房价上涨 住房支出严重挤压居民消费空间
焦点房地产网 house.focus.cn 2007年08月30日09:39 上海证券报
近几年被人们称为“三座大山”的住房、教育、医疗支出，在很大程度上分流了居民的购买力，但三者相比之下，不断攀升的房价不仅成为居民全部消费中的一项巨大的现实或预期的支出，更是当前经济运行中一大不稳定因素。飙升的房价如果得不到有效遏制，广大中低收入群体拥有一套房子的愿望如被彻底击破，则房子则是将来社会生活中的一个最为突出的焦点问题，对此应引起高度重视。
近年来，我国城镇居民居住消费在居民总消费中的比重提升很快，人均居住支出占总消费支出的比重由1990年的4.8%提高到2006年10.4%，占人均可支配收入的比重由4%提高到7.7%；农村居民居住支出自1993年以来一直维持在13.9-16.4%的高水平，是农村居民消费支出中仅次于食品居第二位的主要支出。
值得需要强调的是，在统计口径和统计方法上，与人们的想象中居住支出有很大的出入。这里的居住消费支出并不包括居民的购房支出，只包括与居住相关的日常性支出，如房租、水电煤燃料、房屋装修等，而居民购房支出是作为固定资本形成来处理的。由于我国住房租赁市场不发达，因而房屋租赁价格始终维持在较低水平，上升慢于商品房价格。与租赁市场形成鲜明对比的是，近几年房地产销售价格上涨迅猛。
自2000年以来，房地产价格持续上涨。在2004-2006年期间，房屋销售价格指数分别为109.7、107.6和105.5，其中住宅销售价格的涨幅高于非住宅销售价格的涨幅，已经连续4年超过5%。从2007年上半年的情况来看，面对不断加强的宏观调控，房价增势未改。今年1-6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨5.6%、5.3%、5.9%、5.4%、6.4%和7.1%。
因此，我国房屋销售价格的增速明显快于租赁价格的增速，城镇居民的实际购房支出要远高于家计调查中的住房消费支出。从商品房销售额占城镇居民总收入的比重来看，1998年城镇住房制度改革后，这一比重迅速攀升，2005年达到25.41%，较1998年提高16.52个百分点。与城镇居民住房消费支出占人均可支配收入的比重相比较，商品房销售额占城镇居民总收入的比例更加真实地反映了居民的购房支出情况。这就意味着，2006年城镇居民收入中有超过1/4的部分被用于购买住房，预计2007年这一比重将达到30%左右。
住房支出在居民消费中的比重过大，将会成为影响整个国民经济持续、快速、健康发展的一个不稳定因素。过重的购房负担，不仅挤压了居民的其他消费，而且容易产生畸形的消费结构。1998年至2006年，以现价计算的城镇居民人均可支配收入平均增长8.9%，而现价住宅销售额的增长却达到32.6%。
众所周知，出口、投资和消费被认为是推动经济高速发展的“三驾马车”，但调查显示，我国的最终消费率近年持续走低，比世界平均水平低近20个百分点，消费仍未成为经济循环的起点。人们收入中越来越大的部分用于住房消费，这将对一般消费品有很大的挤出效应。由于预期房地产价格将会继续大幅上升，许多家庭会抑制其他消费，以积攒首付款和支付月供款。过高的首付款和月供支出明显挤出了工薪阶层的消费需求，绝大多数购房者纷纷削减了其他商品和服务的消费。这严重削弱了我国刺激内需的政策效果，成为扩大居民消费需求的重要障碍之一。一般而言，家庭每月的住房消费应当在30%以下，如果住房消费支出超过了30%，那么通常认为这个家庭就不具有住房的支付能力。
目前我国的住房价格增速过快，虽然有供求关系和宏观经济基本面的支撑，但由于存在较大的收入差距，近几年房价的快速上涨，造成中等以下收入群体出现住房支付能力相对下降。而目前这一收入差距主要体现在高收入阶层的收入增长要明显快过低收入阶层的收入增长。如果将所得税、社会保险、医疗保障、日常生活支出、子女教育等各种必不可少的开销加在一起，城市普通老百姓居住成本所占家庭收入比重过高是毋容置疑的。
安居乐业是建立和谐社会的基本条件，如果一个人奋斗一生买不起一套房子，或终生就为一套房子奔波，那么就很难谈得上幸福生活了。对这一民生问题有关部门应引起足够重视，并加大力度解决房价高企的问题。（编辑：司马玄）
刘建江2009年3月8日转载
