠悠蓝天……均是旅游房地产开发所追求的，其建筑风格多突出休闲色彩和文化韵味。这远远超出了传统房地产开发对单纯住宿条件的要求。

　　从以上三点来看，休闲度假地产实质上是一个投资周期漫长、投资资金巨大而且对土地储备非常严格的行业，是一个风光无限也风险无尽的产业，其上升空间不可限量，其下跌幅度也不可预言。